建築物區分所有權

建築物區分所有權，是指區分所有建築物的所有人對其專有部分享有獨自佔有、使用的專有權，對共同使用部分享有共有權，以及對建築物的整體享有成員權，構成的建築物的複合共有權。

第二百七十一條　【建築物區分所有權】業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第二百七十二條　【業主對專有部分的權利和義務】業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第二百七十三條　【業主對共有部分的權利和義務】業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。

第二百七十四條　【建築區劃內道路、綠地等的權利歸屬】建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

第二百七十五條　【車位、車庫的歸屬】建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

第二百七十六條　【車位、車庫的首要用途】建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

第二百七十七條　【業主自治管理組織的設立及指導和協助】業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第二百七十八條　【業主共同決定事項及表決】下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建築物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二百七十九條　【業主改變住宅用途的限制條件】業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主一致同意。

第二百八十條　【業主大會、業主委員會決定的效力】業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第二百八十一條　【建築物及其附屬設施維修資金的歸屬和處分】建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公佈。

緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。

第二百八十二條　【共有部分的收入分配】建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

第二百八十三條　【建築物及其附屬設施的費用分擔和收益分配】建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所佔比例確定。

第二百八十四條　【建築物及其附屬設施的管理主體】業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

第二百八十五條　【業主和物業服務企業或其他管理人的關係】物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，接受業主的監督，並及時答覆業主對物業服務情況提出的詢問。

物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。

第二百八十六條　【業主的相關義務及責任】業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對於物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

第二百八十七條　【業主合法權益的保護】業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。

（一）建築物區分所有權的客體具有整體性，建築物區分所有權是建築在整體的建築物上面的所有權形式；

（二）建築物區分所有權的內容具有多樣性，由專有權、共有權和成員權構成；

（三）建築物區分所有權的本身具有統一性，儘管建築物區分所有權包括專有權、共有權和成員權三個部分，但它卻是一個獨立的、統一的、整體的權利；

（四）建築物區分所有權中的專有權具有主導性，只登記專有權即設立了區分所有權、共有權、成員權隨此而發生，不必單獨進行登記。

專有部分所有權，簡稱為專有權，是指區分所有人對其建築物內的住宅、經營性用房等專有部分所享有的單獨所有權。所謂專有部分，是指具有構造上及使用上的獨立性，並能夠成為分別所有權客體的部分。《民法典》第272條規定：“業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”該條對建築物區分所有權的專有部分所有權作出了規定，專有部分所有權的特點在於：

1．專有部分所有權具有所有權的效力。《民法典》第272條規定，業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。這就表明，專有權人對其專有部分的所有權享有如同一般所有權一樣的權能，包括佔有、使用、收益和處分，從這個意義上説，專有部分的所有權本質上仍然屬於所有權。專有部分的所有人對其專有部分享有完全的佔有、使用、收益和處分權，某一專有權人在出售其專有部分時，其他權利人不享有優先購買權。專有權人也享有基於所有權產生的物權請求權。

2．專有權的客體具有特殊性。一般所有權的客體是特定的動產或不動產。而區分所有權中專有權的客體不可能是獨立的不動產，而只能是建築物經分割後形成的具有一定獨立性和可公示性的“專有部分”，具有空間上的統一性和封閉性。通常，專有部分所有權的客體都位於建築物之內，業主的專有部分的所有權，主要是對建築物內的財產享有所有權。在特殊情況下，規劃確定某塊綠地屬於特定的業主所有，也可以作為專有部分所有權的客體。

3．專有部分所有權在行使上具有特殊性。專有部分所有權，儘管具有一般所有權的效力，但它又不完全等同於一般的所有權。因為區分所有和獨門獨院的房屋的所有權不同，在獨門獨院的情況下，所有人是單獨生活，其行使所有權一般不會威脅到其他建築物的安全，一般也不會影響其他人的生活。但是，在區分所有的情況下，某一業主是和其他眾多業主一起共同生活，形成一種住宅所有人共同體，因此其行使專有部分的所有權直接關係到其他業主的利益。所以，在法律上有必要對專有部分的行使作出更多的限制。這也是專有部分所有權不同於一般所有權的重要特點。

4．專有部分的所有權居於主導地位。儘管業主享有的建築物區分所有權，是由多種權利構成的，但在各項權利中，專有部分的所有權居於主導地位，其他權利都是由專有部分的所有權決定的。基於專有部分的所有權，才決定了共有部分的持有份比例，決定了共有權中的使用和收益範圍，決定了在行使共同管理權時管理權的大小。所以，專有部分的所有權應當在各項區分所有權中居於核心地位。

所謂專有部分的範圍，是指專有部分所涉及的部分，它是界定業主專有部分所有權的基礎。《建築物區分所有權司法解釋》第2條規定：“建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。”依據這一規定，專有部分要成為區分所有權的客體，必須具備如下幾個條件：

構造上的獨立性又稱為“物理上的獨立性”，它是指各個部分在建築物的構造上可以被區分開，並與建築物其他部分在物理上隔離開來，如此才能客觀地劃分為不同部分併為各個所有人獨立支配。在法律上要求構成上的獨立性的原因在於：一方面，由於區分所有要將建築物分割為不同部分而為不同所有者單獨所有，而單獨所有權的支配權效力所及的客體範圍必須明確，要明確劃分範圍就必須以牆壁、地板、大門等作間隔和區分標誌。另一方面，只有在客體範圍十分明確的情況下，才能確定權利範圍，同時準確地判斷他人的行為是否構成對某一專有權的損害，如果各個權利的客體都不能區分開，也就很難判定某人的權利是否受到侵害。

2．必須具有利用上的獨立性

所謂利用上的獨立性，是指業主能夠針對專有部分所有權的各個部分，獨立地利用並可以排他使用。建築物被區分為各個部分以後，每一部分都可以被獨立地使用或具有獨立的經濟效用，此種獨立性在學説上又被稱為“機能上之獨立性”或“利用上之獨立性”。一方面，所謂獨立的利用，是指不需藉助其他部分輔助即可利用，如區分的部分可以用來住人、用作店鋪、辦公室、倉庫、停車場等，以住家為目的的專有部分，其內部應有居住空間、廚房等，應當具有獨立的經濟效用。另一方面，所謂獨立的利用，是指權利人可以直接佔有該專有部分並進行排他地利用。假如區分為各個房間以後，該房間並無獨立的出人門户，必須利用相鄰的單位門户才能出人，則該房間並不具有使用上的獨立性，不能排他的利用，從而不能成為區分所有權的客體。通常，判斷區分部分能否單獨使用，要以該區分部分有無獨立的出人門户為判斷要素。

3．能夠登記成為特定業主所有權的客體

此種獨立性在學説上也被稱為“形式的獨立性”。構造上和使用上的獨立性，乃是經濟上的獨立性。只有通過登記成為特定業主所有權的客體，才能表現為法律上的獨立性。也就是説，通過登記使被分割的各個部分在法律上成為各個所有權的客體。如果被分割的各個部分登記為各個主體所有，則建築物作為整體不能再作為一個獨立物存在。當然，如果各個區分所有權已經歸屬於一個人時，而該所有人願意將各部分登記為一個建築物所有權時，基於物權的排他性原則可以導致其他區分所有權消滅。

1．房屋

房屋包括住宅用房和商業用房等，《建築物區分所有權司法解釋》第2條第1款將專有部分的客體範圍界定為房屋。房屋最符合上述構造上、利用上、法律上獨立性的要求。建築物區分所有不同於獨門獨院的房屋所有權，在區分所有的狀態下，整棟建築物作為一個整體已經分割為各個業主的專有部分所有權和共有權的客體，它不能再作為一個物權的客體，為某人（如建設單位）所有，也不能為每個業主按照一定的份額分別享有所有權。儘管業主負有對整個建築物的維護維修義務，此種義務是其享有的專有部分所有權而產生的，不能因為其要承擔此種義務，而認為整個建築物仍然是按份共有的客體。

2．特定的空間

《建築物區分所有權司法解釋》第2條第1款規定：“建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分。”因此，專有部分的範圍除了房屋之外，還包括車位、攤位等特定空間。具體而言：一是車位。所謂車位，是指車庫中的停車位。就車位來説，雖然它可能沒有封閉，但必須在地面上劃定確定的分割線，以確定各個車位的區分所有的範圍，沒有進行如此界分的，不能作為專有部分。這也是前述構造上和利用上獨立性的要求。二是攤位。攤位通常是封閉的，各個攤位的界限是清晰的，但也可能存在沒有封閉的情形，在此情形下，也應當通過一定方法將各個攤位隔離開，如在地面上劃分分割線，或通過擋板等將各個攤位分開，從而區分不同的業主權利的範圍。三是其他特定空間。其他特定空間的範圍比較廣泛，但要符合一定的條件才能成為專有部分，例如，碼頭上堆放物品的空間等，如果要成為區分所有權的客體，也必須能夠確定其四至的範圍。

3．露台等物業

《建築物區分所有權司法解釋》第2條第2款規定：“規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列人該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。”由此可見，露台等物業也屬於業主專有部分，但其成為專有部分必須符合以下條件：第一，必須符合規劃的要求。這就是説，規劃確定為可以歸業主專有的，則為專有部分；如果規劃將其確定為共有部分，則其只能成為共有權的客體。第二，必須專屬於特定的房屋。這就是説在物理上，該露台與特定房屋具有物理上的直接聯繫，應當專屬於特定房屋的所有人使用。第三，合同中已經對此作出明確約定。這就是説，業主和建設單位訂立商品房買賣合同時，已經將露台等列人其中，作為買賣的對象。

只有符合上述條件，露台等物業才能被認定為專有部分。

在確定專有部分的範圍時，還應當看到，專有部分除建築物的結構部分以外，還可能包括建築物的某些附屬物（如專用設備）或附屬建築物（如車庫、倉庫等）。

所謂建築物區分所有人對共有部分的共有權，是指區分所有人依據法律、合同以及區分所有人之間的規約，對建築物的共用部分、基地使用權、小區的公共場所和公共設施等所共同享有的財產權利。建築物區分所有人的共有權具有如下特點。

建築物區分所有權中共有權的權利主體是業主大會或者全體業主。與一般財產共有相比，在建築物區分所有中，共有人是眾多的，隨着現代建築物向高層、高空發展，一棟建築物的住户越來越多，一個小區內可能有成千上萬的業主，他們都構成了小區內共有財產的主體。正是因為人數眾多，所以不可能每一個人都參與共有財產的管理，通常需要由業主通過業主委員會或其委託的物業服務企業來實際行使管理權。

在建築物區分所有的狀態下，區分所有人所享有的共有權與其對專有部分所享有的單獨所有權是密切聯繫在一起的，共有權是由專有部分所決定的，並從屬於專有部分的所有權。在區分所有的情形下，共有部分不能獨立存在，也不能單獨轉讓和繼承。只有在取得了專有部分的所有權之後才能相應地取得共有權。一般來説，專有部分的面積越大，共有部分的份額越大。轉讓專有部分所有權，共有部分也應相應轉讓。專有權的大小也常常要決定其承擔修繕共有財產的義務範圍，任何買受人購買房產，一旦取得專有部分的所有權，則自然取得共有部分所有權。在區分所有的成立登記上，一般只登記專有部分所有權，而對共有部分所有權並不單獨登記。正是由於共有部分附隨於專有部分，因而區分所有權中的共有，既不同於按份共有，也不同於共同共有，可以將其視為一種特殊的共有形態。

一般來説，專有部分的所有權限於建築物內。但對於共有權而言，則不限於建築物內，還可能延伸到小區其他設施。共有部分的範圍主要包括如下方面：（1）建築物的基本構造部分，例如支柱、屋頂、外牆或地下室等。（2）建築物的共有部分及附屬物，例如，樓梯、消防設備、走廊、水塔、自來水管道等，以及僅為部分區分所有人所共有的部分。（3）建築物所佔有的地基的使用權，在法律上歸屬於全體建築物區分所有人共同所有。（4）住宅小區的綠地、道路、物業管理用房。（5）公共場所和公共設施，如小區大門建築、藝術裝飾物等地上或地下共有物和水電、照明、消防、保安等公用配套設施，除依法歸屬於國家或有關法人所有外，應當歸屬於全體住宅小區的業主所共有。（6）小區內的空地。（7）其他共有財產，例如小區內種植的樹木等。

《民法典》第273條第1款規定：“業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。”業主對建築物專有部分以外的共有部分在享有共有權和共同管理權的同時，也要承擔對建築物共有部分的維護、維修以及分擔有關物業管理、維護維修的義務。如果小區的共有部分受有損失，也應當分擔損失。物權編之所以強調業主對共有部分既享有權利，又要承擔義務，原因在於，業主往往注重對自己專有部分權利的行使和義務的履行，但易於忽視對共有部分的義務承擔。例如，在實踐中有的業主因拖欠共同維修費用，使建築物共有部分長期得不到維護。依據《民法典》第273條的規定，業主在享有共有權的同時，應當履行共有人的義務，不得以放棄權利為由不履行義務。

1．共有部分的確定標準

依據《建築物區分所有權司法解釋》第3條第1款，共有部分的確定分為如下情形：一是法定共有，即依據法律法規和相關司法解釋的規定所確定的共有。例如，依據《民法典》第274條的規定，規劃範圍內道路、綠地等歸業主共有。《建築物區分所有權司法解釋》第3條第1款也擴張了物權法有關法定共有的範圍。從廣義上説，司法解釋確定的共有屬於特殊情形的法定共有。法定共有的規定屬於強行法，一旦法律規定之後，當事人不得在購房合同中通過約定變更歸屬。建設單位也不能通過合同來處分這些法定共有的財產。法定共有也是附隨於專有權的，一旦業主取得了房屋的專有權，同時也取得共有權。二是約定共有。約定共有是指業主通過管理規約等確定的共有，例如，小區內的會所等可以通過約定確定其歸屬。

2．共有部分範圍的類型

（1）綠地。《民法典》第274條規定：“建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。”根據該條規定，除屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的以外，業主對小區內的綠地享有共有權。綠地應當作為共有財產屬於全體業主共有，不能由建設單位保留所有權，因為業主在購買房屋時，小區內的綠地面積是重要的考慮因素，其甚至可能將綠地的有無以及面積的大小作為決定自己是否購買房屋的決定性條件。如果由建設單位保留對綠地的所有權，則建設單位可能基於自己利益的考慮而改變綠地用途，此時，業主將很難通過法律的途徑來對此種行為加以制約。當然，物權法只是整體地推定綠地屬於業主共有，依據《民法典》第274條的規定，如果綠地屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人所有，則該綠地不再屬於業主共有。

（2）道路。道路是指小區內沒有經過市政規劃的用於通行的道路。《民法典》第274條規定：“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。”這就是説，如果是規劃確定的公共道路，就應當屬於公有物，屬於國家所有。物權編為什麼確認道路歸業主共有？因為道路是各業主進人自己所在建築物和專有部分的必經之路，是所有業主實現其專有部分所有權所必需的。業主購買房屋，必須取得對道路的權利，否則還需要通過相鄰關係或者設定地役權的方式獲得通行權，這顯然對業主極為不利。如果允許建設單位和業主在售房合同中保留對道路的權利，就會引發許多產權的糾紛。值得注意的是，雖然道路、綠地必須歸業主共有，但業主也不能隨意改變這些道路、綠地的規劃用途，如不能在此之上私蓋建築等。如果其他小區的業主有必要通行，則應當按照相鄰關係的有關規定處理。

（3）物業服務用房。物業服務用房是指物業管理公司為管理整個小區內的物業而使用的房屋。物業服務用房應當歸全體業主共有。《民法典》第274條規定，物業服務用房應當規定為全體業主共有。因為物業服務用房是向小區提供物業服務所必需的。沒有物業服務用房，物業服務企業等就無法為業主提供必要的物業服務。

（4）維修資金。所謂維修資金，就是指由業主支付的專門用於住宅共用部分、共用設施和設備維修的資金。《民法典》針對維修資金的規定涉及如下內容：一是明確了維修資金的歸屬；二是明確了維修資金的用途；三是明確了維修資金的使用規則；四是規定了緊急情況下維修資金的使用規則。

（5）建築區劃內的其他公共場所和公用設施。《民法典》第274條規定：“建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。”所謂其他公共場所和公用設施，是指除綠地、道路之外的公共場所和公用設施。《建築物區分所有權司法解釋》第3條規定：“其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。”

（6）小區內未納人建築區劃的其他場地。《民法典》第275條規定：“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”此處實際上規定了佔用業主共有的道路或者其他場地應當歸業主共有。那麼如何理解其他場地？結合《民法典》第274條和第275條的規定，可以認為此處所説的其他場地，主要是指未納人建築區劃的空地。依據《民法典》第275條的規定，儘管空地沒有納入規劃的範圍內，也應當作為其他場地，歸業主共有。對於規劃中並未進行建設的空地，建設單位也不能擅自改變整體規劃用途進行開發。雖然空地未納入規劃建設的範圍，但顯然將某塊土地留作空地是符合整體規劃要求的。為了避免建設單位擅自改變規劃，也有必要確認空地歸業主共有。既然空地歸業主共有，如果在空地上設置健身設施、體育鍛煉場所，該物業也應該歸業主共有，由業主決定如何使用。

（7）建築物的基本結構部分。所謂建築物的基本結構部分，是指建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等。此外，依據《建築物區分所有權司法解釋》第2條第2款規定：“規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列人該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。”凡是不屬於規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時未根據規劃列人該特定房屋買賣合同中的露台，對此類物業，可以認為屬於《民法典》第274條所規定的公共場所，應當認為屬於全體業主共有。

（8）因利用共有部分產生的收益。《民法典》第282條就確認，“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收人，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。”依據這一規定，一方面，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收人（例如，物業服務企業利用小區空地用作停車場產生的收人，建設單位利用建築物外牆面產生的收人等），屬於業主共有。《民法典》頒行前，我國《物權法》對此規定不明確，經常發生爭議。《民法典》新增這一規則，強化了業主共有權的保護。另一方面，此處的收人應當扣除合理成本，即相關的合理開支。這也擴大了共有權的客體範圍，使其包括了收益。此外，物業服務企業等產生的收益也應當定期向業主進行報告。

（9）其他場所、設施和物業。除上述公共部分外，建築物的公共通行部分、建築物的附屬設施部分、建築物的結構空間部分等，都屬於共有部分的範圍。此外，《建築物區分所有權司法解釋》第3條第1款規定：“其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等”，也屬於共有部分。該條實際上採取兜底性列舉的方式，按照“非特定權利人所有即為業主共有”的原則，將法律上沒有列舉清晰的共有部分概括進去。例如，種植在小區公共草坪內的花卉和樹木，也應當屬於業主共有財產。

《建築物區分所有權司法解釋》第4條規定：“業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。”依據這一規定，共有權的行使應當符合如下原則。

第一，合法行使。業主要依據法律的規定和管理規約來行使共有權。例如，依法定程序決定維修資金的使用。在建築物區分所有的情況下，共有人行使權利，常常根據其持有份來行使。依據《民法典》第283條的規定，建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不清的，按照業主專有部分面積所佔比例確定。這實際上確定了共有人在沒有約定的情況下，應根據持有份享有權利並承擔義務。

第二，合理使用原則。此處所説的合理使用，是指業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要而使用共有部分。至於“合理需要”的認定，應當考慮專有部分的用途、共有部分的設立目的、業主個人的情況等具體情形綜合考慮。

第三，在法定範圍內的無償使用原則。《建築物區分所有權司法解釋》第4條規定，專有部分所有人“無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權”。依據這一規定，業主在法定範圍內可以無償利用共有部分。因為從建築物區分所有權中共有部分的存在目的來看，該共有部分的存在主要是為了業主使用、收益，以實現專有部分的功能。

車位和車庫的權屬應當依據合同確定。通過出售和附贈取得車庫車位的，所有權歸屬於業主；車庫車位出租的，所有權歸屬於開發商，業主享有使用權。確定出售和附贈車位、車庫的所有權屬於業主的，車庫車位的所有權和土地使用權也應當進行物權登記，在轉移專有權時，車庫車位的所有權和土地使用權並不必然跟隨建築物的權屬一併轉移，須單獨進行轉讓或者不轉讓。

佔用共有道路或者其他場地建立的車位，屬於全體業主共有。至於如何使用，確定的辦法是：1.應當留出適當部分作為訪客車位；2.其餘部分不能隨意使用，應當建立業主的專有使用權，進行租賃，均須交付費用，而不是隨意由業主使用，保持業主對車位利益的均衡，防止出現買車位的業主吃虧、沒買車位的業主佔便宜的現象；3.屬於共有的車位取得的收益，除管理費外，歸屬於全體主，由業主大會或業主委員會決定，將其歸併於公共維修基金或者按照面積分給全體業主。

所謂共同管理權，是指業主基於專有部分的所有權而依法享有對業主的共同財產和共同事務進行管理的權利。依據《民法典》第271條的規定，區分所有權包括業主的“共同管理”權，這就確認了業主對其共有財產和公共事務的管理權。物權編所規定的共同管理權具有如下特點：

共同管理權是專屬於業主的權利。因為共同管理權是由專有部分的所有權產生的，共同管理權在性質上是由業主享有的專有部分所有權所決定的，或者説是以各個業主享有的單獨的所有權為基礎的。任何人取得了專有部分所有權，自然取得了共同管理權。如果轉讓了專有部分所有權，其共同管理權也隨之喪失，並由受讓人取得成員資格。共同管理權有時是確保專有部分所有權和共有權實現的手段。所以共同管理權不能與建築物區分所有權相分離而單獨轉讓，權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留共同管理權而轉讓專有部分所有權與共有權。

因為《民法典》所規定的共同管理權由單獨所有權決定，由所有權派生出來，而公法上權利不具有此種性質。共同管理權是所有權的延伸，是區分所有權的一部分，是確保專屬所有權和共有權實現的手段。同時，共同管理權的內容主要是針對業主的共有財產和共同事務而進行管理。這些事務本質上還是私人事務，所以，不宜由政府幹預。正是因為共同管理權體現的是業主私人的利益，所以，共同管理權的行使要尊重業主的意願。例如，業主是否行使管理權，應當由業主決定。共同管理權不能與專有權和共有權相分離而單獨轉讓，但可以基於業主的共同意思將一部分權利委託給他人行使在共同管理權受到侵害或者有受到侵害的危險時，也可以依照《民法典》獲得救濟。

區分所有權中的共同管理權是法律賦予業主專門管理業主的共有財產和共同事務的權利，這是區分所有權中的一項重要內容。一方面，共同管理權針對的是對共有財產進行管理。小區的共有財產不可能由小區的業主平等佔有、使用，而只能通過業主大會或業主委員會等來實際管理，或者委託有關的物業服務企業或其他管理人對共有財產進行管理。另一方面，共同管理權要針對共同事務進行管理，這些共同事務包括公共場所的使用、有關物業費的繳納、禁止濫用專有部分所有權、禁止濫搭濫建等。當然，業主行使共同管理權要通過一定的程序來進行。業主在行使共同管理權的同時，也要承擔相應的義務，例如，在參與管理的同時，也要支付管理的費用。

業主參與對共同事務和共同財產的管理，是業主作為專有部分的所有人和共有權人所享有的基本權利，也是業主的一項義務，因而業主不得拋棄其管理權。業主在參與管理的同時，其作為共同生活關係的一員，也負有參與共同生活、維護共同秩序的義務。例如，業主有權參與管理規約的制訂，但也負有遵守管理規約的義務；業主有權管理共有財產，但也有義務支付管理費用。

業主必須要依據法律、法規和管理規約的規定來具體行使共同管理權。管理權主要針對的是業主們的共有財產和共同事務，但是，業主無法單獨、親自同財產和共同事務，只能通過法律、法規和管理規約規定的方式來行使管理權。一般來説，共同管理權的行使方式主要包括參與業主大會並行使表決權，參與業主委員會並行使管理權，共同制訂管理規約，請求就重要事項召開會議討論，請求公開與共同事務相關的信息資料等。

對於小區的物業，業主可以自行管理，也叫以委託他人管理。在自行管理的情形，業主有權直接管理物業和小區其他事務。小區內的物業管理源於業主的共同管理權，並因業主集體將管理事務委託給物業服務企業而產生了物業服務。業主通常都委託物業服務企業進行管理，但是，如果業主願意，他們也可以自行管理小區事務。因為共同管理權是全體業主都享有的權利，而且管理權的行使關係到全體業主的利益，所以，業主自行管理小區事務應當由全體業主共同進行。不過，全體業主共同管理時，也可以委託部分業主具體進行管理。

業主享有的共同管理權還應當包括管理其物業的權利，既然業主基於其專有部分的所有權而享有對共有財產和共同事務進行管理的權利，而對物業的管理本身既涉及共有財產的管理，也涉及共同事務的管理。管理物業包括業主自行或者委託物業服務企業以及其他管理人，對建築物的保存、改良、利用、處分，以及對區分所有權人共同生活秩序的維持等內容。物業管理是由業主的共同管理權所派生出來的。業主對於物業管理享有如下權利：

1．自行管理權。依據《民法典》第284條第1款，業主可以自行管理建築物及其附屬設施。業主不僅是專有部分的所有權人，也是共有財產的共有人。所有權人有權自行管理自己的財產，在業主人數較少、物業範圍較小的情形下，為節省物業管理的費用，業主完全可以自行管理，而不需要聘請物業服務企業或者其他管理人管理。

2．自主聘任權。依據《民法典》第284條第1款，業主可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。這就賦予了業主對物業服務企業或者其他管理人的自主聘任權。雖然在業主購買房屋並召開業主大會之前，建設單位可以代業主指定物業服務企業，但是一旦業主陸續搬入並能夠召開業主大會，就應當由業主按照法定程序決定是否繼續聘用建設單位指定的物業服務企業。需要指出的是，業主不僅有權自主聘任物業服務企業提供物業服務，還可以自主聘任物業服務企業之外的其他管理人管理。

3．解聘權。所謂解聘權，就是指在開發商前期聘任了物業服務企業之後，業主也可以通過一定的程序解聘開發商前期選聘的物業服務企業。《民法典》第284條第2款規定，“對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換”。在房地產開發過程中，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，開發商首先要為業主選聘物業服務企業。這對於做好物業的前期管理是必要的。但是，在開發商選聘了物業服務企業之後，並不是説業主就只能服從其選聘，而喪失了自主聘任和解聘物業服務企業的權利。

4．監督權。《民法典》第285條規定：“物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，接受業主的監督，並及時答覆業主對物業服務情況提出的詢問。”

所謂業主大會，是指全體業主成立的、管理其共有財產和共同生活事務的自治組織。在建築物區分所有的情況下，業主有權設立業主大會，並通過業主大會來管理業主的各項共同事務。業主也可以不設立業主大會，而通過書面徵求意見表決等方式行使權利。但在建築物區分所有人人數較多的情形，一般應設立業主大會。

1．業主大會的性質

第一，業主大會是業主的意思形成機構。它是有權決定業主共同事務的唯一合法機構。業主的共同意志通過業主大會的決議表現出來，業主大會的決議是法律賦予業主的權利的具體實現形式。凡是涉及法律規定必須經過業主大會決定的事項，必須召集業主大會作出決定。以業主大會以外的其他形式作出的決議，即使得到了部分業主的同意，也違反了法定程序。

第二，業主大會是業主依據法定的程序行使共同管理權的組織。一方面，業主大會需要通過會議將業主的個別意志上升為全體業主的共同意志。也就是説，業主大會需要通過業主的審議和表決來形成和實現業主的共同意志。另一方面，法律賦予全體業主所享有的共同管理權，需要通過業主大會才能得以行使。業主委員會是由業主大會選舉產生的；而選聘物業服務企業或者其他管理人等重要事務，也需要業主大會來作出決議。

第三，業主大會是一個自治組織，即全體業主所組成的自我管理其共同財產和共同事務的組織。作為一個所有人的聯合體，其在性質上既不是國家機關，也不是事業單位，更不是營利性的機構，只不過是依照法律和規約而由業主組織起來的組織體。《民法典》第277條規定：“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。”業主可以通過設立業主大會的方式來管理其事務，也可以通過召開會議的方式來形成決定和決議。一旦設立業主大會，就可以通過該組織實際行使權利。業主大會作為一個組織體，可以自己的名義開立賬户，並且有自己的意思機關與執行機關，能夠訂立管理規約，也可以授權業主委員會對外代表業主行為。

第四，業主大會的職權是由法律、法規以及管理規約的規定來決定的。《民法典》第277條規定：“業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。”這就是説，如果法律、法規直接規定了業主大會的職權，應當依據法律法規的規定。例如，《民法典》第278條明確規定需要由業主共同決定的事項，必須通過召集業主大會的形式才能作出決定；當然，業主也可以通過管理規約授與業主大會一定的權利。

主大會的職權是指業主大會依據法律、法規和管理規約的規定所享有的管理業主共同事務和共有財產的各種權利。業主大會作為全體業主的最高權力機構，負責管理業主的共同財產和共同事務，並就業主共同生活事項制訂共同規則。關於業主大會的職權，《民法典》第278條規定了由業主共同決定的事項：

第一，制定和修改業主大會議事規則。因為業主大會由全體業主組成，各業主之間的利益訴求千差萬別，這就需要制定一定的議事規則，如明確如何召集大會，大會按照何種程序進行，如何確定會議議程以及表決方式等。

第二，制定和修改管理規約。管理規約首先是針對建築物及其附屬設施而制定的。這就是説，如果管理整個建築物以及各項共有財產，應當由業主在管理規約中加以規定，如果有必要對管理的方法進行變更，可以修改管理規約的規定。因此，業主必須通過業主大會對此進行必要的規範，以共同行使其共有權。

第三，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員。業主委員會代表全體業主對內決定本小區的日常事務，它是業主大會的執行機關，應當向業主大會負責並受業主大會的監督，因此業主委員會的成立必須由全體業主召開業主大會，經過民主程序選舉產生，從而使其能夠真正代表業主的利益，表達業主的意志。

第四，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。《民法典》第284條規定，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。但是，業主決定物業管理機構和其他管理人也必須依據一定的程序，畢竟物業管理機構和其他管理人的確定直接關涉業主的切身利益，選聘的好壞直接影響到整個小區的管理。為了切實保障業主所享有的選聘權和解聘權，需要通過法定的程序共同決定。

第五，使用建築物及其附屬設施的維修資金。維修資金是專門用於維護和維修共有財產的資金。維修資金屬於全體業主共有，經業主決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。維修資金的籌集、使用情況應當定期公佈。維修資金在性質上屬於共有財產，此種共有不能處分、轉讓，也不能實際地分割為業主所有；維修資金必須用於特定的目的。關於維修資金的籌集，以及如何使用於建築物及其附屬設施，必須由業主決定。業主大會必須經過一定的程序，才能夠作出如何籌集和使用維修資金的決定。

第六，籌集建築物及其附屬設施的維修資金。實踐中，維修資金是由購房人按照每平方米的標準繳納，一般在買房時就需要交維修基金，但是購房之後，如果因為修繕、改建、重建建築物及其附屬設施，需要補充維修資金，就需要由業主依據一定的程序共同決定。

第七，改建、重建建築物及其附屬設施。所謂修繕實際上就是指對建築物進行檢修和維護。改建是指對建築物及其附屬建設進行局部的改造。而重建是指建築物及其附屬設施全部重新建造。修繕、改建、重建都涉及對建築物的整個重大變化，既要動用公共維修資金，也可能需要重新籌集款項，同時可能改變小區建築物的原有規劃，所以必須要業主依據法定的程序加以決定。

第八，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動。該款包括兩種情形：一是改變共有部分的用途。例如，將其他空地改建為停車場。二是利用共有部分從事經營性活動。例如，通過租賃的方式，將外牆面交給他人設置廣告；或者允許廣告公司在電梯內設置廣告屏、廣告牌等。

第九，有關共有和共同管理權利的其他重大事項。該款實際上是兜底條款，凡是關係到業主的重大利益的事宜，例如公共財產的修繕、維護、處分、公共停車場的使用等，如果在管理規約中沒有作出規定，各個業主都有權提出動議，請求召開會議，要求業主大會對這些重大事項進行討論，或者在管理規約中予以規定。

3．業主大會的表決程序

業主大會的決定之所以具有合法性，並能夠對全體業主產生拘束力，完全取決於業主大會所作出的決定是否符合法定的程序。

（1）到會人數必須達到三分之二；

（2）協調專有部分面積和業主人數之間的關係；

（3）區分不同的表決事項設置不同的表決條件。

業主委員會是業主大會的執行機構，受業主大會委託而管理全體業主的共有財產或者共同生活事務。業主委員會是業主管理其物業的自治機構，在法律上準確界定業主委員會的性質，對於有效管理物業、維護業主合法權益具有重要意義。

1．業主委員會的性質

依據《民法典》物權編的規定，業主委員會具有如下特徵：

第一，它是業主大會的執行機構。在一個小區內可能業主人數眾多，平時很難召集各種業主大會，因此有必要通過業主委員會來具體執行管理規約和業主大會的決議。業主委員會本身不能獨立於業主大會而存在，它是業主大會的常設機構。在業主大會閉會期間，業主委員會要依據業主大會的授權而具體執行業主大會的各項決定。我國《物業管理條例》第15條已經界定了業主委員會的性質，物權編雖然對此沒有明確規定，但從物權法的相關規定來看，可以看出業委會主要是業主大會的執行機構。

第二，它是由業主依據法定的程序所組成的。一方面，只有業主才能有資格被選舉為業主委員會成員。因為畢竟業主委員會是業主進行自主管理的一種形式，它不需要也不可能由非業主參與其事務的管理。另一方面，業主委員會必須由業主大會經一定的民主程序選舉產生。依據《民法典》第278條的規定，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第三，它的主要職責是維護全體業主的權益。業主委員會是由業主選舉產生的。物權編並沒有對業主委員會的職權作出規定，主要是考慮到業主委員會並不是行政機構，也不是有償的代理機構，它是由全體業主通過法定的程序選舉出來的代表業主管理事務的機構，其作為共同行使共有財產共有權和共同事務管理權的自治組織，主要職責是基於法律法規和業主的委託，維護全體業主的共同利益。一方面，業主委員會必須維護業主享有的各種合法權益；另一方面，業主委員會也要維護全體業主的共同利益，如對共有部分的養護、管理和使用；在必要時，可以對個別業主違反管理規約處置其專有部分的行為進行制止。業主委員會活動的費用應當由全體業主來承擔。

2．業主委員會的職權

（1）受全體業主的委託，與物業服務企業訂立物業服務合同。《物業服務糾紛司法解釋》第1條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”

（2）受全體業主的委託，請求確認物業服務合同無效或者部分無效的權利。依據《物業服務糾紛司法解釋》第2條，“物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一併委託他人而簽訂的委託合同”，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持。

（3）受全體業主的委託，請求解除物業服務合同的權利。《物業服務糾紛司法解釋》第8條規定：“業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。”

（4）受全體業主的委託，在合同終止後，請求物業服務企業退出和移交的權利。《物業服務糾紛司法解釋》第10條規定：“物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。”

1．裁判要旨

在認定業主無償利用小區共有部分是否構成合理需要時，法院除了審查是否以營利為目的、是否為了更好地使用專有部分外，還應審查是否必須要利用小區的共有部分。

2．案件詳情

2009年3月，盛X酒店公司租賃湖北省某市市江漢區XX小區第301棟第1、2層進行酒店經營，租期5年。2010年12月，盛X酒店在未告知XX業委會及物業公司的情況下，委託某市天然氣公司施工鋪設天然氣管道。後XX物業管理處向天然氣公司及盛X酒店發函，要求暫停施工，盛X酒店仍繼續施工。工程完工後盛X酒店將道路、綠化帶和地下管網恢復原狀。2011年1月，盛X酒店停止經營，改由江城小院酒店承租經營。XX業委會向法院起訴，請求盛X酒店等被告撤除違法加建的燃氣裝置、管道，恢復道路、牆面、綠化帶、地下管網，並賠償損失10萬元。

湖北省某市市江漢區人民法院經審理認為，盛X酒店鋪設燃氣管道的外牆應認定為業主的共有部分，其利用XX小區301棟共有部分牆面從事經營性活動，既未依規定徵得專有部分佔建築物總面積過半數且人數過半數的業主同意，又違反業主公約的規定，侵犯了其他業主對該建築物的共有權，損害業主的合法權益，應承擔相應責任。江城小院酒店利用盛X酒店鋪設的燃氣管道從事經營性活動，應與盛X酒店共同承擔拆除責任。遂判決盛X酒店、江城小院酒店共同拆除燃氣管道。

一審宣判後，盛X酒店、江城小院酒店均不服，提起上訴，後在二審期間自願撤回上訴。

1．搭設管道的行為不應認定為“利用共有部分從事經營性活動”。依照最高人民法院建築物區分所有權司法解釋第七條和物權法第七十六條規定，利用共有部分從事經營性活動，應認定為有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

筆者認為，對“利用共有部分從事經營性活動”不應作寬泛理解，只有直接獲利的行為才能認定為從事經營性活動。盛X酒店利用外牆鋪設天然氣管道的行為雖然有利於酒店的經營，但行為本身並不直接獲利，所以盛X酒店的行為不應認定為“利用共有部分從事經營性活動”。

2．搭設管道行為不應認定為“合理需要”。根據最高人民法院建築物區分所有權司法解釋第四條規定：“業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。”如果盛X酒店的行為認定為“合理需要”，又不違反法律、法規、管理規約，未損害他人合法權益，則該行為不應認定構成侵權。

司法實踐中，對沿小區內外牆面搭設管道行為是否認定為“合理需要”，至少有兩個衡量標準：第一，不以營利為目的。這裏的營利也是指直接營利，如果是間接營利則不違反該標準。第二，為了更好地使用專有部分，比如增加專有部分的舒適度，或者增加專有部分的安全性，又不損害小區其他業主的共同利益。

除了上述兩個標準外，筆者認為還應設立第三個標準——必要性標準，即業主為了更好地使用專有部分，必須要利用小區的共有部分。這一標準是基於對“合理需要”作文義解釋而衍生得來。在此，合理對需要做了限制，需要的滿足方式不是隨意的，不能過分過度，而應具有合理性。業主為了滿足更好使用專有部分的需要，而無償利用小區共有部分，這種需要應建立在合理的基礎上。如果這種需要的滿足不必利用小區共有部分，而有其他的解決方案可供選擇，那麼還堅持無償利用小區共有部分就不具有合理性。

對於必要性標準，也即必須使用共有部分才能更好地利用專有部分。本案中，盛X酒店本可以選擇小區外其他線路搭設管道來促進經營，但其堅持選擇佔用小區共有部分，其行為不符合上述第三個標準。如果酒店在成立後申請搭設管道，行政機關因種種原因審批不予通過，盛X酒店也不能就此選擇小區內共有部分的線路，這是因為鋪設天然氣管道是在酒店成立之前就應該考慮的問題，其應在酒店成立前就積極進行安裝申請，如果在酒店成立後再來申請，此時不能獲批只能作為其經營風險，由其自行承擔，故盛X酒店的行為不應認定“合理需要”，屬於擅自佔用業主共有部分的侵權行為。同時認定該行為系侵權行為不是基於其“利用共有部分從事經營性活動”，而在於其基於對專有部分的不合理需要而無償使用小區共有部分。

3．搭設管道的行為構成對業主共有權的侵犯。根據建築物區分所有權司法解釋第十四條第一款的規定：“建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持”，本案盛X酒店利用小區的共有部分搭設管道，雖然該行為不應認定為從事經營性活動，但只要不構成“合理需要”，該行為仍屬於擅自佔用、處分業主共有部分，應認定為侵權。　　

物權、所有權、成員權