房貸利率

貸款購房主要有以下幾種：

1、住房公積金貸款：對於已參加交納住房公積金的居民來説，貸款購房時，應該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率很低，不僅低於同期商業銀行貸款利率（僅為商業銀行抵押貸款利率的一半），而且要低於同期商業銀行存款利率，也就是説，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關 手續時收費減半。

2、個人住房商業性貸款：以上兩種貸款方式限於繳納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要大家在貸款銀行存款餘額佔購買住房所需資金額的比例不低於30%，並以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人，那麼就可申請使用銀行按揭貸款。

3、個人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發放的公積金貸款，最高限額一般為10－29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由一個銀行的房地產信貸部統一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

一、等額本息計算公式：

計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩餘本金利息，後收本金；利息在月供款中的比例會隨剩餘本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

需要注意的是：

1、各地城市公積金貸款最高額度要結合當地具體來看；

2、對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

二 、等額本金計算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數

每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率

計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩餘本金的減少而減少。

中國房貸利率是由中國人民銀行統一規定的。用房產在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規定的利率支付利息，這個利率就是房貸利率。2012年6月7日，央行向各商業銀行下發特急文件，要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍。

商業銀行將執行新利率：從2013年1月1日起，房貸族可以減輕壓力。但是各個商業銀行執行的時候可以在一定的區間內自行浮動。中國的房貸利率不是一直不變的，而是經常變動的，形式是利率一直在上漲，所以經常會比較，在增加利率之前和增加利率之後的情況。

2022年12月30日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會印發“關於建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知”，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鈎、動態調整，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。 ^[8] 

一、利息計算的基本常識

(一)人民幣業務的利率換算公式為（注：存貸通用）：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)銀行可採用積數計息法和逐筆計息法計算利息。

1.積數計息法按實際天數每日累計賬户餘額，以累計積數乘以日利率計算利息。計息公式為：

利息=累計計息積數×日利率，其中累計計息積數=每日餘額合計數。

2.逐筆計息法按預先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息，具體有三：

計息期為整年(月)的，計息公式為：

①利息=本金×年(月)數×年(月)利率

計息期有整年(月)又有零頭天數的，計息公式為：

②利息=本金×年(月)數×年(月)利率+本金×零頭天數×日利率

同時，銀行可選擇將計息期全部化為實際天數計算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當月公曆實際天數，計息公式為：

③利息=本金×實際天數×日利率

這三個計算公式實質相同，但由於利率換算中一年只作360天，但實際按日利率計算時，一年將作365天計算，得出的結果會稍有偏差。具體採用那一個公式計算，央行賦予了金融機構自主選擇的權利。因此，當事人和金融機構可以就此在合同中約定。

（三）複利：複利即對利息按一定的利率加收利息。按照央行的規定，借款方未按照合同約定的時間償還利息的，就要加收復利。

（四）罰息：貸款人未按規定期限歸還銀行貸款,銀行按與當事人簽訂的合同對失約人的處罰利息叫銀行罰息。

（五）貸款逾期違約金：性質與罰息相同，對合同違約方的懲罰措施。

（六）計息方法的制定與備案

全國性商業銀行法人制定的計、結息規則和存貸款業務的計息方法，報中國人民銀行總行備案並告知客户；區域性商業銀行和城市信用社法人報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案並告知客户；農村信用社縣聯社法人可根據所在縣農村信用社的實際情況制定計、結息規則和存貸款業務的計息方法，報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案，並由農村信用社法人告知客户。

（七）參考依據：

1.《人民幣利率管理規定》銀髮【1999】77號。

2.《中國人民銀行關於人民幣貸款利率有關問題的通知》銀髮【2003】251號。

3.《中國人民銀行關於人民幣存貸款計結息問題的通知》銀髮【2005】129號。

自2012年6月8日起，中國人民銀行決定，下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.25個百分點;其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。

自同日起：(1)將金融機構存款利率浮動區間的上限調整為基準利率的1.1倍;(2)將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基準利率的0.8倍。

2016年以來，北京進行了多輪樓市調控。2017年春節後，不少銀行房貸額度收緊，放貸時間從此前的一個月拉長到兩三個月甚至直接不放貸。首套房貸款利率優惠已經上調至9.5折的銀行共16家，為工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、民生銀行、浦發銀行、興業銀行、光大銀行、華夏銀行、郵儲銀行、渤海銀行（全國性銀行）的北京分行及北京銀行、北京農商行。

2017年3月21日上午，工行北分信貸部相關負責人表示，此舉是為了貫徹國家宏觀調控政策導向以及《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》文件精神，為有效防範金融機構信貸風險，推動房貸業務平穩健康發展，已將個人住房貸款利率最大優惠幅度從9折上調到9.5折。

2019年8月，全國多城房貸利率上調。根據上證報、界面梳理，杭州多家銀行執行首套基準上浮8%或10%，南京、青島、蘇州、合肥、武漢、無錫普遍上浮20%，乃至30%。買房成本大增。 ^[1] 

廣州某國有銀行首套房貸利率由上浮10%下調至上浮5% 四大行或集體下調

2014年5月，多地出現房貸利率鬆動情況，廣州房貸市場也有所鬆動，某國有大行已率先下調首套房貸利率至上浮5%，2014年5月月四大行或將同步下調。此外，多家股份制銀行仍保持在上浮10%以上。分析認為，銀行房貸利率調整幅度並不大，且由於各家銀行額度情況不同，年內首套房貸利率想要同步下調到基準以下有難度，“房貸荒”從2013年下半年延續沒有放鬆的跡象，並且2014年上半年維持現狀的概率比較大。此外，地產企業資金已相當吃緊，房貸鬆動僅具有象徵意義。 ^[4] 

2021年5月20日下午，工、農、中、交四大行深圳分行向南都記者明確表態已經上調房貸利率。這意味着，包括建行這個深圳房貸市場份額“一哥”在內，深圳五大行都有了明確態度。就在5月6日，建設銀行深圳市分行率先宣佈，為促進深圳市房地產市場平穩健康發展、支持居民合理購房需求，深圳建行於當日起調整房貸利率首套房貸款利率執行LPR+45BP（相當於5.10%），二套房貸執行LPR+95BP（相當於5.60%），相比之前分別上調15BP和35BP。 ^[5] 

在多數商業銀行與購房者簽訂的《個人住房借款合同》上，對房貸利率的調整 方式進行的約定都是這樣的：貸款期限在一年以上的，貸款利率於每年1月1日調整一次，在借款期限內，如未遇基準利率調整，則貸款利率不作調整。也就是説，對於多數房貸族來説，1月份是房貸利率調整的月份。 ^[2] 

2010年利率調整：短期貸款，六個月以內(含六個月) 4.86%，六個月至一年(含一年) 5.31%。中長期貸款，一至三年(含三年) 5.40%，三至五年(含五年) 5.76%，五年以上 5.94%。

而央行分別在2012年6月8日、7月6日宣佈了降息，五年期以上貸款的基準利率，將從2012年初的7.05%降到6.55%，累計降了0.5個百分點。這意味着，2013年1月開始，多數房貸客户的貸款利率將要下降，房貸月供也會隨之減少。 ^[2] 

以2012年6月8日降息前申請一筆20年期的50萬元貸款為例，按現行基準利率7.05%計算，月供為3891.52元；若按下月起執行的新基準利率6.55%計算，月供為3742.6元，兩者相差149元。 ^[2] 

而如果同樣是貸款金額50萬元、貸款期限20年、等額本息還款，如果是享受7折利率的客户，那麼降息前的7折利率是4.935%，月供為3280.4元；降息後的7折利率則為4.585%，月供則為3187.5元，兩者相比，可少還92元。 ^[2] 

針對房貸利率調整，2013年1月開始房貸壓力減輕，銀行人士提醒，房貸族應提早做好打算，不過銀行人士同時也提醒，如果不清楚具體能少還多少房貸，那麼在2013年頭一個月，也不妨仍按以前的還款金額還款，等第一個月還款數額出來，以後就按這個數額還款，否則如果不小心少還了錢，會導致背上不良記錄。 ^[2] 

2012年6月，業內人士認為，儘管央行重提7折利率，但隨着利率市場化大門開啓，銀行利潤空間縮小，市民要想享受到7折甚至8折利率將更加不可能。

不管8.5折也好，基準利率也罷，很多市民都認為，是2010年4月開始的調控，導致了首套房貸利率取消7折。實際上，首套房7折利率就從來沒離開過大家。

降息當天央行向各商業銀行下發的“特急”文件，文件號為“銀髮[2012]142號”。在該文件中，央行稱，“房貸金融機構貸款利率浮動區間，貸款利率下限由基準利率的0.9倍擴大至0.8倍，個人貸款利率浮動區間下限仍為基準利率0.7倍。”這也是時隔兩年後央行重提“7折”房貸。

管理層還有兩張牌壓房價，開發商不敢亂漲價

此輪房地產調控較之以往成效明顯，關鍵一點就是持續收緊的貨幣政策，逼迫開發商“以價換量”，加緊售房。中原地產何偉堅認為，此次央行降息，加上此前連續降低存款準備金率，預計將有數千億元的資金被釋放，相對寬鬆的貨幣環境，一定程度上會緩解開發商資金壓力，刺激購房者入市。

申銀萬國分析師李瑜認為，中央對樓市的調控在政策上不會有所鬆動，但是微觀上也不排除放鬆的可能。“之前多個城市在住房公積金貸款方面都有放寬跡象，並且已經被默許。”

他進一步表示，此次央行降息，有可能會帶來房價的反彈。但管理層手中仍有兩張牌限制着房價的大幅反彈，比如，全國推廣房產税，上半年包括官方媒體在內已多少提及這事兒，另外，住房信息聯網規模也遠遠不止第一批的40個城市，規模的擴大會讓投資需求得到進一步的壓制。

“不過，這還算一個好消息。”魯能新城營銷部經理陳勇認為，購房門檻的降低，會刺激價格向上，漲幅不會太大，開發商都比較謹慎。政策面對樓市沒放鬆，中央不希望房價大漲。 ^[3] 

央行2011年7月6日宣佈，金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。這是2011年以來第3次加息，也是加息週期啓動後的第5次加息。

本次加息0.25個基點之後，5年期以上的基準利率突破7的歷史心理高位，達到7.05%。若不考慮此前存量房貸利率大部分7折的情況，房貸利率已升至10年來的最高水平。

中原地產研究總監張大偉指出，多次加息逐漸將出現疊加效應，利率的上調效果將顯現。

以20年期百萬貸款額計算，第一套房增加的月供為149.63元，第二套房增加的月供為168.86元。

考慮到2010年10月份之前的大部分房貸利率仍可7折，對於存量房貸來説，在2012年開始執行新利率之後，三次加息的疊加影響，將使100萬20年商業貸款月供增約400元。

2022年5月15日，中國人民銀行、銀保監會發布通知，調整首套住房商業性個人住房貸款利率下限。對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。 ^[6] 

2022年9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。 ^[7] 

2024年1月1日起，大多數存量房貸將迎來利率下調，調整的幅度是10個基點。 ^[9] 

2024年2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈2024年2月20日貸款市場報價利率（LPR），其中1年期LPR維持不變，仍為3.45%；5年期以上LPR下調25個基點，至3.95%。 ^[10] 

業內人士提醒，三類貸款人不必提前還貸：一是選擇等額本金、其還款期已過三分之一的購房者，因為等額本金開始還的本金比較多，已將大額本金還完，剩下小額貸款產生的利息不會太多；二是等額本息還款已到中期的購房者，因為這部分市民已經還了大部分利息，提前還貸的意義也不大；三是準備後期向銀行貸款的市民，若把貸款還了銀行，後期在銀行申辦貸款時，尚不知能否批准。 ^[2] 

首先，執行上浮利率的借款人及還處於還款初期的借款人適合選擇提前還貸。因為執行上浮利率已經較高，借款人若有一次性還清的能力，將來如果有資金的需要，還可以用房產申請抵押貸款。處於還款初期，貸款的大部分利息都還沒有償還，產生的影響以及利得財富率較小。

其次，享受七折利率的貸款不必急於還款。因為七折的5年期貸款利率低於5年期存款利率，有還貸款的錢還不如存入銀行。而且，這部分人選擇提前還貸後，如果再貸款購房，銀行對其將毫無優惠，而是按二套房執行上浮1．1倍的利率，借款人將得不償失。

此外，選擇等額本息的還款方式，已經接近還款中期或是選擇了信託網模式的等額本金的還款方式，並且還款期已經超過1/3的借款人不適合提前還貸。部分銀行會對提前還款客户收取部分違約金，具體違約金支付比例或者計算公式都會在貸款合同中列明。