因城施策

因城施策2016年《政府工作報告》中提出的“完善支持居民住房合理消費的税收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存”，目的是促進房地產市場平穩健康發展。

當前一線城市房價非理性上漲，樓市的“升温”逐漸演變為“發燒”，偏離了房地產市場平穩健康發展的軌道。

綜觀全國房地產市場，有兩個顯著特點：一是兩極分化，一線城市量價齊升，三四線城市“去庫存”壓力仍然巨大；二是改善性需求與投資需求集中釋放，加上中介與開發商熱炒，推動一些大城市房價短期內過快上漲。

“冰火兩重天”的市場行情卻與“去庫存”的政策目標並不一致，一線樓市的投機氛圍一旦形成，將為轉型中的中國經濟帶來新一輪風險。因此，房地產市場宏觀調控“因城施策”、“一城一策”已是當務之急。

房地產市場有很強的區域性特點。當前，三四線城市受到經濟轉型、人口結構、供應大於需求等因素的影響，面臨較大“去庫存”壓力，“去庫存”有助於緩解經濟下行壓力，並化解資金沉澱帶來的金融風險。另一方面，一些大城市房價持續快速上漲將促使房地產投資資金因為避險和逐利的需要加快從三四線城市抽離，並迅速湧向北上廣深等一線城市，這一局面不僅與“去庫存”的政策初衷背道而馳，而且房價的非理性炒作醖釀金融風險。

本次一線樓市“發燒”的原因是多方面的，改善性需求的釋放僅是因素之一。證據表明，中介和開發商炒作，以及一些不實信息的廣泛傳播是這次樓市過熱的重要推手。諸如“千萬豪宅一夜售空”，“上海將無房可賣”等消息已經被證偽。然而過熱的氛圍卻抬高了市場預期，營造出過於樂觀的投資氛圍。無論是參照東京、香港等城市在經濟轉型期的樓市波動，還是對比上海等城市的歷史數據都不難發現，“房價只漲不跌”是不存在的，市場氛圍如果偏離理性，尾隨而來的往往是調整。無論從保障民生還是嚴防地產行業出現較大風險的角度考量，地方政府都應該把引導房地產市場迴歸理性作為當前工作的重點。

在國內經濟面臨轉型升級挑戰的當前，實體經濟比樓市更需要資金。房地產投機如果得不到遏制，將像一塊海綿一樣吸收流動性，造成巨大的虹吸效應。從推進中國經濟改革的大局出發，應當鼓勵降準降息所釋放出的流動性進入創新創業和供給側改革所涉及到的領域。過去幾年，温州經濟在面臨挑戰之際，大量資金從製造業抽離進入樓市，拖累了温州製造業升級轉型的步伐，並且為樓市注入過量“泡沫”。時至今日看，腰斬的温州房價對於當初堅信“房地產避險論”的投機客又何嘗不是一個教訓。

在改革關鍵階段，健康發展的房地產市場對穩定於宏觀經濟預期有着重要作用。未來，既要避免一線城市樓市過熱，醖釀新的風險，也要有步驟的緩解三四線城市所面臨的“去庫存”壓力。在此背景下，“因城施策”、“一城一策”應當成為樓市宏觀調控的主流。對呈現“過熱”跡象的一線樓市，地方政府要嚴守政策底線，遏制房價過快上漲，嚴防投機行為抬頭。而三四線城市則需要制定符合市場規律的“去庫存”配套政策，將“去庫存”融入到城鎮化建設、改革發展的總體佈局之中。

總理講話因城施策住房是特殊的商品，必須調控，但調控必須通過科學的、符合市場規律的手段。

上海作為人口超過2400萬的特大城市，解決住房問題要建立健全兩個體系，即市場體系和保障體系。上海將繼續堅持以居住為主、市民為主和普通商品房為主的原則。而保障性住房體系將堅持多策並舉，保障中低收入家庭、困難家庭的基本住房需求。對一些違法違規擾亂房地產市場的行為要依法嚴肅懲處。

深圳、上海等一線城市政府相關部門正在調研、研討房地產市場形勢，並儲備相關政策，以防止房價過快上漲與市場過熱，抑制投資、投機性需求的蔓延，住建部已按天監控各城市的房價。

未來一個月內，一線城市房地產市場政策收緊的可能性較大。一線城市將繼續嚴格執行限購政策，不排除深圳等城市提高限購政策的執行門檻，首套和二套房首付比例有可能會提升，而收窄‘3·30’政策的執行也是大概率事件。上海房產税有可能會進一步推進，其他一線城市房產税可以擴圍執行。

上海已經重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲。與此同時，上海也已明確提出增加中小套型土地配比與供應。

房地產市場極強的區域性屬性，使得地方房地產政策從“限購”到“調低首付”同時存在。

北上廣深城市穩定房價的措施有五項：

一是實行嚴格的限購政策，同時實行嚴格的差別化税收和信貸政策；

二是增加土地供應面積，及時披露相關信息；

三是增加中小户型供應數量，搞好保障性房屋供應建設；

四是打擊各種交易當中的違法違規行為；

五是正確引導輿論，穩定預期和市場。

國家發改委2016年國民經濟和社會發展計劃草案中也指出：“推進以滿足新市民住房需求為主的住房制度改革，合理降低交易成本，鼓勵農民工在中小城市購房，落實好首次購房優惠政策。”

“三個一億人”（即到2020年，要解決約1億進城常住的農業轉移人口落户城鎮、約1億人口的城鎮棚户區和城中村改造、約1億人口在中西部地區的城鎮化）的新市民，會成為住房制度改革的主體。2016年《政府工作報告》指出，“十三五”期間，要深入推進新型城鎮化，實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落户，完成約1億人居住的棚户區和城中村改造，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。到2020年，常住人口城鎮化率達到60%、户籍人口城鎮化率達到45%。

此前安徽、四川和河南等省早已對“農民進城買房”開始試點，給予進城購房農民以税費、補貼等多方面的優惠政策。其中，河南為鼓勵各市縣將政策落實到位，還計劃連續三年安排3億元資金用於鼓勵政策落實較好的市縣，一時間各市縣爭先恐後落實細則。

山西、山東、甘肅等省已明確出台政策鼓勵引導農民進城購房。如山東將對農民進城購房給予契税補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策。

這對於三四線城市庫存去化或有短時的刺激作用。值得注意的是，三四線城市，經濟薄弱、就業崗位不足，農民工進城配套政策未跟進等問題如不解決，依賴農民進城購房來緩解庫存問題效果將非常有限，且也難以持續。

落實農民工進城買房政策，全面的根本性、制度性舉措或將加快出台。《政府工作報告》提到，深入推進新型城鎮化，重點抓好三項工作，如深化户籍制度改革，放寬城鎮落户條件，建立健全“人地錢”掛鈎政策；擴大新型城鎮化綜合試點範圍，提高居住證含金量；發展中西部地區中小城市和小城鎮，容納更多的農民工就近就業創業等。

從根入手，引進產業，增加就業，配套政策落實才是鼓勵農民進城的長久之策，才是使農民工成為樓市需求新增長點的對症之方，未來五年，去庫存的關鍵攻堅戰要打好。對於房地產行業而言，這將是政策最好、最後的機遇期。

去庫存總體壓力在積極釋放，政策有效性值得肯定。2016年3-6月份，各地會密集出台地方版本的去庫存細化政策，不排除一些低首付的購房政策出現。

部分大城市樓價上漲過快將誘使房地產投機氛圍再次抬頭，投機風險通過互聯網金融工具進一步放大。中原地產等中介的數據顯示，當前深圳購房客中，投資需求佔比已經達到25%-30%。媒體報道指出，槓桿資金已成為深圳樓市火爆的推手，眾籌、P2P、“首付貸”產品紛紛面世。以互聯網金融為背景的“首付貸”為例，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價的20%。其流程是，平台把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產品對外發售。互聯網金融工具的普及，將地產投機風險層層傳遞到普通投資人，市場出現大幅度的波動或者回調，往往會對金融秩序和社會穩定造成不利影響。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民表示：“比如一些住房矛盾已經極大緩解，甚至有一些過剩的城市，它需要適當寬鬆的土地和金融政策，然後促進當地市場的一個平穩健康發展。但在一些人口淨流入的大城市，它還是需要一些適度從緊的政策，避免過度寬鬆，引發相應的炒作。中央的頂層設計加上各地的差異化的因城施策，才能促進全國房地產市場的一個平穩健康發展。” ^[1]