房屋維修管理

(1)複雜性 ^[1] 

房屋維修管理的複雜性特點是由房屋的多樣性、個體性和房屋維修的廣泛性、分散性決定的。由於每一幢房屋幾乎都有獨特的形式和結構，有單獨的設計圖紙，因此，房屋維修必須根據不同結構、不同設計、不同情況的房屋，分別制訂不同的維修方案，組織不同的維修施工，這給房屋維修管理帶來了複雜性，要求房屋維修管理也必須分別情況，實施不同的管理方法。同時，還要對零星、分散又廣泛的房屋維修進行組織管理，這也使房屋維修管理呈現複雜性。

(2)計劃性

房屋維修過程本身就存在着各階段、各步驟、各項工作之間一定的不可違反的工作程序。因此，房屋維修管理必須嚴格按維修施工程序進行，這就決定了房屋維修管理也必須按這一程序有計劃地組織實施。

(3)技術要求高

房屋維修管理的技術性是指房屋維修管理活動本身具有特殊的技術規定性，必須以建築工程專業以及相關的專業技術知識為基礎，制定相應的技術管理規定和質量評定指標，並配備高素質的專業技術人員和技術工人才能較好地完成。房屋維修活動的特殊性又決定了它具有獨特的設計、施工技術和操作技能，其技術水平的高低直接關係到維修工程質量的優劣。

房屋維修管理的主要內容包括房屋安全管理、房屋維修計劃管理、房屋維修質量管理、房屋維修工程預算管理、房屋維修工程招標投標管理、房屋維修成本管理、房屋維修要素管理、房屋維修施工項目管理和房屋維修施工監理等。 ^[2] 

1.房屋安全管理

房屋安全管理是指定期和不定期地對房屋的使用情況和完損情況進行安全檢查，評定房屋完損等級，隨時掌握所管房屋的質量狀況和分佈，組織對危險房屋的鑑定，並確定解危方法，預防和消除房屋的安全隱患等一系列工作的總和。

物業管理公司必須做好房屋的查勘鑑定工作。查勘鑑定是掌握所管房屋完損程度的一項經常性的管理基礎工作，為維護和修理房屋提供依據。查勘鑑定一般可分為定期查勘鑑定、季節性查勘鑑定及工程查勘鑑定等。在查勘鑑定的基礎上, 物業管理公司還要主動配合房屋安全鑑定機構做好危房的鑑定工作。

2.房屋維修計劃管理

計劃是企業管理的重要職能之一，它是在經營決策的基礎上，對企業生產經營活動的事先安排。計劃管理是企業管理的重要組成部分，是為了使企業的生產經營活動能夠達到預期的目標所開展的綜合性管理。其目的是按計劃對企業的各項生產經營活動進行合理安排和有效協調，充分利用企業人力、財力、物力，調節好生產、供應和銷售的關係，使企業生產有秩序、有步驟地進行。房屋維修計劃管理是物業管理公司計劃管理的重要內容，它是指為做好房屋維修工作而進行的計劃管理，是整個企業計劃管理的重要組成部分。維修計劃管理的內容一般包括企業房屋維修計劃的編制、檢查、調整及總結等一系列環節，其中積極做好計劃工作的綜合平衡是房屋計劃管理的基本工作方法。

3.房屋維修質量管理

保證質量是房屋維修管理的重要目標之一。房屋維修質量管理是指為保證維修工程質量而進行的管理工作，它是物業管理公司質量管理的重要組成部分。房屋維修質量管理的內容一般包括對房屋維修質量的理解(管理理念)、建立企業維修工程質量保證體系以及開展質量管理基礎工作等。

4.房屋維修工程預算管理

維修工程預算是物業管理公司開展企業管理的一項十分重要的基礎工作，它同時也是維修施工項目管理中核算工程成本、確定和控制維修工程造價的主要手段。通過工程預算工作可以在工程開工前事先確定維修工程預算造價，依據預算工程造價我們可以組織維修工程招投標並簽訂施工承包合同，在此基礎上，一方面物業管理公司可據此編制有關資金、成本、材料供應及用工計劃，另一方面維修工程施工隊伍可據此編制施工計劃並以此為標準進行成本控制。從造價管理的過程看，維修工程最終造價的形成是在其預算造價的基礎上，依據施工承包合同及施工過程中發生的變更因素，通過增減調整後決定的。

5.房屋維修工程招標投標管理

招標投標是物業管理公司對內分配維修施工任務、對外選擇專業維修施工單位，確保實現維修工程造價、質量及進度目標的有效管理模式。實現招投標制是我國建築業管理體制和經營方式的一項重大改革，它通過競爭機制來分配施工任務，要求各個施工單位通過市場與其他施工單位進行競爭，接受任務委託方對工程質量、工期及造價等方面的評判，從而確保施工任務能分配給具有最優表現的施工單位，同時也有利於施工單位自覺地加快技術進步、改善經營管理和服務作風，促進建築業的發展。組織招投標是物業管理公司的一項重要管理業務，一方面，通過組織招投標構建企業內部建築市場，通過市場競爭來實現施工任務在企業內部各施工班組之間的分配；另一方面，通過邀請企業外部專業施工單位參加公平競爭，充分發揮市場競爭的作用，實現生產任務分配的最優化，從而為提高整個企業維修工程的經濟效益、社會效益和環境效益打下基礎。

6.房屋維修成本管理

成本管理是物業管理公司為降低企業成本而進行的各項管理工作的總稱。房屋維修成本管理是物業管理公司成本管理的重要組成部分。房屋維修成本是指耗用在各個維修工程上的人工、材料、機具等要素的貨幣表現形式，即構成維修工程的生產費用，把生產費用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構成維修工程成本。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進行的成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業管理公司的經濟效益及業務質量。

7.房屋維修要素管理

在房屋維修施工活動中，離不開技術、材料、機具、人員和資金，這些構成房屋維修施工生產的要素。所謂房屋維修要素管理是指物業管理公司為確保維修工作的正常開展，而對房屋維修過程中所需技術、材料、機具、人員和資金等所進行的計劃、組織、控制和協調工作。所以房屋維修要素管理包括技術管理、材料管理、機具管理、勞動管理和財務管理。

8.房屋維修施工項目管理

房屋維修施工項目管理屬於物業管理公司的基層管理工作。它主要是指物業管理公司所屬基層維修施工單位(或班組)對維修工程施工的全過程所進行的組織和管理工作。房屋維修施工項目管理主要包括組織管理班子、進行施工的組織與準備、在施工過程中進行有關成本、質量與工期的控制、合同管理及施工現場的協調工作。

9.房屋維修施工監理

房屋維修施工監理是指物業管理公司將所管房屋的維修施工任務委託給有關專業維修單位，為確保實現原定的質量、造價及工期目標，以施工承包合同及有關政策法規為依據，對承包施工單位的施工過程所實施的監督和管理。房屋維修施工監理一般由物業管理公司的工程部門指派項目經理負責，其主要管理任務是在項目的施工中實行全過程的造價、質量及工期三大目標的控制，進行合同管理並協調項目施工各有關方面的關係，幫助並督促施工單位加強管理工作並對施工過程中所產生的信息進行處理。

房屋維修質量管理

房屋維修管理工作必須為人民羣眾的居住生活服務、為社會經濟服務。總的原則是美化城市、造福人民、有利生產、方便生活。具體來説有如下原則： ^[1] 

(1)堅持“經濟、合理、安全、實用”的原則

經濟，就是在房屋維修過程中，節約與合理使用人力、物力和財力，儘量做到少花錢、多修房。合理，是指修繕計劃要制定得合理，要按照國家規定與標準修房，不隨意擴大修繕範圍。安全，就是通過修繕，使物業不倒、不塌、不破，主體結構牢固，用户住用安全。保證物業不發生傷人事件，是房屋維修的首要原則。實用，就是從實際出發，因地制宜，以適應用户在使用功能和質量上的需求，充分發揮房屋的效能。

(2)採取不同標準、區別對待的原則

對於各種不同類型的房屋，要依據不同的建築風格、不同結構、不同等級標準，區別對待。

(3)維護房屋不受損壞的原則

這一原則強調的是“能修則修，應修盡修，以修為主，全面養護”。各類房屋都是社會財富的重要組成部分，及時修繕舊損房屋，對房屋注意保養、愛護使用，保持房屋正常的使用功能基本完好，維護房屋不受損壞，這是房屋維修管理工作的一項重要任務。

(4)為用户服務的原則

房屋維修的目的是為了不斷地滿足社會生產和人民居住生活的需要。因此，在房屋維修管理上，必須維護用户的合法使用權，切實做到為用户服務；建立和健全科學合理的房屋維修服務制度；房屋維修管理人員要真正樹立為用户服務的思想，改善服務態度，提高服務質量，認真解決用户急需解決的修繕問題。

(5)修繕資金投資效果最大化的原則

房屋修繕資金的管理原則就是獲得最大投資效果，少花錢，多修房，修好房。各類工程維修費用的多少，必須確定一個合理的標準，不得隨意浪費。

國家建設部1991年7月第11號令發佈了《城市房屋維修管理規定》(以下簡稱《規定》)。其適用範圍為城市房屋的修繕管理。城市房屋所有人、使用人、房屋維修企事業單位均應遵守該規定。 ^[3] 

國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋維修管理工作。縣以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域城市房屋維修管理工作，並履行下列主要職責。

①貫徹執行國家和地方有關城市房屋維修的法規、標準和方針、政策，組織編制城市房屋維修的長期規劃和近期計劃，並督促實施。

②按照管理權限對房屋維修企事業單位進行資質管理，施行資質登記制度，監督實施按資質等級承接修繕任務。

③組織或參與房屋維修定額的編制、修訂並監督檢查執行情況，使金額做到項目設置恰當、結構合理、平均先進、簡明適用。

④指導並督促房屋所有人落實房屋維修資金。

⑤負責房屋維修工程的安全、質量監督管理。

⑥組織房屋維修業務、技術的培訓和房屋維修新技術、新工藝、新設備的推廣應用。

⑦依法調解和處理有關房屋維修的爭議和糾紛。對房屋所有人或者修繕責任人不按照國家和地方有關規定修繕房屋，造成房屋嚴重損壞或者危害他人生命財產的；無故阻礙房屋維修，造成嚴重後果的；無證或者越級承擔房屋維修任務的；中級以上的房屋維修工程，不辦理質量監督手續的；房屋維修工程發生質量、安全事故的，對違反《規定》的行為給予行政處罰。

在物業管理所有的工作中，房屋維修管理不僅是物業管理的主體工作和基礎性工作，而且是衡量物業管理企業管理水平的重要標誌，因此，房屋維修管理在物業管理全過程中佔有極其重要的地位和作用。一般來説，房屋維修管理具有以下意義： ^[2] 

1．確保房屋的使用價值

搞好房屋維修管理，有利於延長房屋的使用壽命，增強房屋的住用性能，改善住用條件與質量，確保房屋的使用價值。

2．增加房屋的經濟價值

搞好房屋維修管理，不僅使房屋損耗的價值得到補償，而且可以使房屋增值，這樣就可以為業主帶來直接或間接的經濟效益。

3．提升企業的信譽價值

搞好房屋維修管理，可以使物業管理企業在房屋的業主及使用者中建立良好的信譽和形象，從而為物業管理企業參與市場競爭打下堅實的基礎。

4．增加城市的社會價值

搞好房屋維修管理，不僅可以起到美化城市環境、美化生活的作用，而且能為人民羣眾的安居樂業，為社會的穩定奠定基