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實際觀察法
鎖定
實際觀察法是由估價人員親臨現場,直接觀察、估算建築物在物質、功能及經濟等方面的折舊因素所造成的折舊總額。
實際觀察法不是直接以建築物的有關年限(特別是實際經過年數)來求取建築物的折舊,而是注重建築物的實際損耗程度。因為早建成的建築物未必損壞嚴重,從而價值未必低;而新近建造的建築物未必維護良好,特別是施工質量、設計等方面存在缺陷,從而價值未必高。
- 中文名
- 實際觀察法
- 優 點
- 針對個別建築物
- 缺 陷
- 不能估算不可恢復的功能折舊
- 作 用
- 可判定建築物的成新率
實際觀察法主要步驟
2.其次是估算不可恢復的物質折舊。採用市場資料法比較不可恢復折舊部分的損耗,將其轉化為這些部分的實際使用年限,然後用耐用年數法求出其折舊率,乘上重新建造完全價值得折舊額。
3.最後是估算可恢復功能折舊。在估算由設備的技術落後造成的功能折舊時,其折舊額為拆除及安裝新設備的費用,減去原設備後的殘值。在估算因衞浴設備少而造成的功能折舊時,先求出加裝一個衞浴室的成本,再求出原來建造時多造—-個衞浴設備的成本,兩者之差(加裝成本大於原建成本)便是功能折舊。
實際觀察法主要優點
實際觀察法主要缺陷
(2)估價人員估算建築成本的專業水平較高時,才能估算出各部分的恢復成本。
(3)實際觀察法並不能估算不可恢復的功能折舊及經濟折舊。
實際觀察法主要作用
- 詞條統計
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