成都市物業管理承接驗收指導意見

成房物管〔2006〕23號

為規範我市物業管理承接驗收活動，保障物業管理活動依法正常進行，根據國務院《物業管理條例》等規定，結合我市實際，現將我局制定的《成都市物業管理承接驗收指導意見》印發給你們，請遵照執行。執行中有什麼問題，請及時與我局聯繫。

特此通知。

附件：成都市物業管理承接驗收指導意見 ^[1] 

成都市房產管理局

二○○六年七月三日

第一條 為規範物業管理承接驗收活動，維護物業管理當事人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本指導意見。

第二條 本指導意見適用於本市行政區域內的物業管理承接驗收工作。

第三條 本指導意見所稱物業管理承接驗收（以下統稱承接驗收），是指物業管理企業承接物業時，以保證物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。

第四條 承接驗收的條件

（一）建設工程全部施工完畢，並竣工驗收合格；

（二）供水、供電、供氣及信息傳播入户，道路、綠化和衞生等設施設備建設完畢，均能夠正常使用；

（三）電梯取得準用證、二次供水和消防設施取得合格證書；

（四）房屋幢、户編號經有關部門確認；

（五）法律法規、政策規定的其他條件。

第五條 承接驗收的時限

（一）建設單位選聘物業管理企業實施前期物業管理的，建設單位應當在物業竣工交付前30日內，與受聘物業管理企業完成承接驗收手續。

（二）業主、業主大會選聘物業管理企業的，應當在《物業服務合同》生效後30日內，會同業主大會新選聘的物業管理企業與原物業管理企業完成承接驗收手續（另有約定時限的除外）。

第六條 承接驗收的主要項目

（一）物業資料

1、竣工驗收資料，包括物業管理區域建設工程規劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、竣工驗收合格證等資料。

2、技術資料，包括水、電、氣、視、訊等的供用合同（協議）、消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證和保修卡、保修協議，設備設施的安裝、使用和維護保養等資料。

3、物業質量保修文件和物業使用説明文件。

4、物業管理所必需的其它資料，如物業的規劃、建設的有關資料，有關房屋產權權屬的資料，工程驗收的各種簽證、記錄、證明，業主及房屋面積清冊等。

（二）物業共用部位

包括房屋主體承重結構部位（基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、户外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

（三）物業共用設施設備

包括上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

（四）物業管理用房

第七條 承接驗收的所有資料，歸物業管理區域內的全體業主所有，可由物業管理企業保管。

前期物業服務合同終止時，業主大會成立的，原物業管理企業應當將物業管理用房和本意見第六條所列物業資料、物業管理中形成的物業管理資料交還業主委員會，並辦理手續。物業服務合同生效後，業主委員會將物業資料、物業管理過程中形成的物業管理資料移交給業主大會新選聘的物業管理企業。

第八條 承接驗收程序

（一）書面通知驗收

1、新建物業具備本指導意見第四條規定條件後，建設單位應當在物業竣工交付前30日內以書面形式通知物業管理企業進行物業管理承接驗收工作。

2、物業服務合同生效後3日內，業主委員會應當書面通知原物業管理企業辦理承接驗收手續。

3、物業管理企業接到通知後5日內，應當與通知方（建設單位、業主委員會）書面約定承接驗收時間。

（二）成立驗收小組

承接驗收前，物業管理企業可與選聘方（建設單位、業主大會）成立驗收小組，根據項目的實際情況，做好承接驗收的相關工作。

（三）移交物業資料、物業管理資料

驗收小組應當對有關資料進行查驗。資料完整齊全的，應當及時辦理資料交接手續；不齊全的，建設單位或原物業管理企業應當書面説明情況並明確移交的時間和地點，待資料齊全後辦理交接手續；確實無法彌補的，應在承接驗收協議中註明。

（四）查驗物業共用部位、共用設施設備

驗收小組要按照國家、省、本市建築工程質量標準和其他相關標準逐項對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，並作好查驗記錄。

（五）解決驗收遺留問題

查驗中發現房屋及其配套設施設備有與原設計方案不符、質量不符合要求等問題的，查驗雙方應當以書面形式約定處理辦法，並商定時間複驗。

（六）簽訂承接驗收協議

驗收小組對驗收內容逐項驗收後，交接雙方應當及時簽訂物業管理承接驗收協議。

承接驗收協議應當包括：項目名稱、驗收的內容、房屋和配套設施設備驗收情況及存在問題、解決方法和參加驗收的人員、時間以及其他有關事項的約定並附移交的資料明細。

（七）資料保管

交接雙方辦理完承接驗收手續後，物業管理管理企業應當妥善保管承接驗收的所有資料。

（八）移交相關費用

原物業管理企業應當將預收的交接之日以後的物業服務費用、代收的各種水、電、氣等費用移交給新的物業管理企業。

（九）建設單位、業主大會、物業管理企業可以聘請相關專業機構協助辦理承接驗收手續。

第九條承接驗收備案

交接雙方辦理承接驗收手續後30日內，物業管理企業應當書面告知物業項目所在地區（市）縣房產管理部門，並將承接驗收文件及基礎資料明細複印件送房產管理部門留存。

區（市）縣房產管理部門應當將上述留存資料存入項目檔案。

第十條 承接驗收雙方的責任

（一）承接驗收時，交接雙方均應嚴格按照國家有關規定和標準執行。對於符合承接驗收標準的，物業管理企業應當及時接管；驗收不合格的，雙方協議處理辦法，並商定時間複驗。

（二）建設單位選聘的原物業管理企業未全部移交物業共用部位、共用設施設備、共用場地、物業管理用房或移交資料不全的，建設單位負責完善。

（三）原物業管理企業負責物業管理承接驗收協議生效前的物業管理活動，新物業管理企業負責物業管理承接驗收協議生效後的物業管理活動。

（四）承接驗收後，發生的維修養護和工程質量問題，按國家有關規定處理。物業項目自驗收接管之日起，在國家規定的保修期限內，由建設單位負責維修。保修期限屆滿後，自用部位、自用設施設備，由業主負責維修、養護；共用部位、共用設施設備的日常維修、養護由物業管理企業負責，費用由全體業主承擔。

（五）承接驗收後，物業管理企業未妥善保管造成承接驗收資料損失的，應按有關規定承擔相應的法律責任。

（六）承接驗收後，交接雙方應將承接驗收情況在物業管理區域內向全體業主公佈。

第十一條 有關承接驗收的糾紛，交接雙方可以協商解決，也可以直接向人民法院起訴。

第十二條 分期建設的項目，可以按本指導意見分期承接驗收。

第十三條 本指導意見自二○○六年八月一日起施行。 ^[1]