批評萬科：中國房地產發展反思

蔡鴻巖，資深地產媒體人，地產評論人，房地產專家；畢業於北京廣播電視大學新聞專業；長江商學院傳媒三期學員。 《樓市》雜誌創辦人，樓市傳媒董事長；北京樓市通網絡科技有限公司董事長。 　長年專注房地產政策與市場研究工作。多次應邀參加國家住房和城鄉建設部及北京市相關部門組織的房地產政策相關專家聽證會；2000年親自編導製作了“中國房地產十年盤點”七集專題片，並在鳳凰衞視播出；2002年應邀參與煙台市房地產規劃發展報告課題研究工作；2005年榮獲中國市場學會等機構授予的“中國房地產十大策劃專家”榮譽稱號。2006年應邀擔任BTV-5《首都經濟報道》房產欄目嘉賓主持人，以及中央電視台、北京電視台房地產節目訪談嘉賓。2007年出版房地產評論專集《老蔡侃房》。

《批評萬科:中國房地產發展反思》以“房地產大起大落之憂”為核心思想，試圖以歷史的、多元的視角對中國房地產開發量第一位的帶頭大哥——萬科加以剖析，進而對中國房地產行業房改以來十年政府政策、行業引領、市場規範以及企業運作等諸多方面，就所存在的問題加以思考，對中國房地產企業的發展之路加以反思，以期對中國樓市的未來健康平穩發展盡一份媒體的綿薄之力。

十年來，圍繞中國房地產的爭議從未退潮，當下房地產陷入困境時爭議更多。國人習慣以“解剖麻雀”的方式來解決問題，原因是麻雀雖小，五臟俱全。而鴻巖兄的力作《批評萬科》則無疑是解剖大象，這必然更富趣味性。

——北京師範大學金融研究中心主任　鍾偉

希望房地產行業穩定發展一直是政府的理想目標，但在很大程度上，“過山車”就是房地產行業的波動規律，有波峯有波谷，高潮與低谷交替構成了房地產行業永恆的曲線，希望房地產行業“穩定”幾乎是一個奢望。儘管如此，我們還是不要放棄平抑房地產市場波動的努力，老蔡的大作就是中國地產行業中為此目標而努力的見證之一。

——中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心副主任　尹中立

我並不像蔡鴻巖那樣更專注於萬科的歷史與細節，兇此也無法評論其中的對與錯。從不同的視角看問題，不管對錯都會引發人們更多的思考。局外人雖不如局內人更瞭解情況，但卻能更公正的判斷。當一個企業長期以透明的姿態面對公眾時，公眾就不會被一時或個別的事件所誤導，會做出正確的選擇的。就像這本書也是一種選擇，選擇了一種不同常規的視角，選擇了不同的描述和不同的評價方式。借史為鑑為社會中的企業也提供一種選擇。

——華遠集團總裁　任志強

第一章 萬科降價棋局

第一節 房地產“入冬”帶來的景象

第二節 神秘“松山湖會議事件”

第三節 萬科為何大舉降價

房地產發展反思一 中國經濟的“大開發商”之痛

房地產發展反思二 行業需精準的“天氣預報”

第二章 萬科及地產商們的過去

第一節 從“一炮走紅”到“單戀”房地產

第二節 “灰色年代”行走於體制邊緣

第三節 王石賣萬科背後的“算盤”

第四節 “等米下鍋”——曾經舉步維艱

房地產發展反思三 “核心競爭力”的誤區

房地產發展反思四 房企“適度的”多元化

第三章 “8?31”解放

第一節 王石、孫宏斌“口水戰”

第二節 萬科的“千億目標”之雄心

第三節 “聯姻”朝開、南都透露的“信號”

第四節 喧囂的地王時代

第五節 地價、房價互推瘋漲

房地產發展反思五 土地“招、拍、掛”制度亟須變革

房地產發展反思六 反對以“CDP為綱”

第四章 地產寡頭存無之辯

第一節 “超級散户”從400萬到27億

第二節 “不上市即退市”的瘋狂

第三節 地產寡頭暗潮湧動

第四節 地產寡頭黑白對辯

第五節 地產寡頭形成之禍

房地產發展反思七 加強上市房企融資監管力度

房地產發展反思八 房地產誘噬經濟

第五章 帕爾迪模式的偏執與風險

第一節 跑贏大市的品牌代價

第二節 萬科17英里被砸的後市效應

第三節 從“以客户為核心”到“企業社會公民”——萬科價值觀的奇異轉變

第四節 規模擴張的管理邊界

房地產發展反思九 地產寡頭是金融危機禍源

房地產發展反思十 房地產品牌與發展之悖論

第六章 “捐款門”反思

第一節 萬科苦熬的150個小時

第二節 一個人“説”出來的企業危機

第三節 危機機制“大考”

第四節 慈善是回報社會，不是企業負擔

第五節 戴上“鐐銬”的舞蹈

房地產發展反思十一 亮出房地產商的道德底線

房地產發展反思十二 “捐款門”對房企品牌營銷的啓示

第七章 地產教父“調控”樓市

第一節 領導了中國最受尊敬企業

第二節 敏鋭的政治嗅覺

第三節 與王石的“較量”

第四節 “管理”王石的嘴——王石的六次道歉演變

房地產發展反思十三 房地產業“泛娛樂化”反思

房地產發展反思十四 企業家“責任精神”的期待

第八章 房地產“過山車”之憂

第一節 金融危機下的中國樓市

第二節 政府“救市”還是“觀市”

第三節 檢討“宏觀調控”

第四節 “保障性住房”生死結

郎鹹平：只有經濟重返增長期，樓市才可能上揚

聶梅生：預計2009年房價前低後高

文林峯：限價房價格優勢正逐步淡化

章林曉：過去的地王如何處置？

汪利娜：謹防有病亂投醫

楊紅旭：房地產開發讓外行走開

張健：我國地產金融創新將有大突破

房地產發展反思十五 跌倒後的清醒

厲地產發展反思十六 誰能撐起經濟一片藍天 ^[1]