商業分析

(1)人口規模及特徵：人口總量和密度；年齡分佈；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入;人均可支配收入；職業分佈；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農村地區顧客數量和收入水平。

(2)勞動力保障：管理層的學歷、工資水平；管理培訓人員的學歷、工資水平；普通員工的學歷與工資水平。

(3)供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；製造商和批發商數目；可獲得性與可靠性。

(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經費情況。

(5)經濟情況：主導產業；多角化程度；項目增長；免除經濟和季節性波動的自由度。

(6)競爭情況：現有競爭者的商業形式、位置、數量、規模、營業額、營業方針、經營風格、經營商品、服務對象；所有競爭者的優勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。

(7)商店區位的可獲得性：區位的類型與數目；交通運輸便利情況、車站的性質、交通聯結狀況、搬運狀況、上下車旅客的數量和質量；自建與租借店鋪的機會大小；城市規劃；規定開店的主要區域以及哪些區域應避免開店；成本。

(8)法規：税收；執照；營業限制；最低工資法；規劃限制o

(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等

先看人口特徵分析。關於商業內的人口規模、家庭數目、收入分配、教育水平和年齡分佈等情況可從政府的人口普查、購買力調查、年度統計等資料中獲知。

再看競爭分析。在作商業內競爭分析時必須考慮下列因素：現有商店的數量，現有商店的規模分佈，新店開張率，所有商店的優勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商業都可能會處於商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商業內只有很少的商店提供滿足商業內消費者需求的特定產品與服務；商店過多的商業，有太多的商店銷售特定的產品與服務，以致每家商店都得不到相應的投資回報；一個飽和的商業商店數目恰好滿足商業內人口對特定產品與服務的需要。飽和指數表明一個商業所能支持的商店不可能超過一個固定數量，飽和指數可由公式求得。

IRS=C×RE/RF

式中 IRS——商業業的零售飽和指數；

C——商業業內的潛在顧客數目；

RE——商業內消費者人均零售支出；

RF——商業內商店的營業面積。

假設在商業內有10萬個家庭，每週在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商業內，共有144000平方米銷售面積。則該商業的飽和指數為…

IRS=100000×25/144000=￥17．36

這一數字越大，則意味着該商業內的飽和度越低；該數字越小，則意味着該商業內的飽和度越高。在不同的行業中，應選擇零售飽和指數較高的商業開店。

第三是對商業內經濟狀況的分析。如果商業內經濟很好，居民收入穩定增長，則零售市場也會增長；如果商業內產業多角化，則零售市場一般不會因對某產品市場需求的波動而發生相應波動；如果商業內居民多從事同一行業，則該行業波動會對居民購買力產生相應影響，商店營業額也會相應受影響，因此要選擇行業多樣化的商業開業。

商業分析的步驟一般可分為以下幾步：

確定資料來源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調查等。 確定調查的內容，包括購物頻率、平均購買數量、顧客集中程度。 對商業業的三個組成部分進行確定。 確定商業內居民人口特徵的資料來源。 根據上述分析，確定是否在商業內營業。 確定商店的區域、地點和業態等