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商業營銷

鎖定
商業營銷,就是指從企業經營的角度去考慮如何發現顧客需求、創造顧客需求以及滿足顧客需求的過程。
中文名
商業營銷
外文名
商業營銷
釋    義
滿足顧客需求
用    途
營銷推廣

商業營銷營銷介紹

營銷從廣意的角度來理解,社會生活中的一切行為都可以看作是營銷,求職,融洽人際關係,激勵團隊,教育孩子仍然都是一種。因此,營銷並非只是在商業領域才適用,對企業也適用,它應該是一種思想,一種人們解決資源的有限與慾望的無限之間矛盾的一種手段。
商業廣場營銷策劃 佛山時代廣場總體策劃 第一部分 客户定位

商業營銷客户定位

商業營銷置業客户

投資者
這部分客户以佛山本地人為主,有富餘的資金,對本地商業發展充滿信心,同時亦認同項目的經營理念,希望通過購買商鋪能獲得穩定的租金收益,達到保值增值的目的。但由於目前佛山當地批發行業缺少有產權的商鋪供市場買家投資源,因而,項目推出的商鋪能滿足市場需要,同時,發展商在售出商鋪時有必要統一提供一定的租金保證,降低投資者的投資風險,以增強其投資獲利的信心。
此部分買家以投資為主要目的,對於單價的敏感度相對較低,但對於商鋪的總價會比較關注,因此,出售商鋪的總面積不宜過大,同時,由於其自身不準備經營,只為取得穩定的租金收入,因此,提供固定的回報收益將是吸引其購買的重要因素。
 經營者
此部分客户目的購買商鋪以供日後經營,此部分客户對經營行業、市場情況都較為熟悉,但由於其需要投入較大量的前期資金成本,因而需求有較靈活的付款方式及付款時間。

商業營銷招商客户

 品牌商户
為提高項目的整體形象檔次,需要引入個別知名度較高的品牌商户,因此對此部分的商户應提前接觸,在商鋪位置上應優先給予考慮,在租金方面給予較多讓利,以吸引其進駐,同時此部分鋪位可以帶租發售的形式。
 大型商家
此部分客户以租為主,同時需要有較大的使用面積,如果有良好的投資前景,亦會考慮購買商鋪作為穩定的經營場所,因而針對該部份客户建議可提供租金與樓款結合的形式,即客户在租期內可把原租金作為樓款一部分,以吸引其購買。
 普通商家
為時代廣場今後的主力經營商家,該客户羣主要來源於正待拆遷的火車站五金批發市場、敦厚五金批發市場的現有經營者,其市場空間將超過20000㎡,其次是安安五金批發市場、佛山綜合批發市場、城北五金批發市場的部分看中長期經營的商家。

商業營銷營銷推廣

商業營銷推廣主題

華南地區首個全天候一站式工業原材料採購中心。
推廣主題組合:
華南地區工業原材料權威價格信息平台
超前的經營理念和經營模式
項目的獨特定位及個性
首個擁有產權的批發型商業項目
極具潛力的投資前景

商業營銷推廣策略

1、租售策略
目前佛山大型商業物業常見的推盤方式分析
 統一出租
優點:發展商能有組織地進行統一招商、統一經營、統一管理,易於營造商業氣氛,物業經營情況較佳,利於形成整體品牌及市場效應
缺點:發展商的資金回收期長,前期的投入資金較大,發展商需具有雄厚的資金實力之外,同時需具備強有力的物業經營管理能力。
佛山廣場、百花廣場等物業均採取上述的統一出租的推盤方式,開業至今,雖然物業的經營管理較好,商業氣氛較濃,但發展商的資金回收期較長,同時阻礙了發展商的其他項目的投資及開發,不利於企業的未來的整體發展。
 分割出售
優點:項目可以較快地回籠資金
缺點:招商難度大,商場後期經營管理難統一,難以形成整體效應。
佛山城市廣場採取分割出售使用權的形式進行銷售,雖然取得不錯的銷售業績,但商場在賣散之後,發展商無權對商場進行統一的經營,同時由於小業主的意見難以統一,整個商場的經營容易陷入困境,商場的品牌及升值潛力容易受損,難以形成長期的整體效應。
2、對本項目推盤方式的建議
統一出租雖然對於商業整體經營成功最為有利,但發展商投資回報期太長,整體出租不利於本項目的資金運作,發展商承受的資金壓力、經營壓力較大,同時難以開發後期項目,不適合本項目。
分割出售雖然能在短期內回籠資金,但由於項目賣散後,招商困難重重,同時發展商無權對商場進行統一經營,項目後期的經營難度大大增加,陷入困境的可能性大大增加。主力品牌店進駐可能性極小(由於剩餘面積分散,不能滿足主力品牌商户的大面積承租的要求),主力品牌店未能進駐,對經營者造成影響,缺乏經營信心,而投資者未能得到預期的回報,投資信心受到嚴重的打擊,從而導致項目未能形成整體的商業效應,影響項目的銷售。同時從發展商長遠發展角度來看,項目的經營不善,間接對發展商的聲譽、品牌及以後投資開發其他項目將造成不利的影響。因此不適合本項目。
3、為本項目度身定做的租售策略
 以售為主,租售結合
項目整體以售為主,通過返租回報及帶租約發售的形式進行統一經營,在銷售同時輔以對大商户的招商,通過大商户進駐的影響力帶動整體銷售。
 租售策略註釋:
利用銷售部分面積回籠一定的資金,減輕發展商的資金壓力。
可預留出租部分用於大商户的招商,營造品牌效應,促進其他商鋪銷售。
發展商作為主導者與投資者、經營者三方共擔風險,增強投資者及經營者的信心及對發展商的信任。
發展商採取返租回報,利於發展商對項目後期的統一經營,形成規模效應,為發展商以後開發其他項目創造有利條件。
 租售分區及比例
項目銷售部分包括:首層約六成面積的鋪面進行銷售,預留東向入口鋪面進行品牌大商户的招租,約佔首層總面積的四成;
二層約六成面積的鋪面進行銷售,預留部分二線鋪面進行招租,約佔二層總面積的四成。
三層約全層進行使用權銷售。
項目出租部分包括:以娛樂、休閒為主的四層全層,以及上述的首、二層的部分用於出租的面積。
項目商場各樓層預計租售面積表