天津萬達商業廣場

1.從提升萬達商業廣場品牌價值角度看萬達的業態組合，沃爾瑪對提升萬達的整體品牌形象具有標誌性的作用，一提萬達，人們自然地會聯想起沃爾瑪，甚至對於不熟悉商業地產這個行業的普通消費者來講，有相當一部分不知道萬達與沃爾瑪之間的關係，他們只知有沃爾瑪，而不知有萬達，沃爾瑪的形象完全淹沒了萬達的形象。對於萬達來講，沃爾瑪則具有燈塔型客户的作用，在招商環節，其它商業巨頭往往是看沃爾瑪進駐了才下決心進駐，這就是招商中燈塔型客户的價值。有了沃爾瑪的示範作用，百盛、百安居、國美、華納影院等與沃爾瑪等若干國內外商業巨頭形成的組合構成了一個業態組合的整體優勢，這種整體優勢，完全改變了和平路原有的商圈結構，形成了和平路新的商業地標。

2.從聚客能力的角度分析，沃爾瑪具有最高的聚客能力，原因在於其屬於拼價格的日用消費品零售業態，萬達影院、大食代對聚集客流也由突出貢獻，原因在於他們屬於萬達商業廣場中休閒娛樂業態，加大休閒娛樂等體驗型消費業態是綜合性購物中心發展的一個趨勢。另外宏牛鞋都、申格體育與在聚客方面排第3位的百盛，做為定位中高端百貨業態，其對聚客的貢獻在於其規模以及豐富的業種。除此以外，分佈在萬達商業廣場的外店的也有比較高的聚客能力，他們主要包括眼鏡、服飾、快餐、手機銷售、婚紗攝影等業態，外店對萬達的貢獻最突出的地方就是構成了業態的豐富性。而百安居、國美這樣的專業店在聚客能力上對萬達的貢獻比較有限。他們對萬達的貢獻在於撐起了整體的規模。

3.從對租金的貢獻上，一般而言，業態的規模以及品牌知名度與對租金的貢獻是成反比的，業態規模越大、品牌知名度越高，其每平米的的租金就越低;業態規模越小、品牌知名度越小，其每平米的租金就越高。但就萬達而言,王建林聲稱其實行的是平均租金概念,即每棟物業的主力店不論是什麼業態以及其品牌知名度以及盈利能力如何,都實行統一租金,目的在於避免在全國範圍內複製萬達模式時分別與不同商業機構進行談判的麻煩,也避免被這些商業巨頭相互壓價。就各種業態對租金貢獻而言，貢獻最高的是外店，其次是申格體育、大食代、宏牛鞋都這樣的次主力店。而象沃爾瑪、百盛這樣的主力店對租金的貢獻非常有限，基本都屬於無利可圖甚至虧損的租金水平。低租金的商業巨頭在萬達的業態組合中所佔比例過大，是萬達項目整體盈利水平不高，妨礙它上市發行REITS的一個重要原因，借了商業巨頭的勢就要在租金上讓利，這是一對矛盾。對於萬達來講，如何平衡主力店、次主力店以及外店的在規模上的構成是一個需要研究的課題。

以上就萬達商業廣場的業態做一簡單分析，總體而言，萬達在業態規劃和招商方面整體是比較成功的，局部還存在一些問題。對於國內很多商業地產開發商而言，萬達都是一個值得學習的榜樣，通過案例分析，借鑑萬達成功之處，避免犯萬達犯的錯誤，是我們對萬達進行總結分析的目的所在。