房屋析產

房屋析產是根據相關協議、法律原則和一定的標準，將共有房產這一財產分割，而分屬各所有人所有的行為。一般發生於離婚、分家、繼承和共買房產等民事關係上，公民死亡後，共同生活人或者財產共有與繼承人就財產如何處理，根據最高人民法院的有關解釋，一般是先析產後繼承。

（一）國家税務總局關於明確個人所得税若干政策執行問題的通知

四、關於個人轉讓離婚析產房屋的徵税問題

1、通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過户手續，不徵收個人所得税。

2、個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入,允許扣除其相應的財產原值和合理費用後,餘額按照規定的税率繳納個人所得税；其相應的財產原值，為房屋初次購置全部原值和相關税費之和乘以轉讓者占房屋所有權的比例。

3、個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申請免徵個人所得税，其購置時間按照《國家税務總局關於房地產税收政策執行中幾個具體問題的通知》（國税發〔2005〕172號）執行。

（二）浙江省財政廳關於家庭共同共有房屋土地分家析產不徵契税有關問題的通知

（浙財農税字〔2009〕9號）

根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國婚姻法》、《中華人民共和國繼承法》和《中華人民共和國契税暫行條例》（國務院令第224號）等精神，對我廳《關於家庭房產分割轉移有關契税政策的通知》（浙財農税字〔2006〕14號）中有關家庭共同共有的房屋、土地權屬分家析產（以下簡稱分析）不徵契税有關問題，特作如下通知：

一、在具有家庭共同共有關係人之間，對國有土地範圍內的家庭共同共有房屋、土地進行分析而承受權屬的，不徵收契税。上述分析，必須符合下列條件之一：

1.被分析的房屋、土地權屬證書上明確記載的共同共有人；

2.以生效的法院調解、判決和仲裁等法律文書認定系家庭成員共同共有的房屋、土地權屬。

二、家庭共同共有的房屋、土地權屬經分析後再進行份額轉移的，應按我廳《關於對按份共有房屋土地權屬份額轉移徵收契税的通知》（浙財農税字〔2008〕13號）規定徵收契税。

（一）分家析產協議書可以對宅基地上所建房屋進行分割

主編：倪金龍

來源：農村婚姻家庭糾紛審理指引 引用184頁

農村宅基地上一般都會建有房屋，由於宅基地使用權一般情況下是不能繼受取得的，如果宅基地上的房屋也不能通過繼受取得，那麼村民建造房屋所付出的成本無法收回，將會影響村民的合法權益。雖然法律上要求房屋所有權和土地使用權不可分割是我國房屋土地規範的一般原則，但並不能因此否定當事人可在他人土地上建造建築物的權利。我國強調“房地一體”，這主要是基於城鎮土地和商品房而言，對於宅基地使用權及其上房屋，法律並沒有強行規定一定需要房地一體。因此，宅基地上的房屋屬於農民個人財產，可以進行分割。宅基地上房屋的所有權人以宅基地使用權證書上登記為基礎，但不限於登記使用人，在分家析產時所有的共有人均可以根據分家析產的原則分割相應財產，在遇到房屋動拆遷時享受相應的動遷利益。在宅基地上房屋所有權人的界定上，首先，需要考慮宅基地使用權和房屋所有權的關係；其次，還需要考慮我國的土地政策，農村的現實情況、生活習俗，家庭成員為房屋建造所付出的勞動等問題，併兼顧保護未成年人以及出嫁女的利益。

“房屋析產分單”應認定為贈與合同

—梅某茂訴石某英等贈與合同糾紛案

“房屋析產分單”雖名為析產，但實質系夫妻對夫妻共有財產的處分，並不符合分家析產協議的要件，不應認定為分家析產協議。“房屋析產分單”的內容是夫妻自願放棄其共有房產的所有權，並將該房產所有權轉移，系典型的贈與行為。

1.裁判書字號

山東省淄博市中級人民法院（2012）淄民一終字第101號民事判決書

2.案由：贈與合同糾紛

3.當事人

原告（上訴人）：梅某茂

被告（被上訴人）：石某英、梅某盛、梅某蓮、梅某菊

梅建某與石某英系夫妻，兩人共生育四個子女，梅某茂系其長子，梅某盛系其次子，梅某蓮系其長女，梅某菊系其次女；梅建某於2011年9月22日死亡。1983年7月，梅建某與石某英在淄博市周村區太某小區原有住宅因拆遷將原宅基地交回原建某村委後，由建某村委重新劃撥周村區聚元街40號宅基地（土地使用權面積141.85平方米）一處，兩人在此修建北屋四間（建築面積57.36平方米）、西屋兩間（建築面積11.82平方米）；後又於1992年在該宅院增建東屋三間（建築面積39.16平方米）。上述房產建成後均落户於石某英名下。2000年5月，梅某盛持石某英名下的上述房產所有權證書及落款時間為2000年4月18日的房屋析產分單一份，將上述房產變更登記至其名下。房屋析產分單內容記載“立析產人：石某英……我與老伴有四個子女……現有住房壹處，坐落於建國村聚元街40號，因本人年世已高，將此房產歸次子梅某盛所有，我與老伴梅建某、長子梅某茂、長女梅永連（蓮）、次女梅某菊自願放棄該處房屋所有權……當事人：石某英梅建某（加蓋兩人印章），長子：梅某茂（捺印），次子梅某盛（捺印、加蓋印章），長女：梅永連（蓮，捺印），次女：梅某菊（捺印），證人：陳玉某 週會某（加蓋兩人印章）”。另查明，梅某茂於1980年時曾由原建某村委劃撥宅基地一處，後於1993年因拆遷被安置於現有住房內。現本案涉訴房產已於2011年9月拆除。

“房屋析產分單”的性質是贈與合同還是分家析產協議，有無法律效力。

一審法院認為：涉訴房產原系梅建某與被告石某英修建，房屋產權雖登記在被告石某英名下，但根據法律規定應屬梅建某與被告石某英的夫妻共同財產。法律規定所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利，自由處分權利是所有權人的一項基本權利，他人無權干涉。本案的焦點問題是梅某盛用於辦理涉訴房產變更登記的房屋析產分單的性質。從房屋析產分單內容上分析，雖有子女及他人蔘與，但處分房產的當事人為所有權人梅建某與石某英；處分的標的物為梅建某與石某英所有的房產；處分的結果為梅建某與石某英自願放棄涉訴房產的所有權，並歸梅某盛所有，且梅某盛捺印、蓋章予以接受；現梅建某雖已死亡，但石某英及各當事人均認可加蓋的“石某英、梅建某”印章真實。因此，該房屋析產分單名為析產分單，實為贈與合同，系梅建某與石某英將其房產無償贈與梅某盛，梅某盛表示接受贈與的合同，且已辦理產權登記變更手續，贈與行為已經完成。該合同除贈與人與受贈人外，其他人是否知情及是否同意均不影響贈與合同的效力。因此，梅某茂否認房屋析產分單上系其捺印，以不知情且侵犯其利益為由要求確認該贈與合同無效，沒有法律依據，不予支持。對石某英、梅某盛辯稱應駁回原告訴訟請求的意見，予以採納。一審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決駁回原告梅某茂的訴訟請求。

梅某茂不服一審判決上訴稱：一審判決認定房屋析產分單為贈與合同無事實依據，其應為分家析產協議；且房屋析產分單無證據原件，無法辨認上面所蓋印章和手印的真假，應屬於無效協議。山東省淄博市中級人民法院認為：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應予維持。據此判決：駁回上訴，維持原判。

本案主要涉及“房屋析產分單”的性質及效力問題，這也是本案雙方當事人爭議的焦點所在。

從“房屋析產分單”的表面來看，其貌似分家析產協議，這也是原告梅某茂在本案中一直主張的觀點。然而認真分析分家析產的概念，分家析產是分家與析產兩個方面的結合。分家顧名思義是將一個較大的家庭根據分家協議分成幾個較小的家庭，析產則是指家庭財產的共有人通過協議的方式將家庭共有財產予以分割，分屬各共有人所有。由此可見，分家析產必須是家庭共有財產的共有人對家庭共有財產的分割。而本案中涉案房屋系石某英與梅建某的夫妻共同財產，而非各當事人的家庭共有財產。因此，涉案“房屋析產分單”雖名為析產，但實質系石某英與梅建某對夫妻共有財產的處分，並不符合分家析產協議的要件，不應認定為分家析產協議。“房屋析產分單”的內容是梅建某與石某英自願放棄其共有房產的所有權，並將該房產所有權轉移給梅某盛，系典型的贈與行為。

從涉案“房屋析產分單”的效力來看，石某英與梅建某作為涉案房屋的共有權人，有權對涉案房屋進行處分，所有權人以外的人是否同意並不影響所有權人處分的效力。涉案“房屋析產分單”落款處石某英及梅建某的印章，各方當事人均認可其真實性，故應認定是石某英與梅建某的真實意思表示。石某英與梅建某自願以贈與的方式將涉案房屋贈與被告梅某盛，這一行為並不違反法律、行政法規的強制性規定，該“房屋析產分單”是合法有效的。

離婚、繼承