投融資規劃

從總體規劃、控制性規劃到修建性詳細規劃，我國已經有了比較完整的城市規劃體系，各個城市也都把高起點的規劃作為了城市發展戰略中重要的一環。但是很多城市在開發過程中仍然出現很多問題，比如城中村、斷頭路、半拉子工程、沒人入住的新城等等。李偉（投融資規劃理論創始人，現北京榮邦瑞明投資管理有限公司董事長）等城市建設投融資專家認為，這些問題並不是城市規劃和城市戰略造成的，而是如何實施規劃出現了問題。具體而言，這些問題可以歸結為幾大類：

一是沒有實現規劃藍圖的路徑和方法。城市規劃的藍圖都是美好的，而現狀與規劃藍圖之間通常存在很大的差距，規劃中那些錯綜複雜的項目如何實現，如何為城市的快速發展注入動力，需要有清晰的路徑。

二是各種實施主體角色模糊或錯位。城市政府、政府下屬部門、政府的城投公司、一級開發商、二級開發商、各種公共服務設施投資人等參與城市開發的主體不能夠認清自己的角色定位，經常有越位或缺位的現象發生。

三是不能夠統籌各種相關主體的利益。城市開發工作涉及到農民、市民、政府、投資人等多方面的利益，不能統籌各方的利益，出台很多不適當的政策，使得開發的進程受到阻撓。

四是資金使用效率低下。城市開發需要財政投入大量資金，這些資金應當起到撬動更多社會資源的作用。由於對城市系統認識不清，大量資金投入後不能夠起到應有的作用，出現設施閒置、項目建成後對城市價值提升作用不明顯等問題，造成資金浪費嚴重，資金鍊斷裂等現象，產生了許多功能不完善的新城，半拉子工程等。

除此之外，還有許多其他的問題，如管理體制與城市開發工作要求的不匹配、招商政策的針對性不強等。這些問題的存在，使得城市開發過程存在巨大的資源浪費。在總結各地政府城市開發成功經驗和失敗教訓的基礎上，結合“投融資規劃”理論創始人李偉、陳民、彭松及其團隊多年從事各類城市基礎設施投融資諮詢，各種城市新區、新城、工業區、舊城改造等諮詢工作的經驗，運用系統工程的方法，提煉出一套解決城市開發資源整合、資金部署、時序安排，促進城市開發工作有序開展的投融資規劃方法。

投融資規劃的編制遵循幾方面的原則，包括系統性原則、均衡性原則、可持續發展原則、財務穩健原則、操作性原則。

城市開發是一個開放的複雜系統，研究城市開發工作要應用系統的觀點和方法，整體而言，可以把投融資規劃工作分為系統演進目標制定（城市發展戰略的制定）、系統識別（各種主體的分工和職責劃分）、系統演進路徑的制定（城市發展模式和投融資模式的設計）和系統演進的管理（針對城市開發工作的管理）進行研究。

投融資規劃面對的城市開發工作，涉及多種主體、多類項目，各方面的利益目標和運作要求是不同的，為了實現總體目標，需要注意幾方面的平衡：

⒈資金配置均衡資金平衡包括針對幾方面主體的考慮，對於市場化的投資人，要考慮其投資範圍內的項目具備合理的盈利模式；對於公共服務設施和基礎設施及一級開發的投資人，要注重其長期現金流和短期現金流的匹配關係；對於城市政府，要考慮城市開發工作對城市財政支付能力的影響。

⒉公平與效率兼顧城市開發工作涉及城市政府、投資人、鄉鎮政府、農民、城市居民等多方利益主體，城市開發的政策屬於公共政策範疇，投融資規劃在研究和制定城市開發政策時，要注重政策的均衡性，使得各種參與主體均能夠享受到城市發展帶來的福利，不應以某一利益羣體的損害為前提成就其他利益主體的利益目標。

⒊城市功能均衡城市的發展需要均衡的功能，這是投融資規劃配置各項城市開發資源的總體前提，不應因為土地市場的影響，單純以盈利為目的過度配置某一類功能的用地，導致城市發展失衡。

傳統的城市開發工作帶來了環境、生態的破壞，編制投融資規劃時，應注重在理念和標準上對城市開發工作提出前瞻性的要求，不因城市的開發而造成環境的破壞，使城市發展具備生態可持續的內在動力。

城市開發工作最終要與市場對接，以土地的出讓和二級開發產品的實現為建設環節的結束，城市政府作為更高層面的管理者，也就是城市開發這個整體系統的控制者，制定投融資規劃時要遵循穩健原則，包括：

⒈財政預算穩健城市開發工作中，政府財政負責投入公共的部分，也就是基礎設施、公共服務設施等建設工作，這部分工作需要政府財政適度負債和超前投入。城市開發工作的部署，要保證公共投資不影響財政的穩健性，城市未來的財政收入能夠支撐超前投資帶來的償債壓力。

⒉市場預期穩健城市開發的主要產品之一－功能成熟的土地，還需要通過土地市場供應給房地產二級開發商、工業企業等，以實現城市功能的最終完善，因此土地市場、產業市場甚至終端住宅市場的變化都會對城市開發工作能否實現產生影響，對市場狀況進行估計時，應當遵循穩健的原則，避免過於冒進給財政留下不良的影響。

投融資規劃主要目的是運用系統工程的方法，在規劃和建設之間架起一座橋樑，服務於城市開發的實施工作，因此最終完成的投融資規劃應當對各種城市開發工作的總體安排作出比較明確的部署，有明確的操作主體分配、融資來源、建設模式設計等，用於指導具體的開發工作。

投融資規劃方法的本質是錢學森先生提出的解決複雜巨系統問題的綜合集成方法。通過對城市土地利用現狀、財政狀況、規劃成果、城市發展目標、地方政策、基礎設施投融資模式等方面的分析，對城市發展模式和開發路徑提出定性的判斷，並將其輸入計算機模型，對輸出結果（如城市開發的高峯投資額、現金流量狀況、城市土地成熟程度等）集合相關領域專家、政府官員等進行討論和優化，通過這種專家智慧和人機結合的方式最終得到需要的成果。

投融資規劃對於較為綜合的城市開發項目具有一定的普適性，已經將其應用於以下類型的工作之中：

新城的開發工作

以居住、商業、行政辦公等功能為主的新城區投資開發工作，較為典型的案例如淮南市山南新城。

舊城改造或城市功能提升項目

對成片舊城區的基礎設施改造、拆遷項目，或通過大型戰略性項目的開發，輔以一定數量的公共服務配套完善工作，提升城市整體功能和形象的項目，較為典型的如黃山市中心城區功能提升和基礎設施建設投融資規劃項目。

產業園區的開發工作

規劃以產業為主要功能定位的園區開發項目，如廊坊龍河工業園區項目。

大型綜合開發項目

城市大型公共服務功能、商務功能一體化的綜合開發項目，如北京國際汽車博覽中心項目。

城投公司的投融資戰略

由於城投公司的使命與城市的發展戰略密切相關，城投公司的投融資發展戰略問題與城市的投融資發展戰略有一脈相承的關係，正在利用投融資規劃方法為多個城投公司制定投融資戰略。

城市投融資總體上存在三個觀念誤區

誤區一，招商融資的理念存在問題，重短期輕長期，在城市開發融資上急功近利，過分重視短期融資的成績，缺乏對城市總體開發融資的統籌與計劃，輕視對城市長期發展融資路徑的謀劃。

誤區二，項目謀劃存在誤區。城市融資往往按照部門職責劃分為獨立的項目，導致無法從區域整體的開發角度進行項目包裝和謀劃。同時，因單獨項目投資與土地收益分配主體的不同，也無法為項目建立“借用還”的循環體系。

誤區三，對城投公司的作用認識存在誤區。國務院19號文件（《國務院關於加強地方政府融資平台公司管理有關問題的通知》）出台後，國家對地方平台公司進行整頓和清理，各界對城投公司都存在誤解。很多城市的領導認為城投公司的負債影響了城市的融資和建設，於是有歷史開發建設經驗和能力的城投公司，因歷史原因負有債務，而被棄之不用，轉為設置新平台。但新平台因無信用記錄、無經驗等問題仍然作用有限，於是便進一步加劇了城市的融資困境。

以上的誤區，從根本上説明不少城市開發缺乏對科學發展觀的真正認識、理解和踐行。