拆遷安置

本項工作應在開發項目正式開工之前的前期準備工作，要拆除擬建項目所用土地上的建築物和構築物，同時要對被拆房屋的所有人和使用人進行補償和安置。原則是對所有人進行補償、對使用人進行安置。 ^[1-2] 

“土地對於農民具有其他資產所不能替代的生產功能、歸依功能和保障功能，農民為公共利益和地方經濟發展放棄對土地佔有，這本身就是一種巨大的犧牲，國家理應出相應的補償，將徵地增值收益儘可能多地給予農民，甚至可以倒貼補償農民。這些以種地為生的農民普遍沒有外出的工作經驗和其他勞動技能，且長期生活安逸，競爭能力較弱，面對突然失去經濟來源的狀況，其生存受到很大威脅。”楊在明表示。 ^[3] 

拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定給予的補償。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》拆遷補償的方式有二：

貨幣補償作為主要方式。其原因：一是貨幣補償操作簡單，且一次性了斷，不會產生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時回遷等後續問題;二是貨幣補償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點等方面的限制;三是避免因安置用房質量不好而使拆遷雙方產生矛盾;四是更好地體現新《條例》的立法思想，即有條件實行貨幣補償的，儘可能實行貨幣補償。

《條例》規定了拆遷貨幣補償標準確定的基本原則——等價有償，採取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估的辦法確定。對於貨幣補償的具體辦法各地有所不同，許多地方對此出台了法規或規章予以規範。

產權調換，是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，並按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。也就是説以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之後擁有調換房屋的產權。產權調換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態來體現拆遷人對被拆遷人的補償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可採用產權調換的方法，但排除了非公益事業房屋的附屬物。

差價結算以等價交換的原則進行，實質上是結算被拆除房屋的市場評估價與調換房屋市場價的差價，多退少補。相當於先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產權調換房屋。

對以上兩種方式被拆遷人是否可以進行選擇?條例規定，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權要受以下兩種條件的限制：一是規定了拆遷非公益事業房屋的附屬物不作產權調換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償;二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關係達不成協議的，只能實行產權調換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。　這樣規定，主要是基於以下幾個方面的考慮：一是附屬物不具備獨立使用性質，產權調換後無法獨立使用。另外，附屬物屬於特定建築，不同建築對附屬物的要求也不相同。二是解除不了租賃關係，意味着租賃雙方不能就補償金額的分配比例達成一致意見，拆遷人沒有義務也很難就補償金額給房屋所有人與使用人劃定一個雙方都認可的比例。在這種情況下，如果實行貨幣補償，要麼侵害出租人利益，要麼侵害承租人的利益。另外，允許被拆遷人選擇，被拆遷人為了早日解除已經存在的租賃關係，選擇貨幣補償，這樣可能會出現因拆遷使原承租户失去了居住空間，也違背了不能因為拆遷而使原存在於被拆遷人與承租人之間的租賃關係強制解除的原則。 ^[4] 

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供週轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費

注：1、如果拆遷人提供週轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;

3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。