城市房地產開發管理暫行辦法

第一章　總　則

第一條　為了加強對房地產開發的管理，規範房地產開發行為，保障房地產開發當事人的合法權益，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本辦法。

第二條　在城市規劃區國有土地範圍內從事房地產開發，實施房地產開發管理，應當遵守本辦法。

第三條　房地產開發應當符合國家的產業政策、國民經濟與社會發展計劃。

房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設。

第四條　國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發管理工作。

省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內房地產開發管理工作。

市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱主管部門）負責本行政區域內房地產開發管理工作。

第二章　房地產開發項目

第五條　房地產開發項目，應當根據城市規劃、年度建設用地計劃和市場需求確定，並經批准立項。

第六條　房地產開發項目用地的土地使用權出讓或劃撥前，主管部門應當組織有關部門對項目的規劃設計、開發期限、基礎設施和配套建築的建設、拆遷補償安置等提出要求，並出具《房地產開發項目建設條件意見書》。

《房地產開發項目建設條件意見書》應當包括以下內容：

（一）項目性質、規模和開發期限；

（二）規劃控制指標及規劃設計要求；

（三）基礎設施和公共服務配套建築的建設要求；

（四）基礎設施和公益設施建成後的產權界定；

（五）項目拆遷補償安置要求；

（六）項目經營方式等；

將《房地產開發項目建設條件意見書》提交負責土地出讓或劃撥的管理部門，其內容應當作為土地使用權出讓合同的必備條款或劃撥土地使用權批准文件的內容之一。

第七條　房地產開發企業應當在簽訂土地使用權出讓合同或取得劃撥土地使用權批准文件後的十五日內，到建設主管部門備案、領取《房地產開發項目手冊》。

第八條　房地產開發項目的拆遷補償安置方案須按《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定，報經批准後方可實施。

第九條　房地產開發項目確定後，必須向城市規劃主管部門申請定點，由城市規劃主管部門核發《建設用地規劃許可證》。

房地產開發企業在取得《建設用地規劃許可證》後，根據規劃設計要求，對項目組織勘察、規劃、設計工作。

房地產開發項目的規劃設計方案，須依據城市規劃管理的有關法律、法規履行報批手續；房地產開發企業應當向城市規劃主管部門申請核發《建設工程規劃許可證》。

房地產開發項目在取得《建設工程規劃許可證》後，方可申請開工。

第十條　房地產開發項目的勘察、規劃設計和建築設計，應當由有相應資格的單位承擔。房地產開發企業應當與規劃設計和建築設計單位簽訂項目規劃設計和建築設計書面合同。

第十一條　房地產開發項目建設時，一般應當先行完成項目佔地範圍內的地下設施的建設。

項目佔地範圍外的配套基礎設施按當地人民政府的規定，由建設行政主管部門統一組織建設。具體建設方案應當在《房地產開發項目建設條件意見書》中提出。

第十二條　以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閒置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

以劃撥方式取得土地使用權進行房地產開發的，未按規定期限進行開發的，可以參照上述規定處理。

第十三條　房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模及其投資總額相適應，並按照土地使用權出讓合同或劃撥土地使用權批准文件的約定，按期投入資金，用於項目建設。

第十四條　房地產開發企業應當按照有關規定選擇具有相應資格的施工單位，並與施工單位簽訂書面合同。

第十五條　房地產開發項目的建設，必須符合國家有關設計、施工的技術標準、規範，並按質量驗收標準驗收。

第十六條　房地產開發項目竣工後，應當進行綜合驗收。房地產開發企業應當向主管部門提出綜合驗收申請，主管部門應當在收到申請後一個月內組織有關部門進行綜合驗收。綜合驗收不合格的，不準交付使用。

綜合驗收應當包括以下內容：

（一）規劃要求是否落實；

（二）配套建設的基礎設施和公共服務設施是否建設完畢；

（三）單項工程質量驗收手續是否完備；

（四）拆遷補償安置方案是否落實；

（五）物業管理是否落實；

（六）其他。

第十七條　房地產開發項目的質量責任由房地產開發企業承擔。

房地產開發企業與設計、施工單位的質量責任關係，按照有關法律、法規的規定執行。

第三章　房地產開發的經營

第十八條　房地產開發企業轉讓土地使用權時，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條的規定。

轉讓中的受讓人應當在辦理土地使用權變更登記手續後的十五日內持土地使用權轉讓合同到主管部門備案，並辦理項目開發人變更等有關手續。

受讓人繼續進行房地產開發的，應當具備從事房地產開發的資格。

第十九條　依法取得的土地使用權可以依照有關法律、法規的規定作價入股，合資、合作開發經營房地產。

合資、合作雙方應當在項目確定後，依法設立房地產開發企業。

第二十條　土地使用權轉讓和商品房屋銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。

第二十一條　商品房銷售（包括預售）前，房地產開發企業應當確定物業管理單位和方式，並載入商品房銷售合同。

第二十二條　除享受國家優惠的居民住宅實行限價外，土地使用權轉讓和商品房銷售價格實行市場調節。

房地產開發企業應當在土地使用權轉讓合同、商品房屋現貨銷售合同簽訂之日起十五日內將成交價格如實向主管部門申報；預售商品房的，應當在結算之日起十五日內將成交價格如實向主管部門申報。

瞞報或不實申報成交價格的，主管部門應當提出正確的評估價格，提供税務部門作為納税基數。

第二十三條　房地產開發企業預售商品房應當符合《城市商品房預售管理辦法》的有關規定。

第二十四條　已經預售商品房的，預售人轉讓該房地產開發項目，原商品房預售合同由項目受讓人繼續履行。項目轉讓人、項目受讓人、商品房預購人三方應當簽訂原商品房預售合同的補充合同。

項目轉讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起十五日內，持補充合同到主管部門備案並辦理有關變更手續。

第二十五條　房地產開發項目竣工交付使用後，房地產開發企業留作自用或出租的房地產由其依法辦理房地產權屬登記手續。

現貨銷售的商品房由購買人在銷售合同簽訂之日起三十日內辦理房地產權屬登記手續；預售的商品房由購買人在結算之日起三十日內辦理房地產權屬登記手續。

第四章　房地產開發企業

第二十六條　房地產開發企業，是指從事房地產開發和經營的經濟組織，包括房地產開發的專營企業和兼營企業。

第二十七條　除法律另有規定者外，設立房地產開發企業，應當依據《中華人民共和國公司法》登記為有限責任公司或股份有限公司。

原有房地產開發企業應當按照國務院的有關規定逐步改組為規範化的公司。

第二十八條　設立房地產開發公司應當具備以下條件：

（一）有符合公司法人登記的名稱和組織機構；

（二）有適應房地產開發經營需要的固定的辦公用房；

（三）註冊資本一百萬元以上，且流動資金不低於一百萬元；

（四）有四名以上持有專業證書的房地產、建築工程專業的專職技術人員，兩名以上持有專業證書的專職會計人員。

（五）法律、法規規定的其他條件。省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本地區實際情況，規定不低於上述第（三）、（四）項條件的註冊資本、流動資金和專業經濟、技術人員條件。

第二十九條　房地產開發公司在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的主管部門備案。

備案必須提交以下文件：

（一）公司的營業執照複印件（加蓋登記機關公章）；

（二）公司章程；

（三）公司的驗資證明；

（四）公司法定代表人及總經理的任職文件及個人資料；

（五）經濟、技術專業人員的資格證書、任職文件及其聘用合同；

（六）主管部門規定的其他文件。

第三十條　主管部門對設立公司手續完備的頒發《房地產開發企業資質等級證書》；對不符合公司設立條件的，提請工商行政主管部門處理。

第三十一條　房地產開發企業資質等級，根據房地產開發企業的資產、專業經濟技術人員和開發經營業績等確定。

各省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門按照建設部的要求並結合本地實際情況制定不同等級企業承擔不同規模開發項目的標準。

第三十二條　房地產開發企業應當將房地產開發項目實施階段的主要事項和政府有關管理部門對房地產開發企業開發經營活動的審查、批准、處理意見記錄在《房地產開發項目手冊》中。

房地產開發企業應當每半年和按項目各實施階段將《房地產開發項目手冊》送主管部門驗核。

第五章　法律責任

第三十三條　違反本辦法第九條的規定擅自開工的，按《城市規劃法》的有關規定，由城市規劃主管部門予以處罰。

第三十四條　對下列行為，主管部門應當責令其停止活動，並可處以項目投資總額百分之一以下的罰款：

（一）違反本辦法第十條的規定，委託無相應資格的單位承擔設計任務的；

（二）違反本辦法第十四條的規定，委託無相應資格的施工單位承擔施工任務的。

第三十五條　違反本辦法第十八條第二款的規定，逾期不辦理房地產開發項目開發人變更等有關手續的，主管部門應當責令其限期補辦，並可處以五萬元以下的罰款。

第三十六條　違反本辦法第二十二條的規定，不如實申報成交價格的，主管部門可處以二十萬元以下的罰款。

第三十七條　對下列行為，主管部門應當予以警告，責令限期改正，並可處以二萬元以下的罰款：

（一）違反本辦法第二十九條的規定，逾期未備案的；

（二）偽造、塗改《房地產開發企業資質等級證書》的；

（三）不如實填寫或不按規定時間交驗《房地產開發項目手冊》的。

第三十八條　主管部門的工作人員，翫忽職守、濫用職權、行賄受賄的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章　附　則

第三十九條　在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發，參照本辦法執行。

第四十條　本辦法由建設部負責解釋。

第四十一條　本辦法自一九九五年三月一日起施行。