土地流轉

中國關於農村土地使用權流動的政策剛出台，上海就在積極實施。據悉，上海農村集體土地使用權流轉機制的思路框架基本形成：將按照“土地確權、兩權（所有權和使用權）分離、價值顯化、市場運作、利益共享”方針，依據土地有償使用原則，對上海郊區農業用地和建設用地使用權實行有償有期限流轉制度。

農業用地在土地承包期限內，可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權，鼓勵農民將承包的土地向專業大户、合作農場和農業園區流轉，發展農業規模經營。

集體建設用地可通過土地使用權的合作、入股、聯營、轉換等方式進行流轉，鼓勵集體建設用地向城鎮和工業園區集中。

其要點是：在不改變家庭承包經營基本制度的基礎上，把股份制引入土地制度建設，建立以土地為主要內容的農村股份合作制，把農民承包的土地從實物形態變為價值形態，讓一部分農民獲得股權後安心從事二、三產業；另一部分農民可以擴大土地經營規模，實現市郊農業由傳統向現代轉型。公有制與市場的深度融合，促進集體經濟的發展

關於土地流轉的新聞報道(4張)

2004年，國務院頒佈《關於深化改革嚴格土地管理的決定 》，其中關於“農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”的規定，強調“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。”

同時，在中國廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農村建設用地使用權流轉開始了局部或區域試驗，並發展出了重慶農地入股、廣東海南出租農地、北京郊區等地小產權房等模式。

2014年，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》，併發出通知，要求各地區各部門結合實際認真貫徹執行。《意見》要求大力發展土地流轉和適度規模經營，五年內完成承包經營權確權。

據媒體報道，一份事關農村土地改革的重要文件已下發至河北、遼寧、吉林等18個省市；2013年7月 ^[1]  ，習近平總書記就到武漢農村綜合產權交易所瞭解涉農產權交易尤其是土地流轉交易情況 ^[2]  ；海南省國土環境資源廳研究制定了《海南省農民集體建設用地管理辦法》，現已上報海南省政府審議。 ^[3] 

農業部2017年9月19日上午舉行新聞發佈會，向媒體介紹《關於加快發展農業生產性服務業的指導意見》有關情況，並回答記者提問。 ^[4] 

農業部農村經濟體制與經營管理司司長張紅宇表示，提升農業機械化、集約化水平，在很大程度上需要解決現在千家萬户分散經營的問題。

一、堅持確保所有權、穩定承包權、搞活使用權的原則；

二、維護農民的權益，堅持“自願、有償、依法”的原則；

三、堅持土地資源優化配置和土地同其他生產要素優化組合的原則；

四、堅持保護耕地重點保護基本農田的原則。

農村土地承包經營權流轉管理辦法

2005年03月01日

規範農村土地承包經營權流轉行為，維護流轉雙方當事人合法權益，促進農業和農村經濟發展，根據《農村土地承包法》及有關規定製定本辦法。

第二條農村土地承包經營權流轉應當在堅持農户家庭承包經營制度和穩定農村土地承包關係的基礎上，遵循平等協商、依法、自願、有償的原則。

第三條農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩餘期限，不得損害利害關係人和農村集體經濟組織的合法權益。

第四條農村土地承包經營權流轉應當規範有序。依法形成的流轉關係應當受到保護。

第五條縣級以上人民政府農業行政主管（或農村經營管理）部門依照同級人民政府規定的職責負責本行政區域內的農村土地承包經營權流轉及合同管理的指導

第六條承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地。

第七條農村土地承包經營權流轉收益歸承包方所有，任何組織和個人不得侵佔、截留、扣繳。

第八條承包方自願委託發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委託書。委託書應當載明委託的事項、權限和期限等，並有委託人的簽名或蓋章。

沒有承包方的書面委託，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉農户的承包土地。

第九條農村土地承包經營權流轉的受讓方可以是承包農户，也可以是其他按有關法律及有關規定允許從事農業生產經營的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。

受讓方應當具有農業經營能力。

第十條農村土地承包經營權流轉方式、期限和具體條件，由流轉雙方平等協商確定。

第十一條承包方與受讓方達成流轉意向後，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出轉讓申請。

第十二條受讓方應當依照有關法律、法規的規定保護土地，禁止改變流轉土地的農業用途。

第十三條受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應當取得原承包方的同意。

第十四條受讓方在流轉期間因投入而提高土地生產能力的，土地流轉合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，受讓方有權獲得相應的補償。具體補償辦法可以在土地流轉合同中約定或雙方通過協商解決。

第十五條承包方依法取得的農村土地承包經營權可以採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。

第十六條承包方依法採取轉包、出租、入股方式將農村土地承包經營權部分或者全部流轉的，承包方與發包方的承包關係不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。

第十七條同一集體經濟組織的承包方之間自願將土地承包經營權進行互換，雙方對互換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記手續。

第十八條承包方採取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方同意後，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權證變更、註銷或重發手續。

第十九條承包方之間可以自願將承包土地入股發展農業合作生產，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農户。

第二十條通過轉讓、互換方式取得的土地承包經營權經依法登記獲得土地承包經營權證後，可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規定的方式流轉。

第二十一條承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上籤訂書面流轉合同。

農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。

承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。

第二十二條承包方委託發包方或者中介服務組織流轉其承包土地的，流轉合同應當由承包方或其書面委託的代理人簽訂。

第二十三條農村土地承包經營權流轉合同一般包括以下內容：

（一）雙方當事人的姓名、住所；

（二）流轉土地的四至、坐落、面積、質量等級；

（三）流轉的期限和起止日期；

（四）流轉方式；

（五）流轉土地的用途；

（六）雙方當事人的權利和義務；

（七）流轉價款及支付方式；

（八）流轉合同到期後地上附着物及相關設施的處理；

（九）違約責任。

農村土地承包經營權流轉合同文本格式由省級人民政府農業行政主管部門確定。

第二十四條農村土地承包經營權流轉當事人可以向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門申請合同鑑證。

鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門不得強迫土地承包經營權流轉當事人接受鑑證。

第二十五條發包方對承包方提出的轉包、出租、互換或者其他方式流轉承包土地的要求，應當及時辦理備案，並報告鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門。

承包方轉讓承包土地，發包方同意轉讓的，應當及時向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門報告，並配合辦理有關變更手續；發包方不同意轉讓的，應當於七日內向承包方書面説明理由。

第二十六條鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的承包方提供統一文本格式的流轉合同，並指導簽訂。

第二十七條鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當建立農村土地承包經營權流轉情況登記冊，及時準確記載農村土地承包經營權流轉情況。以轉包、出租或者其他方式流轉承包土地的，及時辦理相關登記；以轉讓、互換方式流轉承包土地的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權證變更等手續。

第二十八條鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當對農村土地承包經營權流轉合同及有關文件、文本、資料等進行歸檔並妥善保管。

第二十九條採取互換、轉讓方式流轉土地承包經營權，當事人申請辦理土地承包經營權流轉登記的，縣級人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當予以受理，並依照《農村土地承包經營權證管理辦法》的規定辦理。

第三十條從事農村土地承包經營權流轉服務的中介組織應當向縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門備案並接受其指導，依照法律和有關規定提供流轉中介服務。

第三十一條鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑑證中，發現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時予以糾正。

第三十二條縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當加強對鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門工作的指導。鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當依法開展農村土地承包經營權流轉的指導和管理工作，正確履行職責。

第三十三條農村土地承包經營權流轉發生爭議或者糾紛，當事人應當依法協商解決。

當事人協商不成的，可以請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府調解。

當事人不願協商或者調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

第三十四條通過招標、拍賣和公開協商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，經依法登記取得農村土地承包經營權證的，可以採取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉，其流轉管理參照本辦法執行。

第三十五條本辦法所稱轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農户，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓後原土地承包關係自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。

轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農户從事農業生產經營。轉包後原土地承包關係不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。

接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。

互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權。

入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。

出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租後原土地承包關係不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。

本辦法所稱受讓方包括接包方、承租方等。

第三十六條本辦法自2005年3月1日起正式施行。

《農村土地承包法》第五十一條做出了原則規定:“因土地承包經營發生糾紛的，雙方當事人可以通過協商解決，也可以請求村民委員會或者鄉(鎮)人民政府等調解解決。當事人不願意協商、調解或者協商、調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。”根據這一規定，解決農村土地流轉糾紛可以採取四種途徑，即當事人協商、雙方調解、仲裁機構裁決和法院訴訟。

協商解決糾紛，就是發生土地流轉糾紛的當事人雙方，採取其他方式解決糾紛之前，首先在自願互諒的基礎上，依照有關法律規定，直接進行協商，自行解決雙方之間的糾紛。當然，在採取其他途徑解決糾紛的過程中，只要雙方當事人都願意，還可以繼續通過協商，達成協議，解決糾紛。採取協商的辦法解決糾紛，可以大大減少雙方當事人為解決糾紛所耗費的時間、精力和費用，有利於及時化解矛盾，維持雙方當事人之間的正常關係。

在土地流轉糾紛中，雙方當事人不願意協商解決，或者通過協商未能解決糾紛(例如，協商達成解決糾紛的協議後，一方當事人反悔)的，可以通過調解的方式解決糾紛。調解是我國民間解決糾紛的一種傳統的方式，通常由雙方當事人自願選擇彼此都信任的第二人作為調解人，瞭解糾紛的情況，從中調解，説服當事人相互諒解、做出適當的讓步後，雙方達成一致，解決糾紛。

採取調解的方式解決土地承包經營糾紛，必須堅持自願原則，在雙方當事人完全自願的基礎上進行調解。調解人可以是任何單位和個人。一般辦事公正、德高望重的人可以成為調解人主持調解，能夠得到雙方當事人的信任。《農村土地承包法》特別指出，當事人可以申請村民委員會、鄉(鎮)政府等調解解決糾紛。主要是考慮到，村民委員會作為村民自治組織，依法具有調解解決民間糾紛的職能。因為村民委員會熟悉情況，又具有一定的權威性，由村民委員會作為調解人，有利於及時、合理地解決糾紛。鄉(鎮)人民政府是農民的基層政權組織，承擔着農村土地承包的基礎管理工作，並掌握承包合同等基本資料，熟悉土地承包情況。由鄉(鎮)政府主持調解，特別是調解不屬於同一個村集體經濟組織的村民之間的土地承包經營糾紛時，更具有其他組織和個人不具備的公正性和權威性。因此，一般來説，同一村、村民小組的村民之間發生的土地承包經營糾紛，可由村民委員會調解解決;不同村的村民之間、村民與其他單位之間發生的土地承包經營糾紛，可由鄉(鎮)人民政府調解解決。

經過調解達成協議的，應當及時請雙方當事人簽訂書面協議，並幫助和督促當事人自覺履行協議，徹底解決糾紛。不管由誰主持調解，通過調解達成的調解協議，都不具有強制執行的法律效力。雙方都自願履行的，協議順利履行完畢後，糾紛得到徹底解決。達成調解協議後如果一方當事人反悔，不願履行協議，或者經過調解最終沒有達成調解協議的，當事人都可以申請農村土地承包仲裁機構仲裁解決，或者直接向人民法院起訴。

發生土地流轉糾紛的當事人不願意協商、協商未能達成一致，通過調解未能解決糾紛的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁。

考慮到勞動爭議和農村土地承包糾紛具有一定的特殊性，《仲裁法》第七十七條:“勞動爭議和農業集體經濟組織內部的農業承包合同糾紛的仲裁，另行規定。”

從而明確了農村集體經濟組織內部的土地承包經營糾紛，不適用《仲裁法》的規定。 土地承包經營是一種特殊的經濟仲裁，與《仲裁法》規定的一般商事仲裁有所不同。《農村土地承包法》第五十一條規定:“土地承包經營糾紛的當事人都可以申請仲裁，沒有明確區分農村集體經濟組織內部的土地承包，還是集體經濟組織以外的單位和個人的土地承包。目前，對農村土地承包經營糾紛的仲裁國家還沒有統一的立法。”實際操作中，各地主要根據省、自治區、直轄市制定的地方法規和規章做出裁決，具體做法大體相同，但也有所差異。《農村土地承包法》第五十一條、第五十二條對農村土地承包經營糾紛的仲裁做出了原則性的規定，為制定全國統一的農村土地承包仲裁辦法提供了立法依據和原則，有關部門正在制定農村土地承包仲裁的具體辦法。

在土地流轉糾紛中，當事人對裁決不服的，可以在收到裁決書之日起30日內，以對方當事人為被告，向人民法院提起民事訴訟，通過訴訟方式保護自己的權益。

受理案件的人民法院應當按照《民事訴訟法》、《農村土地承包法》的規定，參考有關司法解釋和有關農村土地承包的政策文件，對案件進行審理，查明事實，依法做出判決，維護雙方當事人的合法權益。人民法院受理案件後應當依法直接做出判決，不是撤銷裁決，要求仲裁機構重新進行仲裁。就是説，當事人對裁決不服向人民法院起訴後，裁決即自動失去了法律效力，由人民法院做出判決，解決糾紛。

需要指出，前述解決土地承包經營糾紛的四種方式，訴訟解決方式是最終的解決辦法。當事人雙方協商、調解，不是申請農村土地承包仲裁機構仲裁的前置程序即不是起訴之前必經的一道程序。理論上説，當事人可以不經協商、調解，直接申請仲裁;同時，協商、調解、仲裁也不是向人民法院起訴的前置程序。出現土地承包糾紛以後，當事人可以不經協商、調解、仲裁的程序，直接向人民法院提起民事訴訟。

但在實踐中，協商、調解、仲裁比較接近農民，程序簡單，方便羣眾，及時有效，受到農民羣眾的歡迎。所以，大部分糾紛都能通過協商、調解、仲裁得以解決，向人民法院起訴的土地承包案件並不是很多。

互換土地，是農村集體經濟組織內部的農户，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經營權進行的簡單交換，是促進農村規模化、產業化、集約化經營的必由之路。

30年前，中國農村實行土地聯產承包責任制，農民分到了土地。但由於土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。

劃分土地時留下的種種弊病，嚴重製約着生產力的發展和產量的提高。如何讓土地集中連片，實現規模化、集約化經營，於是互換這種最為原始的交易方式，進入農民視野。

在市場利益驅動和政府引導下，農民將其承包土地經營權出租給大户、業主或企業法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經營權，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經營權租金。其中，有大户承租型、公司租賃型、反租倒包型等。

關鍵如何保證其合法性。讓雙方心裏都踏實。

入股，亦稱“股田制”或股份合作經營，是指在堅持承包户自願的基礎上，將承包土地經營權作價入股，建立股份公司。在土地入股過程中，實行農村土地經營的雙向選擇（農民將土地入股給公司後，既可繼續參與土地經營，也可不參與土地經營），農民憑藉土地承包權可擁有公司股份，並可按股分紅。

該形式的最大優點在於產權清晰、利益直接，以價值形態形式把農户的土地承包經營權長期確定下來，農民既是公司經營的參與者，也是利益的所有者，是當前農村土地流轉機制的新突破。

宅基地換住房，承包地換社保

以重慶為例，國家批准為統籌城鄉綜合配套改革試驗區後，在土地改革領域率先進行大膽探索，創造了土地流轉的九龍坡模式即宅基地換住房、承包地換社保。也就是説，農民放棄農村宅基地，宅基地被置換為城市發展用地，農民在城裏獲得一套住房。農民放棄農村土地承包經營權，享受城市社保，建立城鄉統一的公共服務體制。

“股份+合作”

中國山東省寧陽縣探索土地承包經營權流轉新機制，建立起“股份+合作”的土地流轉分配方式。這種模式是，農户以土地經營權為股份共同組建合作社。

村裏按照“羣眾自願、土地入股、集約經營、收益分紅、利益保障”的原則，引導農户以土地承包經營權入股。合作社按照民主原則對土地統一管理，不再由農民分散經營。合作社掛靠龍頭企業進行生產經營。合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時，首先支付社員土地保底收益每股（畝）700元，留足公積公益金、風險金，然後再按股進行二次分紅。

在進行新農村建設的實踐中，一些地區在探索農村土地流轉模式中，實施農村農業用地和農村宅基地等建設用地一體化的流轉模式。

1. 山東“城鄉建設用地增減掛鈎”土地流轉模式

“城鄉用地增減掛鈎”，就是在保證耕地保護紅線不被突破的前提下，減少農民用地，增加城市開發用地。

2. 重慶的“地票制”土地交易模式

重慶的地票制是城鄉建設用地增減掛鈎政策實施的新探索，“地票”是包括農村宅基地極其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和農村公益事業用地等農村集體建設用地，經過復墾並經土地管理部門嚴格驗收後可用於建設的用地指標，是一種權利的憑證。 ^[5] 

農村土地流轉是中國土地使用制度的重大變革，嗅覺靈敏者早已洞悉其中的商機。面對這一千載難逢的歷史機遇，如能搶佔先機，獲取優質土地資源，按照既能滿足自身利益，又不超越政策底線的方式開發運作，企業將趕上下一輪快速發展的快車。

十七屆三中全會通過了《中共中央關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》，明確指出：“按照依法自願有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。”《決定》雖以提升農村土地使用效率，緩解用地緊張局面為出發點，但對於長期困擾於土地問題的房地產開發商來説，無疑是出現了一線新的曙光。

然而，當眾多開發商紛紛將目光投向了土地流轉市場時，卻發現事情並沒有那麼簡單，國家對流轉土地的房地產開發幾乎是關上了大門。

《決定》規定的允許農民以多種形式流轉土地的承包經營權，使得農民對於土地有自己的處置權，但也對地方政府聯合房地產商徵地的做法提出禁止，農業部特別強調發展適度規模經營絕不是搞房地產的規模經營，表示要“嚴格界定公益性和經營性建設用地，逐步縮小徵地範圍，完善徵地補償機制”。這些都對房地產公司介入土地流轉，開發房地產項目帶來了極大的限制。

相對於房地產的政策限制，鄉村旅遊迎來了政策的春風。國家旅遊局局長邵琪偉在國家旅遊局學習會上指出，黨的十七屆三中全會《決定》對發展鄉村旅遊提出了明確要求，大大拓展了鄉村旅遊發展空間。《國家旅遊局、農業部關於大力推進全國鄉村旅遊發展的通知》把發展鄉村旅遊作為建設社會主義新農村的有效途徑之一，強調要加大鄉村旅遊扶持力度。

要依靠各級黨委和政府加強領導，把發展鄉村旅遊納入各地社會主義新農村建設的整體佈局中，給予必要的扶持。要加強鄉村旅遊相關政策研究，為發展鄉村旅遊創造寬鬆的政策環境。

1、流轉速度加快，漸具規模。自1998年土地二輪承包以來，我縣土地承包經營權流轉速度呈逐年遞增之勢，流轉的土地面積不斷擴大，所涉農户不斷增多。至目前為止，流轉的土地面積佔總耕地面積的比例少則5%，多則15%以上，平均比例為8%左右，涉及土地流轉的農户數約佔總農户數的26%。

2、流轉類型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經營權流轉行為分為各種不同的類型。

一以流轉主體為標準，可分農户與村委會之間的流轉和農户與農户之間的流轉。其中以農户與農户之間的流轉為主，流轉面積約佔總流轉面積的90%。

二以流轉對象為標準，可為責任田承包經營權流轉、機動田承包經營權流轉和三荒地承包經營權流轉。其中以責任田承包經營權流轉為主，約佔總流轉面積的96%。

三以流轉方式為標準，可分為轉包、出租、互換、轉讓、投股或參與股份合作等其他方式流轉。其中以轉包為主，約佔總流轉面積的70%以上。轉包中又以外出打工或經商農户，將土地轉包給親友或本村其他農户居多。此外，還有農户將土地轉包給種植、養殖大户以及集體向農户反租轉包等形式。

四以流轉是否簽訂協議為標準，可分為協議流轉和無協議流轉。

其中協議流轉農户略佔優勢，佔總流轉農户數的65%左右。協議流轉又分為書面協議流轉和口頭協議流轉，其中口頭協議流轉佔協議流轉的絕大多數，簽訂書面協議流轉的農户不足總流轉户的10%。五以流轉是否有償為標準，可分為有償流轉和無償流轉。其中以無償流轉為主，約佔總流轉户的60%以上。六以流轉是否履行報批准、備案或辦理土地使用權證書變更登記程序為標準，可分為批准流轉、備案流轉、登記流轉和自行流轉。其中以自行流轉為主，佔總流轉面積的95%。

3、流轉行為欠規範，缺少管理。流轉行為嚴重不規範，表現為自行流轉多，報批准、報備案的少，申請變更登記的更少；口頭協議多，書面協議少；約定不明的多，約定明確的少；書面協議內容不規範的多，規範的少等。有些村存在連鎖流轉現象，接受流轉的農户又將自己享有的土地承包經營權流轉給其他農户，形成鎖鏈式流轉。鎮、村對土地承包經營權流轉行為普遍缺乏嚴格規範的管理。

4、部分耕地被非農業化，有極少量的非法流轉行為存在。有的耕地被轉為非農用途，主要用於招商引資、工業園區、小城鎮等項目建設。這些建設用地絕大多數履行了批准手續，也有一小部分沒有被批准。相關鎮為了完成工業發展等任務，以鎮政府或用地單位名義，採取向農户租賃的方式，將土地使用權流轉到自己名下，用於非農建設。

農村土地承包經營權流轉大致有下4方面的原因。

1、土地承包經營成本高，收益低。農業税免徵之前，農民由於承包經營土地的負擔重，收益相對較低，承包經營土地的積極性不高。許多外出務工、經商的農民紛紛將承包經營權流轉給親友或其他農户，也有的以自己享有的土地承包經營權投股或參股。這是過去幾年土地承包經營權流轉的一個最重要的原因。

2、農村二、三產業的發展和勞動力的轉移。土地二輪承包時"增人不增地，減人不減地"的原則，使得農村原本存在的人多地少的矛盾更加突出。導致大量勞動力紛紛向本地農村二、三產業或向外地轉移，轉移的勞動力中有一部分帶動全家轉移，便將土地承包經營權流轉給他人。

3、鎮、村非農建設項目的需要。因招商引資、工業園區等非農建設項目用地需要，鎮、村將土地承包經營權以租賃的方式從農户手中流轉出來。

4、村產業結構調整的需要。村為培植專業大户、承包大户，一方面鼓勵農户將土地承包經營權流轉給被培植對象，另一方面將土地從農户手中以租賃或其他方式流轉出來再轉包給被培植對象,即“反租倒包”。

隨着政府對農村土地流轉引導和服務功能的逐步加強，農村土地流轉的行為逐步趨於規範，主要體現在三個方面：一是由過去以農户間、業主與農户間的自發流轉為主向當前的政府和市場引導與自發並重的自主流轉轉變；二是由過去無償代耕向按市場規律的有償流轉轉變；三是由過去依靠口頭協議的不規範流轉向簽訂書面協議的規範流轉轉變。同時，土地流轉進程加快，規模逐年增大。而土地流轉的日趨規範所依靠的是制度創新與突破：

(1)建立農地產權交易市場。山東省棗莊市通過給農民發放土地使用產權證、建立農地產權交易市場和推進農村合作社建設，在土地所有權、承包權和農地性質“三不變”的前提下，走出一條農村土地改革的新路子。

(2)政府對流轉行為進行規範。如，在農村土地承包法、農村土地承包經營權流轉管理辦法頒佈實施後，河南省為規範全省農村土地流轉，經過認真調研，制定下發了《農村土地承包經營權流轉規則》，從流轉主體、流轉方式、流轉程序等幾個方面對農户的土地流轉行為進行了規範。同時，製作並向農户提供了全省統一的轉讓、轉包、出租、互換及流轉委託書等不同的合同示範文本。對流轉雙方可能涉及的一些權利、義務、違約責任等進行了明確。

(3)完善土地流轉糾紛仲裁、調解機制。

胡錦濤總書記2008年9月30日 ^[6]  專程前往安徽省考察農村改革發展情況時表示，允許農民以多種形式流轉土地承包經營權，發展適度規模經營。

白領流行租地週末當農夫(2張)

毫無疑問，土地流轉的決定將是自實行土地的家庭聯產承包經營制以來鄉村財產製度的一次重大變革，對農村經濟、鄉村治理都將產生重大影響。而之所以提出土地流轉的變革，也是緣於農村現實狀況。

其一，在城市化的推動下，大批農民進城變身為農民工，導致農村大片土地撂荒，危及糧食安全。

其二，先前的家庭聯產承包制，多是以家庭為單位小塊經營，缺乏規模化、集約化經營，導致效率低下，農業產出低。

其三，城鄉二元體制束縛了農村的發展，一邊是城市化的一路高歌猛進，另一邊卻是農村經濟發展的停滯不前，導致城鄉差距越來越大。

基於此，中央希望以土地流轉的形式作為農村改革的突破口，放寬農民對承包土地的轉讓權、出租權、入股權及抵押權，農民可用土地向金融機構融資貸款，更可以把零散的土地合併，擴大經營規模，提升農業產出。這樣農民即可在擁有土地使用權的基礎上，享有土地增值的最大利益，從根本上提升農民的收入。

而如果將這次土地改革放到經濟發展的大背景下，顯然還具有更深層次的含義。那就是以土地的流轉，來加速農業的現代化，通過增加農民收入的途徑來刺激內部需求，改變經濟發展過分依賴出口貿易的外向型經濟結構，而更多地轉向於內需型經濟發展模式。特別是在全球金融危機蔓延的情況下，拉動8億農民的消費力，形成一個持久穩定的內需市場，無疑顯得格外重要。

制約中國內需型經濟發展的關鍵就在於農村，而要想提高農業的生產水平，土地這個最重要的資源要素必須充分流轉起來。農民以地為本，但守着條塊化的“一畝責任田”，很難為其帶來高收益。

土地改革就是要賦予農民土地經營權、使用權以及轉讓權，一方面提高農民種糧的積極性，另一方面還要讓農民能從土地上獲得更多利益。只要土地能合法地流轉，農民無論是承包大塊土地規模化經營，還是以土地入股獲取分紅，又或者以土地為抵押獲得創業貸款，都將直接為其創造利潤，從而提高收入。

當然，鑑於中國以前土地流轉的利益分配格局，要保證農民獲利就必須要確保農民的主體地位，即要讓農民真正當家做主地支配自己的土地，而不能任由強大的資本巧取豪奪農民的土地。

所以，必須充分重視土地改革的風險性，允許土地流轉，會不會導致“失地農民”增多以及會不會出現農民經營不善而成為“破產農民”等問題都需要嚴格的規定加以限制。十七屆三中全會，審議通過了《中共中央關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》。這一決定將為未來的農村改革確立方向。

概念股大漲

2013年9月，受益於土地改革和海南率先破題的預期，土地流轉及海南板塊成為市場最大的熱點。

2013年9月3日，中國證券報報道稱，一份關於農村土地改革進程的重要文件已下發至河北、遼寧、吉林等18個省市，在不突破現有土地利用政策、土地使用標準等法律法規的規定，流轉土地不用於商品住宅建設的原則下，將有28個試點市縣於2013年8月至9月正式啓動農村集體經營性建設用地使用權流轉。至此土地流轉概念又重新受到市場追捧。 ^[7] 

申銀萬國在研究報告中稱，新型城鎮化呼喚新土改。過去十幾年來，我國所推動的城鎮化更大程度上屬於土地城鎮化。為實現人口城鎮化，必須進行土地改革。頂層設計加速，改革紅利值得期待。作為新型城鎮化建設的重要突破口，土地改革有望在十八屆三中全會迎來破局，制度紅利值得期待。 ^[8] 

華南農業大學經濟管理學院院長羅必良教授指出，土地流轉的本質，就是推進土地要素的市場化，必然會引發其他要素市場包括農村資本市場的發育。

羅必良認為，土地流轉能夠有效改善土地資源配置效率，進一步激活農業剩餘勞動力的轉移，為農業規模化、集約化、高效化經營提供廣闊空間。另一方面，構建和規範農村集體建設用地的流轉機制，可以使農民更充分地參與分享城市化、工業化的成果，顯化集體土地資產價值，促進農民獲得財產性增收。

“土地流轉將開啓城鄉一體化的新路徑。”羅必良認為，一方面通過適當的集中與合理的土地置換，可以避免農村居民點過於分散的住房方式所造成的土地浪費，推進新農村建設並化解耕地紅線失守的尷尬；另一方面“宅基地換住房，承包地換社保”，有利於提高農民非農轉移的穩定性，從而有利於弱化城鄉二元體制並推進城鄉一體化進程。此外，當前農村經濟發展的一個重要瓶頸是農村金融服務嚴重滯後，而宅基地及其建築物的流轉和抵押，無疑會有力推進農村金融及農村土地的資本化與市場化。

土地經營模式與土地流轉方式區別

土地流轉是家庭承包經營制度的延伸和發展.

其主要形式有代耕代種,這是指暫時無力或不願經營承包地的農户，經自行協商臨時把承包地交由別人（大多是親友）代耕代種，原承包合同關係不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。

轉包、轉讓,以此種方式流轉土地的主體一方是農户或農民集體組織.

出租、反租倒包.出租是指農户或集體組織將土地的使用權有償讓與他人的行為。反租倒包是指鄉鎮政府或村組組織先從農户或集體組織那裏租賃土地，然後進行轉租並從中謀利的行為。

互換:單個或者一部分承包户主動或在集體組織指導下與本集體中的其他承包户自願調整地塊，使承包地連片集中的行為.

農村土地經營模式自新中國成立至今經歷了數個相應的歷史階段，並發展為農村家庭承包經營體制。“耕者有其田”這是第一個階段。它是以政權的力量將土地的地主所有變為廣大農民所有，從而結束了中國2000多年來的封建土地所有制，形成了個體所有個體經營的新的農村土地制度。

自耕農制度轉變為農村土地集體所有制，這是第二個階段。1979年農村土地的家庭承包經營制度的全面推行是中國農村土地制度變遷的第三個階段。該制度使集體土地的所有權與使用權相分離，農民在承包土地的同時上繳一定的物資和税收，農民在承包經營期內有較強的自主性，可以根據自身的實際情況對所種植農作物進行一定的調整。

第一種模式：土地股份合作社

崇州市怡順土地承包經營股份合作社

該合作社於2010年5月成立，位於崇州市榿泉鎮生建村，是由生建村3組、8組、12組、14組、20組的22户農户以土地承包經營權入股方式組建的土地股份合作社，入股面積124. 79畝。合作社主要從事糧食作物和經濟作物的標準化、規模化、集約化、品牌化經營。

一、組織形式

按照入社自願、退社自由和利益共享、風險共擔的原則，22户農户自願將確權後的124.97畝承包土地，按0.01畝折成一股，共折股12497股，組建合作社。

合作社制定完善章程，建立健全內部管理制度。按照章程規定，由社員代表大會選舉產生了理事會、監事會。理事會和監事會各3人，設理事長1人、監事長1人。

合作社由理事會負責統一組織生產經營，監事會負責對生產經營和財務收支執行情況進行監督。

二、運行機制

由理事會決定“種什麼、如何種”，現種植模式是：大春種糧食（富硒水稻）、小春種經作（特色蔬菜、食用菌等）。

合作社與崇州國儲公司簽訂合同，按照公司質量標準和訂單要求組織標準化生產。

合作社通過入社農民的土地承包經營權抵押融資借貸4萬元，作為生產經營的啓動資金。

由理事會出面聘請崇州國儲公司技術員楊復明為生產經理，並與生產經理簽訂了勞動報酬支付和收益預期協議。按協議約定：2010年大春種植富硒水稻畝產指標為800斤，每畝生產費用控制在510元以內，超產、短產部分分別按50%獎勵、賠付。

實行種子、肥料、農藥的“三統購”和機耕、機防、機收、田管的“四統一”。

三、利益聯結方式

年終經營純收入按9：1比例按股分紅，即：收入的90%用於土地入股分紅，收入的10%作為公積金、風險金和工作經費。

第二種模式：土地股份公司

邛崍市湯營農業有限公司

該公司於 2005年10月成立，位於邛崍市羊安鎮湯營村。公司現有股本金構成為：邛崍市興農投資公司注資190萬元（佔50%股份），村集體入股土地60畝與823户農户入股承包土地2010畝（共佔50%股份）。公司法人代表胡桂全，系湯營村村支部書記。

一、組織形式

2005年，湯營村506户農民在自願的基礎上，以土地承包經營權入股的方式成立了湯營農業有限公司，初期入股土地1060畝。

2007年，公司實行增資擴股，農户以土地承包經營權入股，村集體以土地整理新增的60畝耕地入股，入股農户擴展到823户，入股土地達到2070畝。

公司制定完善章程及財務收支制度，成立股東代表大會，由股東選舉產生董事會、監事會。

公司由董事會負責統一組織生產經營，鎮財政所監督公司財務，公司實行報帳制，定期公開財務，接受監事會監督。

二、運行機制

公司按照現代企業管理模式進行經營，實施職業經理人管理運行機制，每個項目確定一名項目負責人。

實行產銷分離，在用工上全部採用計件制。

固定管理人員不足10人，主要吸納入股農户、本村村民和周邊農户參與公司生產經營。

統一組織生產。2070畝入股土地中，有130畝轉租給4個業主發展水產養殖、有400畝轉租給1家業主發展中藥材生產。其餘的土地由公司自行組織種養業生產，興建有標準化規模豬場（20畝）、蔬菜大棚（60畝）、食用菌大棚（50畝）等。公司的主要生產經營項目有西瓜、時令蔬菜、水稻、生豬等，均實行項目負責制，由職業經理人負責項目管理，按項目核算。

統一產品品牌。公司產品已註冊“湯營”牌商標。

統一市場營銷。與大型批發市場、批發商、加工龍頭企業直接對接，解決了產品營銷問題。公司生產的“口口脆”小西瓜，對接成都市水果批發市場，設點進行銷售；生產的各種時令蔬菜採取直接進羊安工業園區企業和固定批發商上門收購的方式進行銷售；生產的食用菌採取鮮銷和初加工結合方式進行銷售；養殖的生豬採取同龍頭企業建立“保底收購”制度，由生豬龍頭企業進行收購。

三、利益連接方式

2008年以前，公司對入股土地實行“保底+分紅”，每畝土地保底收入為800斤黃谷，除去保底費用後，公司經營淨利潤一半留作公司再生產資金，另一半採取按股分紅方式分配給入股股東。

2009年起，公司對入股土地不再實行保底，每年經營利潤一半留作公司再生產資金，另一半按股分紅。

邛崍市興農投資公司分紅收入留存湯營村集體，待湯營村集體經濟組織發展壯大以後，原價回購邛崍市興農公司的股權。

第三種模式：“土地銀行”

彭州市磁峯鎮皇城農業資源經營合作社

該合作社位於彭州市磁峯鎮皇城村，系借用銀行經營理念，於2008年12月22日掛牌成立的成都市首家“土地銀行”，入社265户，存地（入股）面積965畝，貸地（轉出）965畝。

一、組織形式

按照自願有償的原則，農民以土地承包經營權“存入”的方式，組建“皇城農業資源經營合作社”。由於是按照銀行的經營方式，對土地承包經營權集中進行“存貸”經營，形象稱為“土地銀行”。

二、運行機制

“土地銀行”將農民的土地承包經營權按需求集中“預存”起來，統一貸給有實力的龍頭企業或經營大户進行規模經營，發展特色產業。

三、利益聯結方式

農民的土地承包經營權一經存入“土地銀行”即產生穩定的利息收入，“土地銀行”所獲利潤的50%根據農民存入面積進行二次分紅。

第四種模式：業主租賃經營

成都市龍泉惠民草莓合作社

該合作社位於龍泉驛區黃土鎮三村村，成立於2007年4月25日。已有合作社社員168户，發展無公害草莓生產基地1000餘畝。

一、組織形式

龍泉惠民草莓合作社最初由三村村黨支部牽頭，18户種植大户採取股份合作的模式集資28萬元成立，合作社以1000元/畝的土地租金價格在當地租賃土地100畝發展草莓種植。

二、運行機制

合作社採用統一生產規程對草莓生產進行管理。

實行“六統一”管理運作模式，即統一引進新技術新品種；統一技術指導和服務；統一提供生產技術信息、市場信息和經濟信息；統一採購和供應農户的生產資料；統一質量和包裝；統一收購和銷售。

基地農户每種植1畝草莓補助資金200元。

合作社註冊了“芳好”牌草莓商標，商標入選龍泉驛區“十大”地方特色名牌產品。

基地順利通過國家無公害農產品基地和產品認證，是成都家樂福有限公司的草莓直採基地。

三、利益聯結方式

合作社組織社員開展勞動、技術、資金、營銷等合作，按照入社股份進行分紅。

第五種模式：“大園區+小業主”

新津柳江蔬菜產業示範園

該示範園是位於新津縣普興鎮，是2008年開始建設的以蔬菜產業為主的現代農業示範園區之一。園區規劃面積3.2萬畝，涉及2個村、7648户農户。園區已建成面積2.3萬畝。

一、組織形式

採取“園區+專合組織+家庭適度規模經營”模式進行建設。

由政府主導在基礎設施、品牌建設、公共服務管理等方面實行統一規劃、統一管理、統一建設。

在統分結合的雙層經營體制下，按照適度規模經營的原則，以專合組織為聯繫紐帶，以農户為主體，實行適度規模經營。

二、運行機制

成立園區管委會。由新津縣統籌委、農發局和普興鎮政府聯合成立管委會。管委會負責協調推進園區的產業規劃、基礎設施、生產技術服務、市場營銷、制度體系建設等。政府共投入資金1000餘萬元對園區內溝渠、道路進行整治和打造，提升了園區規劃建設品質和園區形象。

成立農民專業合作社。2008年10月，由柳江村蔬菜種植大户、營銷大户等9人發起，成立了柳江蔬菜專業合作社，主要從事蔬菜的生產、收購及銷售工作。已有合作社成員300餘人。

實行六個統一。統一基礎設施建設，統一生產物資供應，統一生產標準，統一技術指導、統一品牌創建和商標註冊，統一市場營銷。

實行“菜—稻—菜”一年三熟的生產種植模式，大春抓糧保穩定，小春抓錢保增收。

三、利益聯結方式

園區以合作社為紐帶，採用統分結合方式，把各自分散經營的農户組織起來，實現蔬菜生產的集中集約規模經營。以專業合作社為紐帶、以統一的市場拓展作為利益聯結機制，帶動農民實現增收。

第六種模式：“生態高效設施農業示範項目”

新建河北景縣生態高效設施農業示範基地

一、項目公司：衡水中城農業科技有限公司是中能國電集團新能源有限公司為實施景縣生態高效設施農業示範項目而在景縣註冊的專業農業科技開發公司。致力於將高效設施農業農業和新能源建設融為一體，致力於高效新設施農業的推廣示範。是該項目的具體實施單位。

二、項目建設地點：一期包含河北衡水景縣廣川鎮大富村、陳木客村、西鄭莊村、南木客村等。二期計劃包含廣川鎮、龍華鎮等50餘個村莊。總面積16萬畝；減去村莊佔地約3萬畝和其他農業經營户流轉土地部分，可利用面積8-10萬畝。 ^[9-10] 

三、項目建設期：一期2年，二期在5年內完成。

四、項目建設內容與規模：

一期項目總佔地約10000畝。

一期項目以肉羊養殖為核心，延伸上下產業鏈條，建設與之相配套的秸稈生物發酵飼料廠；為發酵飼料廠提供原料來源的玉米及飼草養殖；蘑菇栽培（用蘑菇採摘後的菌渣生產微生物發酵飼料）；肉羊屠宰加工廠以及養殖過程中產生的羊糞尿為主要原料的生物菌肥加工廠等。

同時在羊舍、蘑菇栽培大鵬的棚頂上安裝太陽能電池板，引入“光伏發電”系統。將農業設施建設成“光伏大棚”，使現代農業和光伏發電有機結合，形成農業和光伏發電在空間利用、產品生產、生物技術和經濟利益上的互補。

二期項目根據一期相關項目運營效果和流轉土地規模，利用已經建立的營銷渠道和成功經驗，將以上項目複製、放大，擴大種植、養殖規模。使肉羊養殖項目逐步實現自繁自育，並逐步增加綠色有機蔬菜設施種植項目。

五、項目投資預算與資金來源：

本項目一期預計投資約13億，其中銀行貸款約佔比40%，其餘60%為項目單位自籌。目前該項目已處於引資階段。

六、可行性

本項目的實施符合國家及省、市、縣產業發展政策，土地及建設用地來源明確、符合地區發展總體規劃及土地利用總體規劃要求。項目具有明顯的創新型和先進的技術路線以強有力的技術支持、可靠成熟的人才團隊，具有清晰可行的盈利模式、營銷渠道和可觀的利潤空間，具有顯著的推廣價值和示範帶動作用，能有效地促進當地現代農業的發展和農業增收，所形成的循環經濟模式不但兼顧了資源及農業廢棄物的綜合利用，節約了大量飼料用糧，又能夠有效控制對生態環境產生的不利影響，有利於標準化生態養殖場的建立與推廣。同時實現了現代農業和和新能源開發在空間利用、產品生產、生物技術和經濟效益上的互補，開創了現代農業生產與新能源開發利用有機結合的全新模式。

本項目建設目標明確，各子項目之間互相關聯，規模合理，經濟效益及社會效益、生態效益顯著，對當地城鄉一體化發展將產生積極影響，具有建設實施的可行性。

在土地承包權不變的基礎上，農户把土地以一定的條件流轉給第三方經營

對於農村土地流轉，黨的十七屆三中全會和2013年中央1號文件專門出台了政策：加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場。

按照依法、自願、有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式 流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。有條件的地方可以發展專業大户、家庭農場、農民專業合作社等規模經營主體。

理解中央關於農村土地流轉的政策，先要搞清楚什麼叫農村土地流轉。農村土地流轉其實是一種通俗和省略的説法，全稱應該稱為農村土地承包經營權流轉。也就是説，在土地承包權不變的基礎上，農户把自己承包村集體的部分或全部土地，以一定的條件流轉給第三方經營。北山鎮就是通過農村土地流轉，使農莊邁向規模經營，而農民不種田每畝也有325公斤口糧，打工還有工資收入。與家庭聯產承包責任制一樣，農村土地流轉也是農民自己的創造。農村改革30年來，通過兩輪土地承包，我省95%的農户承包到了土地，97%的耕地實行了家庭承包經營。

但隨着形勢的發展，統分結合的雙層經營體制出現了一些新情況。從“分”的方面來講，農民在市場的主體地位很脆弱，與發展現代農業的要求不相適應；從“統”的方面來看，集體經濟大多變成“空殼”，原有的農村服務體系已經不適應，新的服務體系還沒有健全，千家萬户的小生產難以適應千變萬化的大市場。

在一些人多地少的地方，人地矛盾日漸突出，而願意經營土地的農户和工商企業急需土地，擴大經營規模。於是，一些地方的農民自發地通過互換、轉包、轉讓等方式進行土地流轉。

實踐證明，農村土地流轉既緩和了人地矛盾，使部分農民從土地上轉移出來，還促進了農業規模經營，是提高農業比較效益的一個好辦法。中央尊重農民的首創精神，熱情支持土地流轉這一新生事物，並提出：按照完善管理、加強服務的要求，規範土地承包經營權流轉。

黨的十七屆三中全會的決定提出：賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權，現有土地承包關係要保持穩定並長久不變。

2013年中央1號文件也規定：農村土地流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。也就是説，農村土地流轉後，相當於“三權分離”：經營權歸受讓方，承包權還是歸承包農户，所有權也還是屬於集體。流轉後的土地，仍然只能用於發展農業，不能用作房地產開發等其他用途；農民依法享有土地流轉權益，如租金、股份分紅等。這也體現了中央切實維護農民權益的宗旨。

把大量農民從土地上解放出來，轉移到二、三產業，進而擴大農業生產經營規模

從實踐運作來看，農村土地流轉，是催生現代農業的新舉措。

大家都知道，農業特別是種糧比較效益低，農民收入提高幅度小。表面的原因是，農產品價格不高；更深層次的原因卻是，農業的經營規模偏小。

要解決比較效益低的問題，就要通過農村土地流轉，讓大量農民從土地上解放出來，轉移到二、三產業，進而擴大農業生產經營規模。在耕地總量這個“分子”不變的情況下，大量減少種地農民這個“分母”，效益這個“商”就會大幅度提高。

在這個過程中，農村土地流轉將是至關重要的一環。還是以聖毅園農莊為例，投資老闆周猷庚在建築、房地產開發上完成資本積累後，決心投資5億元，建設現代農莊。

按他的規劃：土地平整後，上千條田埂將被推平，將擴大可耕地面積15%左右；依託省內農業科研單位，實行科學種養增效益；擴建水庫，發展水面立體養殖；按功能分區，連片萬畝統一品種、統一耕作，種植高檔優質稻，開發有機稻米；坡地種油菜，發展觀光休閒型的“農家樂”。

新華網北京11月15日電 《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》今日發佈，《決定》指出要建立城鄉統一的建設用地市場。

建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小徵地範圍，規範徵地程序，完善對被徵地農民合理、規範、多元保障機制。

擴大國有土地有償使用範圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。 ^[11] 

國新辦6日上午10時舉行發佈會介紹我國糧食增產農民增收等情況。農業部部長韓長賦在發佈會上表示，關於允許農村集體經營性建設用地入市，大家比較關注。

這個問題現在有些解讀不全面，不能誤解誤讀，一定要把握好，這裏有三個限定詞：一是它是集體的經營性建設用地，並不是集體的所有的建設用地，因為農村還有公益性建設用地和宅基地，更不是原來建設用地之外的其他耕地，這是一個限定詞。

二是符合規劃。即使取得土地使用權，要建設什麼也要符合規劃。三是用途管制。概括地説，允許入市的只是農村集體經營性建設用地，必須在符合規劃和用途管制的前提下，農村集體的經營性建設用地才可以出讓、租賃、入股，並不是説所有的農村建設用地都可以自由入市，而且我理解，即便是集體的經營性建設用地入市，首先也還要確權、確地，不能無證轉讓。還要規範公開的市場操作，不能私下授受，所以需要開展試點，不是一下就推開的。 ^[12] 

土地流轉改革大事記

深圳特區開始按城市土地等級不同收取不同標準的使用費。

國務院提出土地使用權可以有償轉讓。12月，深圳市公開拍賣了一塊國有土地的使用權，這是新中國建立後首次進行的土地拍賣。

國務院決定在全國城鎮普遍實行收取土地使用費(税)，全國各城市開始建立房地產交易所，各專業銀行成立房地產信貸部。

國務院允許外商進入大陸房地產市場，發佈了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》和相應的有關文件。

國家土地管理局公佈《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》，提出培育和發展土地市場的8項要求。

10月20日，十七屆三中全會部分承認農民的土地物權中的流轉權，農民可以部分獲得流轉權收益。

十八屆三中全會發布的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出賦予農民更多財產權利，要求建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規範運行。 ^[13] 

“全國人民代表大會”和“中國人民政治協商會議”上，全國政協委員、四川宏達集團董事局主席劉滄龍提案建議，國家應儘早出台措施鼓勵信託公司參與農村土地流轉，將農民手中的土地資源盤活。 ^[14] 

11月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》，併發出通知，要求各地區各部門結合實際認真貫徹執行。《意見》表明要大力發展土地流轉和適度規模經營，5年內完成承包經營權確權。

社員網為三農大數據行情，農資經銷商運營系統，農技服務，土地流轉，三農資訊聚合，農業金融服務互聯 網監管賬户系統。其中為土地流轉開發了土地流轉價格搜索工具。 ^[1] 

2020年05月06日，在江蘇省唯一的全國土地流轉合同網籤試點縣射陽縣，全國首筆農村土地流轉合同“雲簽約”成功舉行 ^[15]  。