土地用途管制

土地用途管制制度就是國家為保證土地資源的合理利用和優化配置，促進經濟、社會和環境的協調發展，通過土地利用總體規劃等國家強制力，規定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者、使用者必須嚴格按照規劃所確定的土地用途和條件使用土地的制度。

土地用途管制的內容包括：土地按用途進行合理分類、土地利用總體規劃規定土地用途、土地登記註明土地用途、土地用途變更實行審批、對不按照規定的土地用途使用土地的行為進行處罰等。

土地用途管制制度是目前世界上土地管理制度較為完善的國家和地區廣泛採用的土地管理制度。其特點，一是具有法律效力，二是具有強制性。土地用途管制制度由一系列的具體制度和規範組成。其中，土地按用途分類是實行用途管制的基礎；土地利用總體規劃是實行用途管制的依據；農用地轉為建設用地必須預先進行審批是關鍵；而保護農用地則是國家實行土地用途管制的目的，核心是切實保護耕地，保證耕地總量動態平衡，對基本農田實行特殊保護，防止耕地的破壞、閒置和荒蕪，開發未利用地、進行土地的整理和復墾；強化土地執法監督，嚴肅法律責任是實行土地用途管制的保障。實行土地用途管制制度，可以嚴格控制建設用地總量，促進集約利用，提高資源配置效率，有利於建設用地市場的正常化和規範化；可以嚴格控制農用地流向建設用地，有利於從根本上保護耕地。同時，通過增設農用地轉用審批環節，為土地利用總體規劃的有效實施提供保證。其社會目標是維護社會公共利益，保護耕地，控制建設用地；限制不合理利用土地的行為，克服土地利用的負外部效應，提高土地利用率；保護和改善生態環境，防止土地資源浪費和地力枯竭，實現土地資源的可持續利用。作為土地管理的一種有效形式，新《土地管理法》明確規定，中國實行土地用途管制制度。

這是實施土地用途管制的基礎。要按照《中華人民共和國土地管理法》的規定和土地的自然屬性及土地的利用狀況，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。農用地可分為耕地、林地、牧草地和農田水利用地、養殖水面等；建設用地可分為城鄉居民住宅用地、公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等。

各級人民政府要按照《中華人民共和國土地管理法》的要求，編制好土地利用總體規劃，對土地利用作出長遠的計劃和安排。縣級和鄉(鎮)土地利用總體規劃要劃分土地利用區，明確土地用途，鄉(鎮)土地利用總體規劃要根據土地使用條件，確定每一塊土地的用途。為土地利用、農用地轉用審批提供依據。

各種建設項目使用土地都必須嚴格遵守和執行土地利用總體規劃，各級土地行政主管部門必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途審批用地，要嚴格控制農用地轉為建設用地。不符合土地利用總體規劃確定的用途，不得批准建設項目用地。要嚴把用地審批權關。

要按照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《基本農田保護條例》等土地管理法律、法規的規定，對違反土地利用總體規劃的行為給予嚴厲處罰，以法律的強制力保證土地利用總體規劃的實施。

在中國建立土地用途管制制度，是土地管理方式的重大改革，也是管地方式、用地方式的一個大變革，是深入貫徹中國土地基本國策，加強城市規劃、建設和管理，推動土地利用方式根本轉變，使土地利用率和產出效益得以全面提高的根本舉措。

目前，中國的土地用途管制是國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。農用地的用途管制包括農地非農化的管制和農地農用的管制兩方面，堅持“農地、農有、農用”的原則，限制農地非農化，鼓勵維持農用。建設用地的用途管制按建成區和規劃區的不同有不同的管制規則。土地用途管制包括用地指標管制、現狀管制、規劃管制、審批管制和開發管制。根本目的是在堅持因地制宜、科學規劃原則的基礎上，依據可持續發展的戰略方針，嚴格限制農用地轉為建設用地，落實耕地總量動態平衡的目標，實現土地利用方式由粗放型向集約型轉變，促進區域社會經濟的持續發展和土地的持續利用，達到社會、經濟、生態綜合效益的最優化。