天津市國有土地有償使用辦法

天津市國有土地有償使用辦法

(津政發〔2003〕051號)

各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

現將《天津市國有土地有償使用辦法》印發給你們，自2003年6月1日起執行。

土地資源是天津經濟和社會發展的重要載體，是政府經營城市公共資產的首要內容。大力推進國有土地有償使用制度，是貫徹市委八屆三次全會精神，實現“三步走”戰略目標，落實五大戰略舉措的重要保障。近年來，我市在土地管理方面制定了一些規定，但與國家嚴格規範土地管理的要求相比還有差距，在一定程度上制約了土地市場的健康發展。為此，市人民政府決定進一步加強對國有土地有償使用管理，建立規範統一的土地市場，增加政府土地資產收益，擴展城市基礎設施建設資金來源，努力實現建設現代化國際港口大都市的目標。

全市各地區、各部門、各單位都要站在全市經濟發展大局的高度，充分認識市人民政府加強國有土地有償使用管理的重要性，統一思想，服從全局，嚴格、自覺地執行國有土地有償使用的相關規定，支持和保障我市土地市場的健康發展。

有關管理部門要按照市人民政府關於國有土地有償使用辦法的規定，改革和完善有關基本建設計劃審批程序，適應當前國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓的客觀要求，積極推進土地交易的市場化。

有關管理部門要切實做好新規定與原有政策規定的銜接工作，針對歷史遺留問題和正在辦理審批手續的經營性開發建設項目，區別不同情況提出分類處置的指導意見，確保國有土地有償使用辦法的平穩、順利實施。

土地管理、監察部門要依照各自職責，切實加強對國有土地有償使用的行政監督，對於違反市人民政府關於國有土地有償使用辦法規定的單位和個人要嚴肅查處，確保政令暢通。

二OO三年五月三十一日

天津市國有土地有償使用辦法

第一章總則

第一條為合理利用土地資源，加強國有土地有償使用管理，規範國有土地有償使用行為，培育和規範土地市場，保護有關當事人的合法權益，促進經濟發展和城市建設，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和國家有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政轄區內以有償方式取得國有土地使用權，或對取得的國有土地使用權進行轉讓、出租、抵押，適用本辦法。

本辦法所稱國有土地有償使用，包括國有土地使用權出讓和國有土地租賃。

第三條本市國有土地由市人民政府集中統一管理， 市土地行政主管部門統一負責全市行政轄區內國有土地收購、儲備、出讓、轉讓的管理及農民集體所有土地的徵用、農地轉用和耕地佔補平衡工作。

根據國家和本市有關法律、法規規定和實際需要，市人民政府可委託區、縣人民政府負責指定範圍內的前述各項工作。

第四條除法律規定可以採取行政劃撥方式取得用地外， 其他國有土地必須依法以有償方式取得。

符合城市規劃要求的各類用地有償使用時，應首先考慮採用出讓方式。

第五條國有土地使用權出讓和國有土地租賃均應在土地有形市場內進行。

第六條土地市場管理的核心內容為經營性土地供應計劃管理、經營性土地公開交易管理和土地使用權價格管理。

依法建立健全建設用地供應總量控制、城市建設用地集中供應、土地使用權公開交易、基準地價定期更新和公佈、土地登記可查詢和集體決策等規範土地市場運行的六項制度。

第七條土地交易應當遵循公平、 公正、公開原則，商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

前款規定以外用途的土地供應計劃公佈後，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

第八條土地交易應當遵守本辦法的規定。 違反本辦法規定和土地交易規則的土地交易無效，並依法追究有關人員的責任。

第九條土地行政主管部門工作人員在土地有償使用工作中，接受賄賂、泄露秘密、翫忽職守、徇私舞弊的，追究有關人員的責任，給予紀律處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

第二章機構和職能

第十條市人民政府設立市土地資產管理委員會， 委員會對國有土地資產管理的重大問題進行決策，主要職責為：

（一）審議土地資產管理的重大政策、措施；

（二）審議土地收購儲備計劃；

（三）審議經營性土地年度供應計劃；

（四）審議基準地價、標定地價和地價修正體系的調整方案；

（五）審議重大出讓項目的土地出讓方案；

（六）審議以地融資等土地資本化運作方案；

（七）審議全市土地資產管理年度工作報告和政府土地收益及資產負債情況；

（八）審議需提交市土地資產管理委員會的其他有關事項。

第十一條市土地資產管理委員會主任由市長擔任， 副主任由分管副市長擔任，市人民政府有關行政主管部門和天津市土地整理中心的負責人為委員會成員。

委員會下設辦公室，作為市土地資產管理委員會的常設辦事機構，負責組織貫徹市土地資產管理委員會的各項決議，行使執行、協調、組織、監督的職能。辦公室主任由市土地行政主管部門負責人兼任。市土地資產管理委員會辦公室和市土地行政主管部門合署辦公，實行一套機構，兩塊牌子。

第十二條市人民政府設立天津市土地整理中心， 作為本市土地收購儲備的唯一機構，承擔全市範圍內土地徵用、開發整理、收購儲備、委託交易和對城市有關重大基礎設施的投資。

天津市土地整理中心的主要職責：

（一）負責執行土地收購儲備計劃和供應計劃；根據市人民政府批准的土地收購儲備計劃，統一實施集體土地的徵用、國有土地的收購，開展土地儲備；對收購的土地實施土地整理工作；根據市人民政府批准的經營性土地年度供應計劃，提供可出讓土地，參與確定土地出讓底價。

（二）受市人民政府委託，進行國有土地使用權的持股、參股、控股、投資和經營活動；負責管理土地出讓金等政府土地收益及債項財政資金，建立穩定的償債機制；提供土地資產的融資、抵押資產的調劑、租賃等業務。

（三）承擔全市耕地儲備的事務性、技術性工作，參與編制並組織實施年度耕地開墾整理計劃，組織實施建設項目佔用耕地的補充工作；辦理全市範圍內建設項目徵用土地的事務性、技術性工作，組織現場踏勘，擬定並實施徵地補償安置方案；經營和管理市人民政府依法收回的土地和閒置土地。

第十三條市人民政府設立天津土地交易中心作為全市唯一的土地有形市場和土地交易的專門機構，負責組織實施全市土地使用權出讓、租賃工作，辦理土地使用權轉讓、出租手續，收集、分析和統一發布各類土地收購、儲備、交易信息，提供規範的土地洽談、招商、交易場所。

第三章土地收購儲備整理

第十四條本市實行土地收購儲備制度。

本辦法所稱土地收購儲備，是指土地收購儲備機構將列入土地收購儲備計劃的土地實施收購、收回、徵用，實施前期開發整理並予以儲存的行為。

第十五條土地收購補償標準按照以下原則確定：

國有土地按照現狀土地使用性質評估確定收購補償標準，集體土地按照《中華人民共和國土地管理法》的有關規定確定徵地補償標準。城市居民房屋的拆遷按照《天津市城市房屋拆遷管理規定》確定補償標準。

第十六條土地使用者對所使用的行政劃撥土地不得自行交易或改變土地用途，確需轉移土地使用權或改變土地用途的，由天津市土地整理中心統一按現狀用途收購儲備，依據城市規劃進行整理後，經土地有形市場實施出讓。

第四章土地供應計劃

第十七條本市實行土地供應計劃管理制度。 市土地行政主管部門會同市計劃、建設等行政主管部門，制訂經營性土地年度供應計劃，經市土地資產管理委員會批准後，於每年1月份向社會公佈，由市土地行政主管部門統一組織實施。

第十八條經營性土地年度供應計劃管理應當遵循下列原則：

（一）符合本市土地利用總體規劃、城市總體規劃、經濟社會發展計劃、產業政策和近期建設規劃；

（二）盤活存量和控制增量相結合，控制建設用地總量，集約利用土地，保護耕地；

（三）按照市場經濟規律強化市政府對土地市場的宏觀調控職能，以需求指導供應，以供應引導需求。

第十九條經營性土地凡未納入年度供應計劃的， 原則上不予供地；確需實施建設的，報市土地資產管理委員會批准，可以補充調整納入經營性土地年度供應計劃。

各類園區、開發區用地和其他新增建設用地須符合市人民政府批准的年度土地利用計劃和耕地保有量計劃，否則，一律不予供地。

第二十條任何部門和個人不得擅自批准經營性土地協議出讓，一般經營性項目通過招標拍賣掛牌公開方式取得土地使用權後，各級計劃、規劃、建設等行政主管部門再予下達立項、規劃和建設投資計劃等審批文件。

第五章地價和出讓金

第二十一條全市行政轄區內的區域基準地價、 標定地價和地價修正體系由市土地行政主管部門會同市物價行政主管部門制定，經市土地資產管理委員會審議報市人民政府批准後公佈。市人民政府可根據需要委託區縣人民政府負責指定區域基準地價、標定地價和地價修正體系的制定。基準地價、標定地價應定期修正調整，修正調整週期一般為兩年。

基準地價和標定地價按商業金融業用地、工業倉儲用地、居住用地、交通用地、養殖種植業用地等土地用途確定。

第二十二條本市實行土地使用權出讓價格評估確認制度。

實施土地使用權出讓前，應當委託有資質的土地價格評估機構進行地價評估，地價評估結果由市土地行政主管部門確認。

第二十三條本市實行土地價格評估機構資格認證、 註冊和年檢制度。土地價格評估機構必須經市土地行政主管部門審批，取得土地價格評估資格，方可從事土地價格評估作業。

不參加機構資格年檢或年檢不合格的，不得從事土地價格評估作業。

第二十四條土地使用權出讓金由三部分組成， 即土地補償費、市政基礎設施配套費和政府淨收益。土地使用權出讓金的收取標準一般不低於評估確認地價。其中，土地出讓金政府淨收益額不低於土地出讓金總額的20%。

任何部門和個人不得擅自減免土地出讓金。

第二十五條現土地使用者需對正在使用的原劃撥土地申請出讓手續，且不轉移土地使用權，不改變土地用途的項目，經市人民政府批准，土地出讓金政府淨收益額按不低於評估確認地價的20%收取。

第二十六條市土地行政主管部門應當根據評估確認地價和市場需求狀況，綜合確定標底或者底價。招標標底和拍賣、掛牌的底價，在招標拍賣掛牌出讓活動結束之前必須保密。

第二十七條在本單位行政劃撥用地上自建（包括新建、 擴建、改建）經營性項目或改變土地用途用於經營性項目的，須按照規定辦理土地有償使用手續。

第二十八條以競買方式取得的土地使用權， 買受人不得擅自對競買文件中約定的土地使用條件進行修改。

第二十九條經市土地資產管理委員會批准， 確需改變土地使用權出讓合同約定的土地用途或增加建築面積的，應當將有關變動情況公示20天。在公示期內如無競買申請的，應重新簽訂土地使用權出讓合同或簽訂補充合同，相應調整土地使用權出讓金；如有競買申請的，應重新進行公開出讓。

第六章國有土地租賃

第三十條國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是對出讓方式的補充。

凡經營性房地產開發用地和國家法律、法規規定可以劃撥用地範圍以外的新增建設用地，必須以出讓方式取得，不得租賃。

第三十一條國有土地租賃的最長期限不得超過5年， 租金標準按照基準地價的40%確定最長年限（5年）的租金總額，租金標準隨基準地價的調整而調整。

第七章土地使用權轉讓、出租和抵押

第三十二條下列土地使用權，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得的土地使用權，未按合同約定支付全部土地使用權出讓金的，未取得土地使用證或未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的；

（二）以劃撥方式取得的土地使用權；

（三）未依法登記取得土地使用證或雖依法登記但土地權屬、用途等已發生變更、未依法進行相應的變更登記的；

（四）法律、法規或市人民政府規定禁止轉讓的其他情形。

第三十三條通過有償使用方式取得土地使用權的使用者可以按合同約定，將土地使用權隨同地上建築物、其他附着物出租給承租人使用。

第三十四條行政劃撥土地經市土地行政主管部門批准， 補辦土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金後方可轉讓、出租。

第三十五條以依法取得的國有土地上的房屋抵押的， 該房屋佔用範圍內的國有土地使用權同時抵押。

以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的土地使用權同時抵押。

無地上物的劃撥土地使用權，不允許設定抵押權。

第三十六條處分設定抵押權的劃撥土地使用權，須在市場內公開拍賣，將拍賣所得的價款優先繳納土地使用權出讓金，剩餘款項依法處理。

第八章閒置土地和土地使用權終止

第三十七條禁止任何單位和個人以計劃、 規劃、土地、建設等有關批准文件圈佔土地。對取得上述批准文件的建設項目，必須在規定期限辦理有關規劃、用地、建設手續並進行開發建設；否則，原批准文件依法廢止。

第三十八條閒置土地是指土地使用者依法取得土地使用權後，未經原批准用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。

第三十九條具有下列情形之一的，也可以認定為閒置土地：

（一）國有土地有償使用合同或者建設用地批准書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批准書頒發之日起滿1年未動工開發建設的；

（二）已動工開發建設但開發建設的面積佔應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額佔投資總額不足25%且未經批准中止開發建設連續滿1年的；

（三）法律、法規規定的其他情形。

第四十條土地行政主管部門對其認定的閒置土地， 應當通知土地使用權人（閒置土地依法設立抵押權的，還應通知抵押權人），擬訂處置方案。處置方案經市土地資產管理委員會批准後，由土地行政主管部門組織實施。

第四十一條有下列情形之一的，土地使用權終止：

（一）土地使用權出讓合同規定的年期屆滿；

（二）土地使用者死亡而無合法繼承人；

（三）超過出讓合同約定動工開發日期滿2年未動工，收回土地使用權；

（四）市人民政府根據社會公共利益的需要提前收回土地使用權；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第四十二條出現前條第（一） 、（二）、（三）項規定的情形，土地使用權連同該宗土地上的建築物、附着物由市人民政府無償收回，法律、法規另有規定的除外。

第四十三條土地使用權年期屆滿， 土地使用者需繼續使用該宗土地的，應提前六個月向土地行政主管部門提出申請。土地行政主管部門應自接到申請之日起一個月內，按下列原則做出是否准予繼續使用的答覆：

（一）土地使用者申請的土地用途不符合當時城市規劃要求的，土地使用者的申請不予批准；

（二）土地使用者申請的土地用途符合當時城市規劃要求的，可以准予繼續使用。

准予土地使用者繼續使用土地的，土地使用者應自接到土地行政主管部門批准文件之日起15日內與土地行政主管部門重新簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記手續。

第九章附則

第四十四條本辦法施行前市人民政府和市人民政府有關部門發佈的有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。市人民政府1995年10月14日發佈的《天津市深化土地使用制度改革方案》（津政發〔1995〕60號）以及市人民政府和有關部門發佈的土地有償使用和出讓金方面的規定同時廢止。

第四十五條本辦法自2003年6月1日起施行。 ^[1]