商品房預售合同轉讓糾紛

[起訴狀內容] ^[1] 

(1)標題居中寫明：“民事起訴狀”。

(2)原，被告的基本情況。

(3)案由：商品房預售合同轉讓糾紛。

(4)訴訟請求：轉讓人提起訴訟的：受讓人未按約支付價款的，請求判令受讓人支付價款，並支付違約金或賠償損失；其他。受讓人提起訴訟的：轉讓人未按約履行合同轉讓的義務給受讓人造成損害的，請求判令轉讓人賠償損失；其他。

(5)事實和理由：商品房預售合同的訂立時間及約定內容。商品房預售合同的轉讓。合同變更或解除的協議。合同履行的情況。被告未合格履行義務的事實。依法要求被告承擔相應責任。

(6)寫明向人民法院提供證據的名稱、件數或證據線索，並寫明證據來源。有證人的應寫明證人的姓名、身份證號碼和住址。

(7)寫明起訴狀致送的人民法院名稱；文末由具狀人簽名或蓋章，並註明起訴時間。

[立案時應當提供的材料]

(1)起訴狀正本一份，並根據被告的人數提供副本。

(2)原告的身份證明。

(3)授權委託書及委託代理人的身份證明(如委託代理人系自然人的，應提供身份證複印件；如委託代理人系律師的，應提供律師事務所的函)。

(4)商品房預售合同及其變更或解除的協議。

(5)違約行為證明材料。

(6)因客觀原因對證明與本案有關的證據無法白行收集，或雖經委託代理律師亦無法收集的，應向人民法院提出書面申請，請求人民法院進行查證。申請書的內容包括查證內容、證據保管單位、部門、證人的姓名、地址、單位、通訊聯絡方法等詳細情況。

[管轄]

屬於專屬管轄的案件，由房屋所在地的人民法院管轄。

[備註]

商品房預售合同轉讓後，原商品房預售合同由受讓人繼續履行。

1995年12月，最高人民法院在其發佈的《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》中規定：“商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續後，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可認定轉讓合同有效”。由此可見，在《城市房地產管理法》頒佈之前，最高人民法院支持正常的預購商品房的轉讓，但對違反政策的“炒樓花”的投機行為仍持否定態度；在《城市房地產管理法》頒佈之後，最高人民法院則完全肯定預購商品房轉讓的合法性。雖然該解釋從有關規定來看僅適用於針對《城市房地產管理法》施行前的行為，但事實上，它也被適用於此後的預購商品房交易。 ^[2] 

我們認為，商品房預購人將購買的預售商品房再行轉讓，如無其他違法行為，可認定轉讓合同有效。

根據前藏我們對商品房預售合同轉讓性質的分析，我們仍從債權轉讓和權利義務轉讓兩個方面來分析預售商品房轉讓的效力。

在預購人已經支付了全部購房款的情況下，預購人轉讓其預購的房屋，屬於合同債權轉讓，即將依據預售合同而享有的請求預售人向自己轉移房屋所有權的權利轉讓給了第三人。依據我國《合同法》的有關規定，債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人，但是，根據合同性質、法律規定、當事人的約定不得轉讓的除外；債權人在轉讓權利時，應當通知債務人，未經通知，轉讓行為對債務人不發生效力。可見，《合同法》規定轉讓債權為債權人的權利，實施轉讓行為，一般無須徵求債務人的同意，但如果要使轉讓行為對預售人發生約束力，則還要告知預售人，否則，轉讓行為僅在預購人與受讓人之間有效，對預售人則不具有約束力。而如果預售合同當事人之間已經存在禁止轉讓的約定．則仍須徵得預售人的同意。

在預購人僅支付部分房款的情況下，預購人轉讓其預購的房屋，屬於合同權利義務的概括轉讓j即預購人在將其享有的請求預售人向自己轉移房屋所有權利轉讓給了第三人的同時。也將自己應當承擔的剩餘付款義務轉讓給了第三人。依據我國《合同法》的規定，債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人，應當經債權人同意，如將合同的權利和義務-一併轉讓給第三人，則應當經對方當事人的同意。可見，合同法將合同對方當事人的同意作為權利義務轉讓的必備條件。

在發生商品房預售合同轉讓糾紛時，可參照如下規定處理： ^[2] 

1．商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。

2．商品房預售合同的雙方當事人，經有關行政主管部門辦理了有關手續後，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓並已辦理轉讓手續的，可認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續的，也可以認定轉讓合同有效。

3．商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產權並持有房屋產權證後，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買賣關係處理。

[案情簡介] ^[2] 

原告伍萊1999年2月與被告某房屋開發商簽訂了《商品房預售契約》，伍某承諾以分期付款方式支付房款。合同約定2000年1月1日交房。1999年6月伍某在支付了一期房款以後，恰好此時有機會可以出國工作，這是伍某一直所向往的。於是她與好友王某商議，將自已所購買的房屋轉讓給他，王某也同意了：雙方簽訂了《預售商品房轉讓合同》，但在與開發商的協商過程中，沒有得到開發商的同意。開發商指出合同中已有明確約定：本契約簽訂後至房屋交付前，乙方不得轉讓所預購的房屋，如有特殊原因轉讓，須徵得甲方同意，並簽訂預售轉讓書面協議，報市房屋土地管理部門批准。伍某與房屋開發商多次交涉未果，於是起訴到法院，要求法院判決承認商品房預售轉讓合同的效力。

法院經審理認為，伍某與開發商的《商品房預售契約》合法有效，伍某應遵守合同的約定，駁回了伍某的訴訟請求。

[案件評析]

商品房預售合同中的購房人將自己所購買的預售房屋轉讓他人，法律並沒有禁止性規定，那麼在合同中如果和開發商約定了關於預售商品房轉讓的條件，購房者也只能遵守約定，這一條款實際上是對購房人權利的限制。因為開發商已將商品房預售並相應對收回房款有了保證，因而沒有風險；但購房者如不能轉讓，則自己即使選定了其他的房屋時也不能將已購之房轉讓，從而承擔了部分投資風險。本案中，原告伍某在與開發商簽訂《商品房預售契約》時，約定了其預售商品房的轉讓必須徵得開發商的同意，因此，伍某的訴求沒有得到法院的支持。因此，購房人為了能夠實現自己購買期房過程中的轉讓權利，可以與開發商在購房合同中達成補充協議：要求自己有權將自己預購的房屋轉讓給他人，開發商應無條件同意轉讓，並辦理合同主體的變更手續，從而減少購房者自己的投資風險。