房地產法律諮詢

房地產經紀機構可開展的房地產法律諮詢服務是有關房地產交易的法律知識諮詢、合同諮詢等法律諮詢活動。法律諮詢服務一般應由律師提供，但由於房地產交易過程所涉及的法律法規、政策規定眾多，有些法律事務很難與房地產經紀事務區分，因此房地產經紀人如能掌握較豐富的法律知識，在提供居間或代理服務的同時提供一些基本的法律諮詢服務則能更好地為客户服務。 ^[1] 

按照經紀機構所提供經紀服務的不同分類，房地產經紀機構可開展的房地產法律諮詢服務可分為土地交易法律諮詢、商品房交易法律諮詢和存量房地產交易法律諮詢。根據房地產經紀所促成的房地產交易的不同方式，房地產經紀機構所開展的房地產法律諮詢服務可分為房地產融資法律諮詢、房地產買賣法律諮詢、房地產租賃法律諮詢、房地產抵押法律諮詢等。

房地產法律諮詢服務的方式主要有三種：

(1)個案解答

專門就一個具體的法律問題由經紀人做出一對一的個性化解答，闡述所涉及的法律的理解與適用，提出解決問題的建議。

(2)商業文書審查

就客户的房地產買賣合同等房地產商業性文書，根據客户的要求進行審查，並提出對客户有利的建議和意見，指出對其不利的條款約定等。

(3)房地產全程法律服務

根據房地產經紀服務的內容，解答相關房地產法律及政策，具體到某市、某縣的房地產法律環境調研，房地產交易過程法律指導，房地產交易後法律服務等一系列法律服務。

房地產經紀機構所開展的房地產法律諮詢中常見的主要問題有三類：房地產法律關係、房地產權利和房地產交易。

房地產法律諮詢業務有以下五類： ^[2] 

（1）為委託人提供處理房地產糾紛的法律依據。

（2）兼有律師資格的諮詢人員可以受聘擔任各類房地產企業的法律顧問。

（3）為委託人提供可能因法庭判決而出現的風險規避方法。

（4）以法律手段維護委託人的正當利益。

（5）為委託人的法庭辯護提供訴訟文件。

房地產經紀機構所開展的房地產法律諮詢中常見的主要問題有三類：房地產法律關係、房地產權利和房地產交易。 ^[2] 

（1）房地產法律關係是在法律規範調整房地產社會關係的過程中形成的人與人之間的權利和義務關係。法律服務主要發生在法律關係產生、變更和滅失的過程中，主要體現在對引起房地產法律關係產生、變更、滅失的法律事實的確認和分析。

（2）房地產權利包括土地所有權和使用權、房屋所有權、相鄰權。

①土地所有權和使用權。土地所有權是土地所有者依法對土地實行佔有、使用、收益和依照國家法律規定作出處分，並排除他人干涉的權利。土地所有權按主體分為國家土地所有權和集體土地所有權。土地使用權是指依法取得的地上的實際經營權和利用權。

土地使用權是土地所有權的內容之一，因此，它的使用在必須符合土地所有權人的利益的同時也必須符合社會利益。

②房屋所有權。房屋所有權即房屋產權，包含佔有、使用、收益、處分四項權能。其中處分權是房屋所有權的核心，因此，原則上處分權只能由產權人行使，有非產權人合法行使處分權的情況只限於法律有明確規定時，如監護人為了被監護人的利益、產權人被宣告失蹤時財產代管人為了被代管人的利益而依法處分其房產等情況。

房屋產權是一種絕對權，即權利人不需要他人積極行為的協助就可以直接行使自己的權利。房屋產權也是一種對世權，即權利主體是特定的而義務主體是不特定的，可以是所有人以外的任何人。房屋產權具有排他性，並且同一物上在同一時間只能有一個所有權存在。房屋所有權主體可以同時有兩個或兩個以上，稱為共有人。

房屋共有權是兩個或兩個以上主體對同一房屋享有所有權，分為按份共有和共同共有兩種方式。按份共有是對房屋所有權劃分為一定比例的份額，各主體對各自所持有份額享有所有權；共同共有是所有共有人對同一房屋享有共同的平等的權利，房屋所有權不劃分為一定比例。房屋區分所有權是指在整體的房屋建築中有不同的所有者，該房屋建築可由所有權人專有部分和共有部分共同構成，就某一個所有權人而言，對其專有部分所有權和共有部分的共有權的總和構成該所有權人對該宗房地產的所有權。其中專有權具有決定作用，取得了專有權部分也就取得了共有權部分，如果處分專有權，共有權部分也隨之處分。

房屋所有權的取得分為原始取得和繼受取得兩種。原始取得是指不以他人已有的所有權為前提而直接通過權利人的一定行為或根據法律上的規定而取得房屋所有權。如添附、信件、沒收、徵收等。繼受取得是指通過某種法律事實從原來房屋所有權人處取得房屋所有權。如買賣、交換、贈與、繼承等。

房屋所有權的滅失主要有：權利主體消亡、權利客體滅失、房屋所有權的法律處分等。

③相鄰權。不動產相互毗鄰的所有人或使用人相互應當給予一定的方便，而且在各自行使自己的合法權利時要受到一定的限制，法律將這種相鄰人之間的關係用權利與義務的形式確定下來，這就是相鄰關係。《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)對相鄰關係的基本內容和責任形式、處理相鄰關係的基本原則作了一定的規定，即“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關係。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”相鄰關係也可以稱為相鄰權。

法律服務針對這些權利的取得、確認、變更、滅失等，主要是維護當事人的合法權益，為當事人提供法律諮詢，對權利受到損害的當事人提供法律上的幫助，對法律糾紛提供解決途徑。

（3）房地產交易主要包括房地產買賣和房屋租賃。買賣和租賃都涉及房地產主體、客體和內容的合法性，因此，法律服務主要是針對房地產主體、客體的審查，房地產交易合同的合理合法性，保障當事人的合法權益以及法律責任的承擔。