土地使用權終止

《城市房地產管理法》規定了導致受讓人土地使用權終止的四種原因：

（1）使用年限屆滿

《城市房地產管理法》第22條第2款規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。”

（2）根據社會公共利益的需要而提前收回

《城市房地產管理法》第20條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。”

（3）因逾期開發而被無償收回

根據《城市房地產管理法》第26條的規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

（4）土地滅失

土地滅失，是指由於自然力量或人為造成原土地性質的徹底改變或原土地面貌的徹底改變。如因地震或戰爭而使原有土地變成湖泊或河流等。土地滅失，導致土地使用權客體喪失，受讓人因此而終止其土地使用權。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條根據土地的用途對各類用途的土地使用權最高年限作了規定：

（1）居住用地70年；

（2）工業用地50年；

（3）教育、科技、文化、衞生、體育用地50年；

（4）商業、旅遊、娛樂用地40年；

（5）綜合或者其他用地50年。