旅遊度假村

旅遊度假村(5張)

所謂“特色温泉景區”模式，就是以創造獨具特色的温泉泡浴景區來贏得市場的模式。這是温泉度假村開發最根本的模式，這類温泉度假村規模不一定很大，但在一定程度上是在創造現代温泉文化、締造温泉行業標準、引領中國温泉行業的整體發展。其關鍵是運用文化來包裝主題或凸顯自然山水特色並形成體驗型温泉泡浴景區，主要包括兩種類型：

第一，面向大眾的精品温泉景區。以中國温泉行業的領頭羊——御温泉和超級後起之秀——天沐温泉為代表。不論是御温泉耳熟能詳的“御泉道”、“太醫五體”、“N福湯六次方”，還是天沐的“真山水温泉”、“太極八湯”、“美人四潤湯”、“九步六法沐湯儀式”，以及他們所共同提倡的“夏季泡温泉”，實際上都是在開創和豐富現代温泉文化。正因為致力於創造温泉文化，挖掘温泉養生的內涵，構建温泉生活方式，御温泉和天沐温泉成為了行業的標杆，不僅獲得項目開發的成功，而且成功鑄就了企業品牌，形成管理團隊和經營模式，使其有資本輸出品牌，實行全國性的戰略擴張。

第二，面向小眾的高端SPA景區。以昆明的柏聯SPA為代表。柏聯SPA利用昆明陽宗海旅遊度假區作為高端休閒度假產品集聚區的區域優勢，以個性化的高端產品為重點，強調人均高消費而不是大規模遊客量，最終使其被評為“亞洲第一温泉SPA”，獲得了開發經營的極大成功。我們判斷，隨着中國高端休閒消費人羣的增加，柏聯SPA的模式將成為未來温泉度假村開發最重要的方向之一。

“温泉+會議”的模式，是温泉度假村最普遍也是最容易獲得成功的開發模式，分為“温泉+大型會議”及“温泉+中小型會議”兩種模式。

其一，“温泉+大型會議”模式。北京九華山莊無疑是最典型的代表。它敏鋭地看到了北京地區龐大的會議市場，充分利用温泉的康體療養價值與休閒整合效應，把温泉與會議融合的文章做大，把商務會議作為最重要的一項服務來對待。建設完善的商務及會議設施（其會議室數量和規模令人震驚），配套專職會議接待部，以及滿足會議客人全方位需求的客房、餐飲、娛樂、運動、保健、體檢和購物服務，再加之強有力的關係營銷，使其最終成為京城當之無愧的“温泉會都”。這種温泉會都模式，通過大型會議會展與温泉的結合，並圍繞會都來進行各項配套建設與經營服務，會議會展成為主角，温泉成為了配角，但最終實現的是温泉資源綜合開發價值的巨大突破，是一種典型的創新模式，但其會議市場的龐大規模是支撐其成功的關鍵。

其二，“温泉+中小型會議”模式。此種模式依託於中等城市或省會城市，主要利用温泉的休閒養生價值吸引中小規模的團體會議市場，是我國絕大多數温泉度假村最基本的開發模式。由於對市場規模、資源價值、資金投入、場地條件等因素的要求相對不高，也是最容易成功的開發模式。但是，此類開發模式的最大問題是競爭相對激烈，因此對温泉度假村的主題定位、產品特色、經營水準特別是以旅行社為主要渠道的營銷實力提出了較高的要求，特別需要從一開始就要進行高水準的策劃規劃。

温泉與運動遊樂的結合，也是温泉度假村最常見的開發模式之一。其核心是在温泉泡浴的基礎上，通過發展滿足旅遊者體驗性、參與性需求的運動遊樂項目，有力提升温泉度假村的整體吸引力，延長遊客停留時間甚至改善温泉度假村的淡季經營問題，提高人均消費水平，從實現整體開發經營的突破。以下主要介紹四個典型：

其一，温泉+水遊樂。把夏季最受家庭市場歡迎的水遊樂項目引進温泉度假村，彌補夏季這一淡季產品開發不足，對於提升温泉度假村的整體經營，具有非常突出的效果。以北京温都水城的水空間、被稱為“中國動感第一泉”的廣東恩平錦江温泉、華東最大的温泉——浙江武義清水灣·沁温泉等為代表，都是通過温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑梯……等一系列時尚、動感、刺激的水遊樂項目的引入，實現了温泉度假村夏季經營的火爆。此模式已經被證明是最成功的開發模式之一，但未來競爭的關鍵在於水遊樂項目的持續創新上，這就對水遊樂的投資規模和設備更新提出了更高的要求。

其二，温泉+高爾夫。以上海太陽島高爾夫温泉度假村、北京龍熙温泉高爾夫、惠州湯泉高爾夫、廣西嘉和城温泉谷、天津寶坻珠江帝景温泉度假村為代表，通過高端温泉水療SPA與高爾夫運動充分結合，形成了面向高端市場的高端休閒經典組合產品——温泉高爾夫，是頂級度假村開發的經典模式。在這一模式中，文化的創新融入是整體品質提升的關鍵。

其三，温泉+滑雪場。以青島即墨天泰温泉滑雪場、遼陽弓長嶺温泉滑雪場為代表。温泉結合冬季最時尚、最具挑戰性的滑雪項目，是養生與運動的美妙結合，將形成強大的吸引力與競爭力，“活力冬季”的概念也應運而生，從而有力推動冬季旅遊的突破。此種模式應成為北方地區温泉度假村開發的重要模式。

其四，温泉+綜合遊樂。以珠海海泉灣為代表。把相對靜態的温泉泡浴與多種動感遊樂項目結合起來，動靜結合，養生休閒與遊樂體驗搭配，能夠極大地增強温泉度假村的整體吸引力並提高綜合收益。海泉灣度假區以罕有的海洋温泉為核心，由五星級酒店、神秘島主題樂園、漁人碼頭、夢幻劇場、體檢中心、加勒比海岸、運動俱樂部、拓展訓練營、高爾夫項目、休閒垂釣區以及自駕車營地等項目組成，是中國功能最齊全、綜合配套最完善的超大型旅遊休閒度假區，被國家旅遊局授予全國首家“國家旅遊休閒度假示範區”稱號。此種模式把温泉與多元化的遊樂項目的結合發揮了到極致，從而產生了極大的市場吸引力。

温泉吸引市場最核心的本質是健康養生，隨着社會上亞健康狀態人羣的不斷加大，人們對於養生、康復的需求越來越大，把温泉和康復療養結合起來，最能做成一項大產業。依託醫院、生命科學研究中心等機構，充分發揮醫學、生命科學與健康管理的作用，結合現代理療手法的應用，把温泉的健康養生價值與日常的體檢、醫療、診斷、康復、療養、健身等等一系列手段深度結合，打造温泉康復療養基地，完全可以做大温泉健康養生的文章，獲得巨大效益。此類模式以全國四大康復理療中心、亞洲著名温泉——湯崗子温泉療養院為代表。

此類模式以北京蟹島度假村為代表。按照“温泉生態莊園”的模式，將温泉資源與生態農莊開發有機融合，將實現雙重目標：

一方面是有力發揮温泉資源的延伸利用價值，以地熱營造温室，發展高附加值種養殖項目、温泉生態農業項目，有助於推動生態農業從單一的產品經濟向服務經濟邁進。另一方面，生態農莊的建設有效地改善了温泉度假村的休閒環境，更可以利用生態農莊的設施載體，創造出極具特色的温泉泡浴場所。北京藍調莊園為例，通過温室大棚的藝術化改造，成為温泉泡浴中心的核心場所，投資不大卻極具特色，形成温泉與生態農莊結合的典範。此種模式對於在非建設用地區域開發温泉度假村非常適用。

由於温泉在健康養生與旅遊休閒上的巨大價值，為房地產特別是旅遊地產的開發創造了非常突出的優勢，往往能夠以“養生休閒”特色在地產市場上形成巨大的競爭力，從而取得非常可觀的投資回報。因此，“温泉+旅遊地產”模式成為全國絕大多數温泉度假村最優先考慮的開發模式之一。

珠江帝景温泉度假村、重慶海蘭雲天温泉度假村、咸寧XX温泉度假村等，都是温泉度假社區模式的典型代表。温泉與旅遊地產的廣泛結合，甚至形成了一大批大型温泉度假區、温泉小鎮、温泉新城（區）等項目，帶動了大型區域的整體開發。我們認為，“温泉+旅遊地產”的開發模式仍將是未來温泉度假村開發最為重要的模式之一。

如何實現開發模式的創新？結合上述六大經典開發模式的總結，我們提出五個關鍵思路：

從戰略上把握趨勢，跳出傳統温泉度假村的行業壁壘尋找藍海，通過温泉與其他產業的嫁接以達成1+1＞2的效果，必將是温泉度假村發展的大趨勢。僅從以上六個經典模式中就可以看到，中國温泉度假村的先行者已經通過温泉與外部產業的嫁接取得了巨大的成功。

因而，在温泉本身競爭異常激烈特別是已經出現了若干個難以超越的頂級温泉開發企業的今天，新建的温泉度假村要想突破，首先必須高瞻遠矚地把握温泉度假村未來發展大勢，從戰略高度上首先確定要走“温泉+X”（温泉與特色休閒產業嫁接）的大温泉開發之路，才能跳出傳統温泉度假村在温泉自身上浴血火拼的層面。

温泉泡浴板塊本身是最核心、最重要的部分，尤其對於新建的温泉度假村來説。只有把温泉泡浴板塊自身的特色做足，才能夠與“X”（其他特色休閒產業）共同構建強大的市場競爭力。其重點包括以下兩個方面：

其一，文化主題的整合。温泉度假村競爭的關鍵是文化的競爭，深入挖掘當地最具特色的文化，並與温泉、休閒等概念充分整合，形成獨具特色與感召力的文化主題（度假村案名），繼而通過温泉產品將文化主題充分演繹，是温泉度假村創造特色的關鍵手段。貴安温泉度假區項目中，我們提出打造“天下福湯”的概念，以福州最有價值的福文化進行主題整合並通過一系列福文化體驗產品來充分演繹，形成了鮮明的特色。

其二，泡浴模式的創新。温泉泡浴模式是温泉泡浴板塊最根本的落腳點，創新温泉泡浴模式，既要充分演繹文化主題，還要注重與周邊環境的完美結合甚至要優化提升乃至創造一個優美獨特的環境，也要注重結合輔助養生材料、養生手段及現代科技康療手法的運用，才能實現持續創新。

在“温泉+X”的結構中，這個“X”是一個變量，就是指特色休閒產業。温泉度假村要真正實現綜合開發價值的整體突破，必須充分發揮温泉的休閒產業整合效應，在“X”上形成突破。我們認為，“X”的選擇應着重考慮三個因素：第一，是否有市場足以支撐合理的建設投資；第二，是否能夠與温泉形成優勢互補實現綜合收益突破；第三，是否能夠整合利用温泉度假村的場地資源。

但是，究竟温泉適合與哪些特色產業嫁接？哪些貌合神離，哪些渾然一體？温泉如何提升這些特色產業？這些特色產業又是如何反過來強化温泉的？都需要進行詳細而系統的研究，才能形成最終確定。複製的價值是有限的，原創“X”，才是最有價值的創新。

我們提出，把景區化打造的理念引入温泉度假村的開發，把整個度假村按照一個4A甚至5A級景區的標準來完善各項建設、提高各項服務，為旅遊者創造更好的温泉旅遊體驗，必將極大地提升温泉度假村的整體品質。在這個方面，很多温泉度假村已經走在了前列，如廈門日月谷温泉、從化碧水灣、廣西嘉和城温泉谷（均為AAAA級旅遊區）等。這樣的理念，應當在温泉度假村的建設之初，就予以重視和考慮。

由於投資較大、風險較大，温泉度假村的開發，更應注重在開發建設之前進行做好項目策劃規劃設計工作，應高端關注兩個方面：

第一，策劃規劃設計要符合温泉項目自身經營的特點，要站在經營的角度來考慮策劃規劃設計問題，才能夠確保未來經營的成功。

第二，策劃規劃設計要對旅遊休閒產業特別是温泉與休閒產業的互動關係有深度研究，才能夠超越“就温泉做温泉”的層面，而是通過“温泉+X”實現質的騰飛。