房地產開發

《房地產開發（21世紀房地產經營管理系列教材）》以房地產項目開發過程為主線，系統介紹了房地產開發的基本理論、運作實務和操作技巧，並深入探究了房地產行業的發展規律，創新性地提出項目拓展、多項目異地管控模式、營銷邏輯樹、銷售控制、房地產開發外部效用等前沿知識。

本書共分為十章，一至九章從房地產開發基礎理論入手，分析了房地產市場運行規律、項目拓展模式、可行性研究及項目策劃、項目組織及管理、資金運營及税務籌劃、營銷推廣、物業管理等房地產開發的整個過程；第十章針對我國軌道交通迅猛發展的實際，對房地產開發的外部效應進行了剖析，並提出了軌道建設與站點周邊房地產項目聯合開發的建議。

本書可供普通高等院校房地產、工程管理、土地管理、城市經濟、城市規劃等專業的本科生使用，也可作為相關專業研究生的教材，同時可供房地產領域實際從業人員、金融機構和相關政府部門的管理人員等作為自學或參考書使用。 ^{[1]  [2]} 

第一章房地產開發基礎 1

第一節房地產開發概述 1

一、房地產及房地產業 1

二、房地產開發的含義 2

三、房地產開發的特點 3

四、房地產開發的類型 5

五、房地產開發的主要指標 8

六、房地產開發商及其角色定位 10

七、房地產開發的相關者 11

第二節房地產開發的主要程序 13

一、項目構思與決策階段 13

二、項目拓展與定位階段 15

三、項目建設實施階段 18

四、租售及服務階段 19

第三節房地產開發與城市化 20

一、城市化的定義 20

二、房地產開發對城市建設的作用 23

三、房地產開發與城市化進程的耦合 24

四、城市價值對城市房價的影響 27

本章小結 31

思考題 31

第二章房地產市場及其運行規律 32

第一節房地產市場概述 32

一、房地產市場的概念 32

二、房地產市場的類型 33

三、房地產市場的特性 35

四、房地產市場的功能 38

五、房地產市場的運行環境 38

第二節房地產市場的供求關係 40

一、房地產需求 40

二、房地產供給 46

三、房地產市場的供求均衡 50

第三節房地產市場運行 52

一、房地產市場結構 53

二、房地產市場指標 53

三、房地產市場運行機制 56

四、房地產物業市場與房地產資本市場 57

五、房地產市場的週期循環 59

第四節房地產泡沫及其研判指標 64

一、經濟泡沫與泡沫經濟 64

二、房地產泡沫的內涵 65

三、房地產泡沫的研判指標 68

四、房地產過熱及其誘因 70

五、房地產泡沫與過度開發的關係 71

本章小結 71

思考題 72

附錄日本房地產泡沫及其啓示 72

一、日本房地產泡沫 72

二、中日房地產發展的異同 74

三、日本房地產泡沫對中國的啓示 75

第三章房地產項目拓展 78

第一節房地產項目拓展概述 78

一、項目拓展的類型 78

二、項目拓展的流程 79

三、項目拓展的法律環境 82

四、項目拓展模式 84

第二節土地使用權的獲取 94

一、土地資源開發的特性 94

二、土地使用權的獲取 95

三、土地使用權出讓合同及其主要內容 99

四、舊城改造與新區開發 101

第三節房地產項目區位環境分析 104

一、區位理論 104

二、區位與房地產價值 105

三、房地產項目區位選擇的定性分析 108

四、房地產項目區位選擇的定量分析 112

五、SWOT分析在房地產項目區位選擇中的應用 113

第四節崑山市某房地產項目拓展案例 116

一、項目背景 116

二、操作難點 117

三、操作流程 117

本章小結 122

思考題 122

第四章房地產項目可行性研究 123

第一節可行性研究概述 123

一、可行性研究的含義和目的 123

二、可行性研究的作用 124

三、可行性研究的依據 126

四、可行性研究的階段劃分 126

第二節可行性研究的內容和步驟 128

一、可行性研究的內容 128

二、可行性研究的步驟 131

第三節房地產項目投資與收入測算 132 ^[3] 

一、投資估算 133

二、編制資金使用計劃 137

三、收入估算 138

第四節房地產項目財務評價 140

一、財務評價的基本概念 140

二、財務評價的指標體系 140

三、財務評價計算實例 146

四、財務評價的基本報表 149

第五節房地產項目不確定性分析 153

一、盈虧平衡分析 153

二、敏感性分析 156

三、風險分析 160

本章小結 170

思考題 170

第五章房地產項目前期策劃 172

第一節房地產策劃概述 172

一、房地產策劃的概念 172

二、房地產策劃的內容 173

三、房地產策劃的職能 175

第二節房地產項目市場分析 177

一、市場分析概述 177

二、市場分析內容 178

三、市場分析手段和方法 180

四、市場分析要求 186

五、市場容量估算案例分析 186

第三節市場細分與目標客户羣定位 188

一、消費者心理與購買行為分析 188

二、市場細分 198

三、目標市場的選擇 204

四、市場定位 205

第四節房地產產品定位 209

一、產品定位概述 210

二、產品定位流程 213

三、產品定位原則 216

四、產品定位的實用技巧 218

本章小結 221

思考題 222

第六章房地產開發組織與管理 223

第一節房地產項目管理概述 223

一、房地產項目管理的組織模式 223

二、房地產項目工程管理模式 226

三、房地產項目工程監控模式 230

四、房地產項目管理體系 230

五、房地產項目建設流程 231

第二節房地產項目實施管理 233

一、項目投資控制 233

二、項目進度控制 235

三、項目質量控制 239

四、項目風險管理 240

第三節房地產項目合同體系 243

一、房地產合同概述 243

二、房地產開發合同體系 244

三、合同總體策劃 246

四、合同索賠 251

第四節房地產項目竣工驗收 256

一、竣工驗收的概念 256

二、竣工驗收的條件 257

三、竣工驗收程序 257

四、竣工結算 258

五、工程款竣工結算流程 261

本章小結 261

思考題 262

第七章房地產資金運營與税務籌劃 263

第一節房地產資金籌集 263

一、資金籌集概述 263

二、資金籌集渠道和方式 265

三、房地產資金籌集成本分析 270

第二節房地產項目投資分析 277

一、房地產項目投資概述 278

二、房地產投資類型 278

三、房地產投資風險分析及投資組合 285

第三節房地產開發經營税費 294

一、所得税 294

二、流轉税 294

三、行為、目的税 295

四、資源、財產税 302

第四節房地產開發税務籌劃 303

一、税務籌劃概述 303

二、房地產行業的税務優惠 305

三、房地產企業税務籌劃 307

本章小結 317

思考題 318

第八章房地產營銷推廣與執行 319

第一節房地產營銷概述 319

一、房地產營銷的概念 319

二、房地產營銷理論演變 320

三、房地產營銷定位 322

四、房地產營銷流程 324

第二節房地產銷售策略 328

一、營銷渠道選擇 328

二、產品入市策略 330

三、銷售執行 332

第三節房地產媒介組合 339

一、媒介的類型 339

二、媒介組合 340

三、廣告執行 342

四、整合推廣 345

第四節房地產價格策略 346

一、定價方法 347

二、定價的原則和程序 350

三、定價策略 351

四、房地產價格調整 354

本章小結 356

思考題 356

第九章房地產物業管理 357

第一節房地產物業管理概述 357

一、物業管理的概念 358

二、物業管理的特點 358

三、物業管理的類型及其服務內容 360

四、我國物業管理的職能劃分 361

第二節物業管理的前期介入 363

一、物業管理前期介入的認識 363

二、物業管理前期介入的內容 364

三、物業管理前期介入的時機和方式 366

四、物業管理前期介入的重要性 367

五、物業管理前期介入的階段劃分 368

第三節物權法與物業管理 369

一、《物權法》概述 369

二、《物權法》對物業管理的影響 373

三、房地產產權產籍管理 375

本章小結 377

思考題 377

第十章房地產開發外部效應 378

第一節房地產開發外部效應概述 378

一、外部效應概述 378

二、房地產開發的外部效應分析 380

三、外部效應與房地產開發的關係 381

第二節軌道交通對房地產開發的影響 383

一、房地產開發的軌道模式 383

二、城市軌道交通與房地產開發的互動關係 384

三、軌道交通與房地產聯合開發 389

四、軌道交通建設的政策建議 393

第三節外部效應下的房地產綜合開發 394

一、房地產項目外部效應的產生原因 394

二、外部效應下的房地產綜合開發和政府幹預 395

三、旅遊房地產項目外部效應案例分析 397

本章小結 399

思考題 399

參考文獻 400 ^[3]