土地租賃

隨着土地使用制度改革的深化，我國土地租賃存在着兩種不同的方式。

國有土地租賃和土地使用權出租都是國有土地有償使用的方式。

在土地管理法規中，國有土地租賃的概念在1998年2月17日發佈的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》（原國家土地管理局第8號令）首次被提出並予以界定的，而且被規定為國家處置土地資產的方式。

1998年12月24日頒佈的《土地管理法實施條例》已經將國有土地租賃明確規定為國有土地有償使用的一種方式。

1999年7月27日國土資源部頒發的《規範國有土地租賃若干意見》（以下簡稱《意見》）第一條規定：“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。”《意見》第六條規定：“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。”土地使用權出租的標的物具有複合性，即不僅包括土地使用權，還包括土地上的建築物及其他附着物。當出租地上建築物、其他附着物時，其範圍內的土地使用權隨之出租，同時，出租土地使用權時，其地上建築物、其他附着物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結合在一起的，單純的場地出租行為在整個土地使用權出租市場中比較少。

由於在土地使用權出租中，土地使用權及地上建築物、其他附着物所有權不發生轉移，承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建築物、其他附着物一定期限使用的權利，期限通常較短，投資相對較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金收回投資，因而土地使用權出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。如商業櫃枱出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含着土地使用權的出租。

在國有土地租賃和土地使用權出租的概念中，都採用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實質上國有土地租賃和國有土地使用權出租之間存在以下主要區別：

第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬於土地一級市場；國有土地使用權出租屬於土地二級或者三級市場。

第二，法律關係主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進行，其主體——出租人是通過劃撥、出讓（或轉讓）取得土地使用權的受讓人；承租人為取得一定年限的土地及地上建築物、其他附着物的全部或者一部分的使用權，並定期向出租人支付租金的行為主體。

第三，土地使用者的權益不同。《意見》第六條規定：“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金並完成開發建設後，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。……”承租土地使用權的轉租。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關係，第三人取得土地的他項權利。

承租土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，租賃合同經更名後繼續有效。

承租土地使用權的抵押。從《意見》第六條的規定可以看出：

第一，單獨的承租土地使用權可設定抵押權，即地上沒有建築物或構築物的承租土地使用權可設定抵押權。

第二，地上房屋等建築物、構築物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押。抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。

劃撥土地使用權的出租。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）第四十四條規定：“劃撥土地使用權，除本條例規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。”第四十五條規定：“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附着物所有權可以轉讓、出租、抵押：

一、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

二、領有國有土地使用證；

三、具有地上建築物、其他附着物合法的產權證明；

四、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。”根據上述規定可知，劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押時，地上必須具有合法的建築物或其他附着物。也就是説，地上沒有建築物或其他附着物而單純的劃撥土地使用權，是不能出租的。同時，根據《城市房地產管理法》第五十五條規定，房地產所有權人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建築物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。值得注意的是，如果土地使用者無合法原因擅自出租劃撥土地使用權，屬非法行為。

出讓（或轉讓）土地使用權的出租。按《條例》規定，取得土地使用權的土地使用者，在規定的期限內土地使用權可以出租，未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。

根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條之規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。從農業用地轉為建設用地需首先經過政府的土地徵收程序將農村用地轉為建設用地後才可以用於商業用途。要經縣級土地部門審批，從農業用地轉為建設用地需首先經過政府的土地徵收程序將農村用地轉為建設用地後才可以用於商業用途。 ^[1] 

租賃土地後發生的費用如何記賬？
　　例如：一個企業租了30年租期的一塊地，並在這塊租地上加蓋了房子，同時還奠定了地基和圍欄，因此產生了許多的費用，那麼對於這些費用如何做賬呢，房子可以做為固定資產嗎？土地的租賃費用是120000元，能夠記在哪個會計科目下呢？以前這塊地上的房子是用來做存料庫房的，那麼，能夠轉入生產成本當中去嗎？
　　對於這項具體要求來説，一是在租賃土地上建房所發生的費用與支出可以是在建工程，當房屋建成以後就可以把這個房屋建成後的費用轉入固定資產，特別是在這個房屋上發生的地基、圈圍欄、材料費、人工費等這些費用時，那麼就必須要進行會計科目的記錄，可以計入在建工程會計科目的借方，同時，計入銀行存款會計科目、材料費會計科目、應付職工薪酬會計科目等相關的會計科目的借方。二是等工程完工以後，就可以把在建工程的相關費用轉入固定資產會計科目當中，可以計入固定資產中房屋的會計科目的借方，同時也可以轉入在建工程會計科目的貸方。如果土地是在租賃期間，那麼所產生的土地租賃費用就可以計入長期待攤費用和租賃費等計科目賬户當中，同時也可以按合同期限攤銷轉入相關的成本費用裏進行財務核算。

國務院關於制止買賣、租賃土地的通知

近年來，一些農村社隊、國家企事業單位等，違反國家法律規定，買賣、租賃集體所有和國家所有土地的情況不斷髮生。在一些城市郊區，這個問題尤為突出。一些農村社隊把土地當作商品買賣、租賃，撈取大量錢款和物資。有的土地租金每畝每年幾百元、幾千元、上萬元，有的出賣土地每畝可得款幾千元，甚至幾萬元。還有的私下議定條件，以租賃、買賣房屋的方式，租賃、買賣良田菜地，或者採取“聯合建房”、“聯合辦廠”、“聯合建造倉庫”等方式，達到侵佔土地的目的。這是嚴重違犯憲法的行為。《中華人民共和國憲法》規定：“任何組織或者個人不得侵佔、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。我國人口多、耕地少，必須十分珍惜每寸土地，切實保護現有耕地。對買賣、租賃土地的行為，必須堅決制止。為此，特作如下通知：

一、認真宣傳貫徹憲法和其他法律、法規中有關土地管理的規定，宣傳保護土地的重大意義，發動廣大幹部、羣眾同買賣、租賃土地的違法行為作鬥爭。

二、各地要對買賣、租賃土地等非法活動，進行一次認真的檢查、清理。對幹部，特別是領導幹部帶頭違法和指使違法的典型案件，要嚴肅處理，決不能遷就姑息。對那些一貫利用買賣、租賃土地進行貪污、受賄、非法牟取暴利的犯法分子，要依法追究刑事責任。

三、財政金融部門要發揮監督、管理的職能，有權拒絕收付買賣、租賃土地的資金，並向有關部門報告。

四、依法管理土地是各級政府的重要職責。各級政府要加強領導，建立、健全土地管理機構和制度，切實把土地全面管理起來。

根據《中華人民共和國合同法》等有關法律、法規的規定及雙方自願原則，就租賃土地事宜經協商達成如下協議：

第一條：租賃土地範圍及用途 乙方承租甲方土地面積 平方米，用以 。

第二條：租賃土地期限 租賃開始時間為 年 月 日，結束時間為 年 月 日。若土地租賃期限已滿，為保證乙方用地，乙方要求延長租賃期限，甲方無條件延長租期，租賃費按年計算。

第三條：租賃土地租金租金總額 （大寫） 租金支付方式為（現金）。

第四條：甲方的權利和義務 1、甲方有權按本協議約定向乙方收取相關的租金。 2、協議簽訂後一天內提供場地。 3、除有明確約定外，不得干涉乙方正常的生產經營活動。 4、乙方完工退場時，甲方不得以任何理由增加費用，干擾乙方退場。 5、甲方應負責協調相鄰土地所有人之間的關係及周邊道路的使用，相鄰土地所有人不得以任何理由阻礙乙方施工生產。 6、甲方應提供出租權的有效證明、身份證、户口本等有效證件，經乙方驗證後複印其文件備存。所有複印件僅供本次租賃使用。

第五條：乙方的權利和義務 1、乙方有權根據需要在承租的土地上新建、擴建、改建永久性或臨時性建築物、構築物以保證生產。 2、乙方有義務按本協議約定的時間、方式和數量向甲方支付租金。 3、乙方如果需要改變土地用途的，應事先徵得甲方同意並由甲方按有關規定報批後，重新協商。

第六條： 協議的解除 1、本協議期限滿後。 2、本協議有效期限內雙方達成終止協議。 3、本協議任何一方因地震、風暴、水災、戰爭等不可抗力喪失繼續履行本協議的能力。

第七條：免責條款 因不可抗力或其他不可歸責於雙方的原因，使土地不適於使用或租用時，甲方應協調解決，滿足乙方正常使用。如果協調解決不了的，由此造成的損失由甲方承擔。

第八條： 租賃場地的交還 租賃期滿或協議因解除等原因提前終止的，乙方應於租賃期滿或協議終止後5日內將租賃的場地交還甲方。乙方未按照約定交還的，甲方有權採取必要措施予以收回，由此造成的損失由乙方承擔。

第九條：爭議解決方式 協議履行中發生的爭議，由雙方協商或鎮政府有關部門協調解決。

第十條：附則 本協議一式二份，甲方一份，乙方一份。自簽字蓋章之日起生效。

甲方（簽章）： 年 月 日

乙方（簽章）： 年 月 日

第一條 為了盤活國有土地資產，規範國有土地租賃行為，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《四川省〈中華人民共和國土地管理法〉實施辦法》結合四川實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱國有土地租賃，是指縣級以上人民政府將國有土地在一定期限內出租給土地使用者，由土地使用者支付租賃金的行為。

第三條 在本省行政區域內從事國有土地租賃活動，必須遵守本辦法。

第四條 縣級以上人民政府授權所屬國土資源行政主管部門按照土地登記管轄級次具體負責國有土地租賃工作。

上級人民政府及其國土資源行政主管部門應當採取措施，加強對下級人民政府及其國土資源行政主管部門的國有土地租賃工作的指導與監督。

第五條 國有土地租賃必須符合城市規劃和土地利用總體規劃。

第六條 公民、法人和其他組織可以通過租賃方式取得國有土地使用權，但從事房地產開發經營的除外。

通過租賃方式取得的國有土地使用權，不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施。

第七條 國有土地租賃可以採取協議方式。但商業、旅遊、娛樂等經營性用地的租賃，必須採取招標、拍賣或者掛牌的方式。

採取招標、拍賣、掛牌方式租賃國有土地的，參照國有土地使用權出讓招標、拍賣、掛牌的有關規定進行。

第八條 縣級以上國土資源行政主管部門應當會同規劃、財政等部門提出國有土地租賃實施方案，報本級人民政府批准。

租賃國有土地應當按照自願、有償的原則簽訂國有土地租賃合同。國有土地租賃合同由縣級以上國土資源行政主管部門（以下簡稱出租人）與土地使用者（以下簡稱承租人）依照本級人民政府批准的國有土地租賃實施方案簽訂。

國有土地租賃合同正式簽訂後，按照規定每季度逐級報省國土資源行政主管部門備案。

第九條 國有土地租賃合同應當包括租賃宗地的位置、面積、用途、租賃期限、租賃金標準、繳款時間、繳款方式、違約責任等主要內容。具體格式由省國土資源行政主管部門規定。

第十條 國有土地租賃期限不得超過法律、法規規定的出讓同類用途國有土地使用權的最高期限，商業、旅遊、娛樂等經營性用地的租賃期限應與建設投資規模相銜接。

第十一條 以招標、拍賣、掛牌方式租賃國有土地的，租賃金按實際成交結果確定。以協議方式租賃國有土地的，租賃金由縣級以上國土資源行政主管部門會同財政、物價行政主管部門根據當地基準地價，結合用地性質、租賃期限、地塊區位等因素確定，報本級人民政府批准後執行。

第十二條 出租人應當按照國有土地租賃合同約定的期限和條件交付土地。

承租人應當按照國有土地租賃合同約定的金額、期限和方式支付租賃金，並遵守國有土地租賃合同約定的其他義務。

第十三條 承租人需要改變國有土地租賃合同約定的土地用途的，必須符合城市規劃和土地利用總體規劃的要求，經出租人同意，按照改變後的土地用途重新簽訂國有土地租賃合同。

第十四條 在不改變國有土地租賃合同約定的權利與義務的前提下，承租人投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以後，經出租人同意，承租人可以轉讓租賃的國有土地使用權。國有土地使用權轉讓後，原承租人的權利與義務轉移給新承租人，並重新向出租人登記。

承租人可以將租賃的國有土地及其地上建築物、構築物、附着物按照國家有關規定轉租。

承租人可以將租賃的國有土地連同地上建築物、構築物、附着物依法抵押。

第十五條 國有土地租賃期限屆滿前，出租人不得擅自收回租賃的國有土地。因社會公共利益需要或者根據城市規劃的調整變化必須提前收回的，須經出租人本級人民政府批准，並向社會公告。

租賃的國有土地被提前收回的，實施社會公共利益或者調整城市規劃的人民政府應當根據承租人使用國有土地的期限和開發利用國有土地的實際情況予以適當補償。

第十六條 國有土地租賃期限屆滿前，承租人與出租人協商一致，可以停止租賃國有土地，解除國有土地租賃合同。

第十七條 承租人需要續租國有土地的，應當在國有土地租賃期限屆滿6個月前向出租人提出申請。除因社會公共利益需要收回的外，出租人應當同意續租。經出租人同意並報本級人民政府批准續租的，應當重新確定租賃金，簽訂國有土地租賃合同。其中，商業、旅遊、娛樂等經營性用地應重新採取招標、拍賣或者掛牌的方式確定承租人和租賃金；確需續租的，應按同等地段當時土地市場價格重新確定租賃金。

未按照規定申請續租或者續租申請未獲批准的，出租人於國有土地租賃期限屆滿時無償收回租賃的國有土地，地上建築物、構築物、附着物有使用價值的，可以按照殘值予以適當補償。

第十八條 以劃撥方式取得的國有土地改變或者部分改變用途，單位將土地或其地上建築物、構築物、附着物用於經營的，必須將該部分劃撥土地依法改為出讓或者租賃等有償使用方式。未選擇出讓方式的，應當補籤國有土地租賃合同；拒絕補籤的，由國土資源行政主管部門按照租賃同類用途國有土地的租賃金標準收取租賃金。

第十九條 承租人應當按照國有土地租賃合同約定的標準、金額、期限或者本辦法第十八條的規定繳納租賃金。租賃金直接繳入財政，納入預算管理。具體收繳管理辦法，由省財政行政主管部門會同省國土資源行政主管部門制定。

第二十條 出租人未按照國有土地租賃合同的約定向承租人交付土地的，應當承擔違約責任。承租人可以解除國有土地租賃合同。

第二十一條 承租人未按照國有土地租賃合同的約定或者本辦法第十八條的規定繳納租賃金的，出租人應當責令限期繳納，逾期1年仍不繳納的，出租人報經本級人民政府批准，可以採取強制措施或者解除國有土地租賃合同，收回租賃的或者劃撥的國有土地。

第二十二條 承租人違反本辦法第十三條和第十四條第一款規定的同，由縣級以上國土資源行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，出租人有權解除國有土地租賃合同，收回租賃的國有土地，並追究其違約責任。

第二十三條 國土資源行政主管部門及其工作人員違反本辦法規定，濫用職權、徇私舞弊、翫忽職守的；或者經上級機關備案認為違反規定責令糾正而拒不糾正的，依法追究主要負責人和有關直接責任人的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十四條 本辦法自2003年7月1日起施行

土地使用權出讓是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者的行為，除政府土地管理部門外，其他任何單位、個人和組織都不得擅自出讓集體土地。集體土地所有權不得擅自轉讓、租賃。集體土地上建成房屋的轉讓，應當符合一定的條件，主要包括：房屋所有權和佔用範圍內土地使用權已經依法登記；受讓一方必須為本鄉鎮範圍內具備條件的個人或集體經濟組織。此外，居住房屋的轉讓，除符合上述規定外，還應當經鄉鎮人民政府批准。 ^[2] 

集體土地使用權包括農地承包經營權（又稱農地使用權）、宅基地使用權、鄉鎮企業建設用地使用權和公共設施、公益事業建設用地使用權。關於農地承包經營權的出租，我國《土地管理法》和《農村土地承包法》均有詳細規定，至於公共設施、公益事業建設用地，因不具有營利性，實踐中相關糾紛不多，所以本文不再述及二者的出租問題。下面主要分析一下宅基地使用權、企業建設用地使用權的出租問題。

宅基地使用權的出租。關於此，只有《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一户只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。……農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”從該規定可以看出法律是允許農民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權呢？從實務上看，因農民建住宅完全可以申請到免費的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，應理解為是允許出租宅基地使用權的，而且允許出租不會導致宅基地使用權主體的變更，從而並不違反“一户一宅”的法律規定。 ^[3] 

1990年5月19日，國務院以第55號令發佈實施《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。依據條例第44至46條，除以下情況外，劃撥土地使用權不得出租：

經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附着物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建築物、其他附着物合法的產權證明；

（四）簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。

1992年3月8日，原國家土地管理局以第〔1992〕第1號令發佈施行《劃撥土地使用權管理暫行辦法》，貫徹實施條例的相關規定，加強對劃撥土地使用權的管理。該暫行辦法進一步重申了條例的相關規定。

1995年1月1日起施行的《城市房地產管理法》對劃撥土地的出租作出瞭如下的規定：以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。《城市房地產管理法》2007年經過修訂，但是並未涉及對上述規定的修改。

1995年6月1日起施行的《城市房屋租賃管理辦法》（建設部令第42號），對城市房屋租賃的管理進行細化。其中第25條規定：以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關於國有土地使用權有償使用收入徵收管理的暫行辦法》和《關於國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒佈有新的規定時，從其規定。2011年2月2日起施行的《商品房屋租賃管理辦法》替代了《城市房屋租賃管理辦法》，但是《商品房屋租賃管理辦法》不再有劃撥土地上所建房屋出租的相關規定。

自2009年9月1日起施行的《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）也未對劃撥土地上所建房屋出租的效力作出解釋。

顯然以條例為代表的規定與以《城市房地產管理法》為代表的規定之間存在衝突：對於劃撥土地的租賃，條例設定了前置審批程序及租賃條件，而《城市房地產管理法》並未設定任何限制。

對於這種衝突，在實踐中如何進行法律適用？1996年9月4日，國家土地管理局作出《關於執行〈城市房地產管理法〉和國務院55號令有關問題的批覆》（國地批（1996）89號）：關於國務院55號令（即條例）與《城市房地產管理法》（以下簡稱法律）在執行中如何銜接的問題。法律施行後，國務院55號令繼續有效，國務院55號令的規定與法律的規定相一致的，應結合起來執行；法律沒有規定而國務院55號令已有明確規定，應按國務院55號令執行；法律雖有原則規定，但根據法律規定必須依照國務院規定執行的，在國務院新的規定出台之前，應按國務院55號令或國務院其他有關規定執行；國務院55號令有關條款與法律規定不一致的，應當依照法律的規定執行。根據《城市房地產管理法》第五十五條的規定，房屋所有權人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上的房屋出租的，應當上繳租金中所含的土地收益，實施該條的具體辦法由國務院制定。國務院尚未制定具體辦法，應暫按國務院55號令第四十四、四十五條的規定執行。國務院有關實施第五十五條的具體辦法出台後，按該辦法執行。當事人未經批准，擅自將劃撥土地使用權連同地上建築物出租的，應當認定其租賃行為違反國務院55號令第四十四、四十五條的規定，應按照國務院55號令第四十六條的規定給予行政處罰。

（一）嚴格解釋

未經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准而進行的劃撥土地（包括地上建築）租賃，因違反強制性法律規定（即條例）依據《合同法》而無效。

《城市房地產管理法》的規定只是強調了劃撥土地租賃中租金中所含土地收益上繳國家，並未對未經批准的劃撥土地租賃效力作出任何肯定性的規定，也並未替代條例的相關規定（實際上可視為就土地收益上繳作出補充性規定）。結合國家土地管理局作出的《關於執行〈城市房地產管理法〉和國務院55號令有關問題的批覆》（國地批（1996）89號），依據條例主張租賃無效，是合法的。

（二）折中解釋

仔細分析上述法律法規的規定，可以發現：以條例為代表的法律規定，是站在土地使用權出租的角度作出相關規定；而以《城市房地產管理法》為代表的法律規定，是站在房屋出租的角度作出相關規定的。因此，可以以此為突破口，對相關法律規定進行解釋：

1.如果是劃撥土地使用權出租（即光地租賃），則適用條例的規定，需要滿足一定條件並經批准租賃才有效，否則無效。

2.如果是劃撥土地上房屋出租（因此導致房屋所佔用的劃撥土地出租），則適用《城市房地產管理法》的規定。因《城市房地產管理法》並未明確規定劃撥土地上房屋出租需要進行相關審批，因此租賃合同的效力不因未獲得審批而受影響。當然，此時出租方應當將租金中所含土地收益上繳國家，但是出租方未上繳者也不影響租賃合同效力。當然，這裏也有個前提：劃撥土地上房屋必須是取得了房屋所有權證，如果劃撥土地上的建築物是臨時建築、非法建築等並未取得房屋所有權證的建築、附着物，那麼該等租賃仍應視為土地使用權租賃，不能算是房屋租賃。

這種折中的解釋可能的困境在於，對於房地同時租賃的情況，則應如何選擇法律的適用？如果純粹是因房屋租賃導致房屋所佔用的劃撥土地同時被出租，那麼可選擇適用《城市房地產管理法》的規定。如果租賃合同本身就涵蓋房屋和土地，則如何處理？有幾種方法：

1.整體適用條例的規定。條例所界定的“土地使用權出租”，本身就是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附着物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。並且，條例第45條明確適用的是“劃撥土地使用權和地上建築物、其他附着物”。因此，應當適用條例的規定。

2.將租賃拆分成劃撥土地使用權出租和房屋出租，分別適用條例和《城市房地產管理法》的規定判定其效力。即，如果可行的話，讓出租方和承租方重新簽訂租賃合同，將原租賃合同進行拆分。

3.整體適用《城市房地產管理法》的規定。如果租賃的主要部分是房屋，空白劃撥土地（非房屋所佔的劃撥土地）所佔比例較小，尚可如此操作。若空白劃撥土地稍大，則如此解釋，似乎行不通。

在企業上市過程中，招股書如何對劃撥土地租賃問題進行披露，是一個技術問題。

對於劃撥土地租賃問題，首先應儘量去辦理相關審批（當然，實踐中這種審批是不容易辦下來的，且出租方需要將租金部分或全部上繳，也不願意去辦理這種審批）；如無法辦理相關審批手續，則應儘量去取的相關土地管理部門和房屋管理部門（如涉及到房屋）的確認函，確認租賃的有效性。如無法取得確認函，則就要考慮在招股書中披露的問題了：

1.最安全的披露

顯然，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定是最為嚴格的，因此，援用《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》來發表意見，對於律師而言來説最為安全，保護也最大。

但是，採取這種嚴格保守的意見，僅限於上市項目中物業瑕疵率比較低的情況。如果物業瑕疵率比較高，保守的意見無疑進一步使得瑕疵率居高不下（如果沒能取得縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准的話）。

2.折中的披露

如果上市項目中的物業瑕疵率比較高，為降低物業瑕疵率的披露，將劃撥土地租賃進行分類，光地租賃的方援用《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》來發表意見；房屋租賃的則依據《城市房地產管理法》來發表意見，認定有關租賃協議合法有效。同時，對房地同時租賃的合同進行拆分，重新簽訂房屋租賃合同和土地租賃合同以拯救房屋租賃合同。

3.冒險的披露

冒險的披露，即對所有劃撥土地租賃問題，均不進行披露。等到遞交上市申請文件之後，監管機構問到這個問題，再進行解釋。如果沒問到，那就最終一律不披露。

這種披露方式非常冒險，風險也很大。如果劃撥土地上的房屋租賃尚可用《城市房地產管理法》來解釋的話，劃撥土地使用權或主要是劃撥土地使用權附帶部分建築的租賃，就很難以《城市房地產管理法》進行解釋了。