大沖村舊村改造項目

大沖舊改全市最大

大沖村是全市最大的舊改項目，也是南山區舊改重點推進工程，整體改造面積達68.5萬平方米。為了推動全區的舊改，南山區委書記王毅親自掛點大沖。

截止2005年4月，大沖村內有各類建築物近1400棟，總建築面積90多萬平方米。居住着5萬多人口，其中常住户382户，户籍人口1030人。

大沖舊改早在1992年農村城市化改造後就曾提上議事日程。1995年3月，原市規劃國土局明確了大沖村的舊村改造，10多年來，大沖改造一直得到市、區有關部門高度關注和重視。2002年3月，南山區政府委託市城規院編制大沖舊村改造規劃，撥出200萬元專款作為啓動資金。

大沖要成高新產業後勤服務基地

葉民輝説，“大沖的舊改定位是，改造成高新技術產業發展的後勤服務基地。”此外，大沖舊改後，還要變成與深圳市整體城市形象相適應的新型現代化高尚居住社區。

大沖村位於高新技術產業園區中區的東部，西臨高新中區西片區，北接高新北區東片即松坪山住宅區，南望高新南區。地理位置是天然的高新技術產業園區的後勤基地。

據瞭解，為了實現這一定位，南山將逐步遷出村內的第二產業，大力發展高新園區配套商業及服務業，使第三產業成為大沖的支柱產業；結合地鐵開通，挖掘土地的開發潛力，提高單位用地面積產出；加強主要道路的交通整治和環境綜合治理，重點地段（如深南大道沿線、大王古廟等）建築羣體進行詳細的空間設計、環境設計、綠化配置等。

改造後的平均容積率2.71

按照“大沖村舊村改造規劃”，改造後的容積率只有2.71,綠化率達到32.8%，這在舊村改造中是不多見的，尤其大沖村的現狀是“貼面樓”、“握手樓”林立。

在用地功能佈局上，除了規劃一般居住、公寓外，更增加相關的商業、文化、娛樂及部分研發孵化和專業展場等多項功能。

此外，在配套設施方面還將現在大沖小學用地擴建為9年中小學一貫制用地，同時保留萊英達用地南側的小學用地，增設兩處托幼用地，並在科發路與沙河西路西北角佈置一處公交首末站。

首先啓動安置區建設

大沖舊村改造項目實施方案已經初步確定。整個大沖舊改將分為前期準備、拆遷實施、改造實施和開發實施4個階段。整體改造完需要3到5年。

南山商定的《大沖舊村改造拆遷安置補償方案》已經修改過兩次。進一步的詳細改造實施方案也在制訂之中。

南山區舊改辦表示，為了保證拆遷户的利益，舊改實施時將首先啓動安置區建設。對於拆遷安置經費，政府將全程介入，實施嚴格監管。另外，政府對引入的開發商也將進行嚴格審核，包括他們的資金實力、品牌聲譽等。 ^[1] 

大沖村舊村改造項目村民物業簽約啓動，首日簽約已達168户。據估計，此次改造項目將造就10個億元户和400户千萬富翁家庭。調查發現，為應對高房價，大多數原村民不要現金補償，而是選擇物業補償。 ^[2] 

深圳大沖舊村改造補償金將造就10個億元户，400户千萬富翁家庭，這一組令人炫目的數字，恐怕會令看到報道的讀者羨慕深圳被拆遷户的“一夜暴富”——— 但是，“10個億元户”不能掩蓋拆遷中的權利困境。

大多數原村民選擇物業補償，就在於現金補償與當下深圳房價之間依然存在巨大懸殊，因此看似不菲的經濟補償無法彌補村民喪失房屋以及房屋所附加的經營、租賃等價值，也完全跟不上購買商品房所需費用。10個億元户，400户千萬富翁家庭不過是當地村民中的個案，絕大多數村民恐怕還要面臨着“未來如何生存”的困境。

實際上，只要農村土地流轉不解決一個核心問題——— 宅基地使用權的轉讓，農民就無法獲得足夠的權利保障，包括對土地真正的自主產權、交易權以及收益權。隨着農村勞動力向城鎮轉移步伐加快和城市中普遍存在的“城中村”進入改造軌道，農民出售宅基地和住宅的情況越來越普遍。由於這些宅基地和住宅屬於農村集體土地，並沒有經過確權，因此買賣時無法辦理過户手續，造成這些農村宅基地交易存在風險，致使農民的宅基地和住宅缺乏有力保護。 遺憾的是，《物權法》並沒有達到輿論、專家與公眾的共同期待——— 儘快通過完善有關法律法規，通過為農民住宅辦理產權證的方式，使農村集體土地上所建私宅能夠合法、有序買賣，以推動農村經濟健康發展。 因此，不管是在城市還是在農村，沒有住宅完善確權和登記發證，居民就少了一道法律上的“護身符”。諸如處理土地房屋權屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等，他們無法獲得完善的住宅確權和登記發證資料為法律憑據。農村宅基地和農民住宅完善確權和登記發證缺失，已經成為農民私有財產管理的制度障礙。 ^[2]