北京萬通地產股份有限公司

萬通地產是中國房地產行業領導品牌企業之一，曾多次獲得“中國名企”、“中國房地產十大品牌企業”、“中國地產藍籌企業”和“中國十大最具價值房地產公司”等榮譽稱號，是“中國城市房地產開發商策略聯盟”的聯合創始企業和輪值主席單位，是全國工商聯房地產商會輪值主席單位。

作為房地產行業的創新者和開拓者，萬通地產首倡由“香港模式”變為“美國模式”，按照“美國模式”來優化公司經營資源配置，成為擁有住宅開發和商用物業為核心的業務體系，成為開發與運營並重的地產公司，從而使公司具有穩定的利潤來源和良好的反週期能力。

公司是一家專業化地產公司，主營方向為高檔住宅物業開發與經營。公司擁有濱海新區的區位優勢，現有開發項目包括北京“亞運新新家園”、北京“新城國際”、天津新城東路-萬通華府等。現公司主要業務集中在京津地區，北京地區所開發的項目有所減少，未來三年內，公司經營業績持續增長主要依賴於天津地區項目的經營狀況，客觀上，公司面臨較大的區域性市場風險，從而極大影響公司的可持續經營能力及盈利能力。

北京萬通地產股份有限公司（原名北京萬通先鋒置業股份有限公司）是經北京市人民政府批准，由北京順通實業公司、山東鄒平糧油實業公司、山東鄒平西王實業有限公司、延吉吉辰經濟發展有限公司、中國建築第一工程局第五建築公司共同發起，於1998年12月30日在北京設立的股份有限公司，設立時本公司註冊資本為6,200萬元。

經中國證監會批准，公司於2000年9月4日公開發行人民幣普通股3,000萬股，並於同年9月22日在上海證券交易所上市交易。 經有關部門批准，本公司股東北京順通實業公司、山東鄒平糧油實業公司、西王實業、延吉吉辰和中建一局五公司分別將其所持本公司的全部股權轉讓給北京萬通星河實業有限公司、北京裕天投資有限公司、北京恆通恆技術發展有限公司、北京嘉華築業實業有限公司和北京星河房地產綜合開發經營有限責任公司。

2006年7月24日，本公司相關股東會議審議通過了《北京萬通先鋒置業股份有限公司股權分置改革方案的議案》，公司非流通股股東對流通股股東每10股送3.3股，共計送股990萬股。

2006年，公司向控股股東萬通星河非公開發行5,200萬股人民幣普通股(A股)。萬通星河承諾，就本次公司所增發的股份，自本次發行完成之日起36個月不予轉讓。發行完成後，萬通星河共持有公司股份86,453,225股，佔公司股份比例為60.04%，本公司註冊資本變更為14,400萬元。

2007年3月19日，根據公司2006年度股東大會決議和修改後章程的規定，公司按每10股轉增10股的比例，以資本公積向全體股東轉增股份總額14,400萬股，變更後的註冊資本為人民幣28,800萬元。 2007年9月13日，公司向社會非公開定向發行人民幣普通股（A股）5000萬股，變更後的註冊資本為人民幣33,800萬元。

2007年10月31日，根據公司2007年度第三次臨時股東大會決議和修改後章程的規定，公司按每10股轉增5股的比例，以資本公積向全體股東轉增股份總額16,900萬股，變更後的註冊資本為人民幣50,700萬元。

萬通地產住宅業務以商品住宅為核心產品。公司住宅業務集中在京津地區，已經開發的項目為北京亞運新新家園一期，現開發項目包括北京龍山新新家園、北京新城國際、北京天竺新新家園、天津萬通上游國際、天津萬通新城國際、天津萬通華府、天津萬通空港項目、天津萬通上北新新家園等高端項目，絕大部分產品已經成為區域地標和知名物業。此外，萬通地產2006年末聯姻成都交大房產，成立交大萬通置業有限公司，新增城北香洲半島（在建、在售）、城東綠嶺（在建、在售）、城南紅牌樓項目、城中紅牆巷項目和城西金府路五號項目,五個在建和在售項目可開發項目建築面積超過80萬平方米。截至2008年1月，萬通地產共擁有天津和北京兩個核心區域及成都共計300多萬平方米建築面積的優質房地產項目。

萬通地產擁有獨具魅力的企業領導人，也擁有長期穩定、資深專業、敬業協作的職業經理人團隊。公司將進一步完善“守正出奇”的企業文化，努力打造一支專業、敬業、立業的職業經理人團隊，為股東創造持續、長期、穩定的投資回報。萬通地產自創業之日，就嚴格恪守企業公民與社會職責，一直積極關注、熱情參與並實踐企業社會責任。公司自1999年起參與創建“中城聯盟”，發起並推動“新住宅運動”。在“中城聯盟”輪值主席任職期間，致力於提升房地產行業道德形象，推動改造傳統房地產開發的商業模式。作為阿拉善SEE生態協會創始單位之一，萬通地產聯合其它知名企業從2004年起每年出資用於阿拉善盟地區的荒漠化治理。2008年度萬通地產發佈“綠色公司戰略”，從價值觀、行為方式、綠色產品等多維度來履行企業社會責任。2008年萬通成立了北京萬通公益基金會，理性、持續、制度化地從事公益事業。萬通地產注重公司的全面發展，追求良好的公司治理、建設尊重中小投資者的新股東文化、以綠色產品奉獻客户，嚴格履行企業社會責任，做中國房地產行業受人尊敬的企業。

以天下為己任，以企業為本位

創造財富，完善自我

萬通的創業者在1991年創辦企業的時候就提出的原則和理想：“以天下為己任，以企業為本位，創造財富，完善自我”。其目的是“推動社會進步以報時代，創造財富以報社會，齊家敬業以報父母，完善自我以報個人”。簡單地説就是“學好”：做好人，辦好事，掙好錢。這是萬通的核心價值理念和公司文化的靈魂。

毋忘在莒

“毋忘在莒”是萬通的企業自警。此語始見於《呂氏春秋》，其曰：“鮑叔奉杯而進，曰：‘使公（齊桓公）毋忘出奔於莒也，使管仲毋忘束縛於魯也，使甯戚毋忘其飯牛居於車下。’桓公避而辯，曰：‘寡人與大夫皆毋忘夫子之言，則齊國之社稷幸於不殆矣。’”萬通人對此的理解是：無論企業如何發展壯大，無論何時何地，都不能忘記創業的艱辛，不能忘記做人的準則，不能忘記企業肩負的社會責任。這就是要艱苦奮鬥，刻苦忍耐，不斷進步。這是萬通企業文化中最具代表性的精神。

守正出奇，順天應人

“守正出奇”是萬通永續經營的根本戰略原則。我們所要守的“正”，一是勤勞致富，二是法律規範，三是國際慣例。業務要做正，做人要做正，對外交往要做正。我們可能與狼共舞，但我們還是人。在這些基礎上，充分發揮主觀能動性，法無定法，出奇制勝。我們要在浮華之中淡泊處世，於繁榮之時心平氣和，不做明星與過客。“順天應人”是萬通一以貫之的處世態度。萬通必須符合中國社會進步，具體説就是改革開放和現代化事業這一大趨勢，這就是萬通的天和勢。在處理具體事務中，萬通人必須稔熟“應乎人情”的道理，做事入情入理，“前半夜想想別人，後半夜想想自己”，方圓處世，真誠待人。

學習永遠是萬通事業進步的前階

為了“學好”，萬通一直最重視學習，強調創新，努力實現企業的發展戰略。“反省”是萬通創業以來形式獨特、長期堅持的重要學習方式，萬通的真正價值是它所秉持的理性的批判精神。這種批判精神，首先是對自我的內省和解剖，是一種“反求諸己”的功夫。

學先進、傍大款、走正道

“學先進”是為了自己成為先進，“傍大款”是為了結交好企業、自己成大款，“走正道”是為了避免走彎路，鑄造永續經營的堅實基礎。萬通希望，公司的管理層是一個“好班底”，公司的員工是“好員工”，公司做的是奉公守法的“好事情”，從而吸引一批“好資源”，遇上一個“好年景”，迎來更大的“好發展”。

站在未來安排當前

“前瞻力”是萬通的核心競爭力之一，就是站在未來安排今天，以戰略導向替代機會經營；就是要在未來找一個支點，引領自己的企業，創造未來，贏取未來。不斷通過“創新”而“領先”，這是是萬通決勝於未來的重要戰略原則。同時，如果十年二十年都能夠忍讓、謙和、善良、勤勞、犧牲自己成全別人，這樣一系列的道德規範能做得很好，我們的才能才有依託，我們的社會資源就會非常之多，社會有口皆碑，大家就會支持我們的事業，我們的才能也就會得到最大的施展。我們一定要按中國人的良心道德，把客户真正放在心上，要長存“感恩”之心，不斷為客户創造價值。

不動即動，不爭即爭

萬通要真正做強做大，就要謙虛謹慎，戒驕戒躁，不招搖，不陷入不必要的社會矛盾和衝突，避免不能承受之重，心懷遠大。這樣，萬通的社會生態環境和企業發展空間將越來越寬廣。

資本社會化、公司專業化

經理職業化、發展本土化

為了“守正出奇”，萬通在經營戰略上堅持“四化”基本方針，走專業化道路，做社會型企業，以職業化團隊專業耕作，同時始終植根中華文明的深厚土壤，相信只有靠“中國功夫”才能成功。

全球觀、中國心、專業能力、本土功夫

以全球市場作為萬通地產經營的平台，從國際視野出發來審視國內市場，以國際標準制定公司經營準則。

以中國的優秀文化內核為基礎，始終體現中國企業的經營追求和風格特色。

以國際規範標準來實現經營和管理，具備跨文化、跨地域、跨市場的專業素質和執行能力。

以守法經營為準則，以國內經營環境和商業規則為基準，以對本土市場的洞察力和適應力為助力，建立在本土市場的領先地位。

回望二〇〇七年，我們欣喜地看到萬通地產在前進的道路上留下了一個巨大的、進步的腳印。 截止去年年底，在135家A股房地產上市公司中，萬通地產按市值已躍升為第十九名（在環渤海地區市值第一）、按現金流排名位居第五位、按業績的增幅也位居前列。不僅如此，我們還成為濱海新區投資規模居首位的房地產公司。實踐證明，支撐這些成績的決定性力量是我們一貫堅持的公司戰略和反週期策略。

萬通自二〇〇三年聚焦濱海新區以來，在大股東泰達集團的支持下逐漸積蓄力量形成優勢。

萬通首倡的美國模式隨着萬通中心在北京、天津、杭州和成都地區的漸次展開，已逐漸顯示出巨大的擴張能力和運營上的先進性。我們有信心在未來三到五年，憑藉萬通中心的有序擴張使萬通地產擁有最大規模的商用不動產。

自去年下半年以來，萬通先後投標杭州、注資成都交大房產、收購泰達城開公司47%股權，擴張腳步明顯加快。這在市場萎靡、銀根緊縮，行業內一片嘆息的今天更加引人矚目。然而，這對自一九九九年以來就一直堅持按反週期的策略掌控發展速度的萬通來説，卻都是順理成章的進步。到去年年末公司本部無銀行負債，項目公司帶息負債率最高只有40%左右，遠低於同行的平均水平。公司現金充沛、運營穩健，達到了在駕駛過程中一腳踩油門、一腳踩剎車，既向前展望、又不忘看後視鏡的自如、安全的境界。

總之，我們將繼續堅定不移地實施“濱海新區、美國模式、守正出奇”的公司戰略，運用反週期的發展策略，強力推動“新股東文化”，努力使公司在新的一年繼續進步，更上一層樓。

“創造與分享”是萬通事業發展中的新主題和新價值觀。我們將通過萬通公益基金和綠色公司的建設，努力擴大企業與全體利益相關者的互助與關懷，把企業公民的各項責任落到實處，爭取成為最受尊敬的企業。

萬通一定會更好！

因為，我們一直在努力。

董事長：

北京萬通地產股份有限公司

二〇〇八年三月

萬通地產董事長 馮侖先生，1959年出生於陝西西安，曾獲西北大學經濟學學士、中央黨校法學碩士、中國社科院法學博士學位。1984年至1991年曾在中央黨校、中宣部、國家體改委、海南省改革發展研究所任職。1991年創建萬通集團，1993年在北京組建萬通地產,曾參與創建中國民生銀行並出任該行的創業董事。現任萬通地產董事長，全國工商聯住宅產業商會輪值主席，中國房地產協會城市住宅開發委員會副主任委員。

馮侖是房地產行業的思想家和創新者，在業內首倡從“香港模式”變為“美國模式”，是中國首家房地產策略聯盟機構——“中城聯盟”的發起人和“新住宅運動”的倡導者之一。在“中城聯盟”輪值主席任職期間，積極促進中國房地產行業發展，努力提升房地產道德形象。2005年任職全國工商聯房地產商會輪值主席，致力於行業維權和企業公民建設。馮侖先生在民營企業發展和房地產行業發展研究方面造詣很深，在公司戰略和公司治理方面具有豐富的經驗。

董事、總經理 許立先生，畢業於清華大學，碩士學歷。1993年參與組建北京萬通地產，曾任北京萬通廣場房地產有限公司總經理、北京萬通實來股份有限公司副總經理，1995年開始擔任北京萬通實業股份有限公司總經理。現任北京萬通地產股份有限公司董事、總經理。

常務副總經理 姚鵬先生，畢業於復旦大學、中共中央黨校，碩士學歷。曾在中央黨校任教研室主任、北京星辰投資諮詢公司任副總經理，1995年加入萬通集團，曾任上海萬通企業控股公司總經理，萬通實業集團常務副總裁、北京萬通實業股份有限公司副總經理、新新小鎮項目總經理，現任北京萬通地產股份有限公司常務副總經理。

財務總監 雲大俊先生，畢業於國立台灣大學，工商管理學士學位。曾任職於美國美寧玩具公司(MATTEL)、IBM（台灣、總部、香港）公司、美國GLOBALONE通訊公司中國區、美國康柏公司中國公司中國區、以色列AMDOCS軟件公司（合資公司）中國區、美國BEA系統公司（香港）大中國區、彩虹集團電子股份有限公司。2006年9月加入北京萬通地產股份有限公司。現任北京萬通地產股份有限公司財務總監。

副總經理 張九紅女士，畢業於清華大學建築學院，本科學歷。曾於大地建築事務所任建築師，1993年3月加入北京萬通地產股份有限公司，曾任北京萬通廣場房地產有限公司銷售部經理、副總經理，北京萬通地產股份有限公司總經理助理，北京萬通世界房地產公司總經理，現任北京萬通地產股份有限公司副總經理兼北京萬置房地產開發有限公司（新城國際項目）總經理。張九紅女士曾負責理想世界項目、方莊東潤會館項目的開發管理，領導開發的新城國際高檔住宅項目以出色的品質和規範的管理獲得市場和客户的認同。

副總經理 於琛先生，畢業於北京師範大學，本科學歷。曾就職於蘭州商學院、天津立達集團公司深圳分公司、北京吉利石油產品服務有限公司、1998年10月加入北京萬通先鋒置業股份有限公司，曾任公司證券投資部經理，並被派往天津廣播電視網絡公司任總經理助理及副總經理，現任北京萬通地產股份有限公司副總經理。

首席人才官 1965年5月出生，1987年畢業於北京大學心理系，獲心理學學士學位，1990年獲得中國科學院心理研究所心理學碩士學位，1999年獲得中國科學院心理研究所心理學博士學位。

1990年至1998年，就職於中國科學院心理研究所，擔任助理研究員職務。其中1994年至1998年擔任過美國密西根大學訪問學者。1998年至2004年就職於諾基亞（中國）投資有限公司，歷任人力資源專員、人力資源經理、人力資源總監。

2004年3月至2008年1月，就職於碧闢(中國)投資有限公司，任亞太地區人力資源經理。

現任北京萬通地產股份有限公司首席人才官。

董事會秘書 程曉晞先生，畢業於湖北財經學院、美國俄克拉荷馬大學。工商管理碩士。曾就職於武漢工業大學、中國糧油食品進出口總公司，1999年1月至今任北京萬通地產股份有限公司董事會秘書。

宗旨：

提供最具價值的物業與服務，促進社會和諧與進步

願景：

中國房地產行業高端市場第一品牌

價值：

學習、前瞻、創新

創造最具價值的生活空間

股票簡稱 萬通先鋒

變動日期 2006-12-22

股票簡稱 先鋒股份

變動日期 2006-10-09

行業變動

進入行業 房地產開發與經營業

變動日期 2003-05-27

進入行業 (無數據)

變動日期 2000-09-16

北京萬通地產股份有限公司（原北京萬通實業股份有限公司，以下簡稱"萬通地產"）於1993年6月26日在北京註冊成立，註冊資本8億元人民幣，是在北京最早成立的以民營資本為主體的大型股份制房地產企業，也是實收資本額最大的民營房地產公司。2004年3月萬通地產引進戰略投資人泰達集團，資本金擴充到11.08億元。截至2003年底，萬通地產資本金和本年度營業收入已經雙雙進入中國房地產企業的前十位。截至2003年12月31日，公司總資產為22.47億元，淨資產為8.69億元，主要子公司有11家，主要參股公司有5家，員工總數為190人。

北京萬通地產股份有限公司是在上海證券交易所掛牌交易的A股上市公司（股票代碼：600246，簡稱“萬通地產”，上市時間為2000年9月），總股本為5.07億股。截至2007年12月31日，總資產為80.75億元，淨資產為24.34億元。萬通地產下設7家控股和1家參股子公司，均為房地產開發公司。萬通地產具備房地產一級開發資質，以“創造最具價值的生活空間”為使命，致力於成為中國房地產高端市場第一品牌。

萬通地產成為中國知名高端物業和服務的領導品牌，承繼了萬通實業累積十餘年的專業房地產運作經驗和專業資深的管理團隊。

萬通地產的業務集中在京津地區，現有開發項目包括北京龍山新新家園、北京亞運新新家園、北京新城國際、北京天竺新新家園、天津萬通上游國際、天津萬通新城國際、天津萬通華府、天津萬通空港項目、天津萬通上北新新家園等高端項目，絕大部分產品已經成為區域地標和名流物業。截至2008年1月，萬通地產共擁有天津和北京兩個核心區域、杭州、成都共計三百多萬平方米建築面積的優質房地產項目，預計未來4年年新增約百萬平方米以上建築面積的住宅用地土地儲備。

萬通地產具有獨特的商業模式。公司將對現有業務模式進行調整，以優化公司經營資源配置，成為擁有住宅開發、商用物業和定製服務三大業務體系，開發與運營並重的地產公司。萬通地產力爭使三部分收入達到一個合理的比例，從而使公司具有穩定的利潤來源和良好的反週期能力。開發主導、地域集中是萬通地產在住宅領域的戰略選擇，公司將充分利用濱海新區的區位優勢有效集聚各方資源，加大對京津地區投資力度，力爭在二年內使公司擁有在該區域領先的競爭優勢。公司將堅持美國模式，以營運帶動開發、以財務安排的多樣化作為實施商用物業投資的基本宗旨，開創獨具萬通特色的商業地產投資模式。定製服務始終是萬通地產獨自研發、獨步全國和最具競爭力與領先地位的一項業務。萬通地產定製服務業務定位於面向國內外頂級客户提供專業的豪宅個性化定製服務 ，目以“築夢計劃”為主線，首期推出北京四合院定製服務項目，取得了不俗的成績。

萬通地產擁有獨具魅力的企業領導，也擁有長期穩定、資深專業、敬業協作的職業經理人團隊，他們秉持“以天下為己任，以企業為本位，創造財富，完善自我”的企業價值觀，不懈地服務於萬通事業的發展與壯大。公司將秉承“前瞻、創新、合作、團隊”的價值觀，以創造最具價值的生活空間為公司使命，將公司打造成為一流的、符合國際管理規範的、受人尊敬的專業化地產公司。隨着公司的穩健成長，萬通地產已經形成了完善的法人治理結構和健全合理、有效的重大經營決策程序及內部風險控制制度。

萬通地產以對社會和行業的負責精神，自1999年起參與創建“中國城市房地產開發商策略聯盟”，發起並推動“新住宅運動”。在“中城聯盟”輪值主席任職期間，通過策劃和推動拍攝大型專題片《居住改變中國》等一系列活動。2004年6月萬通地產參與發起首家由知名企業組成的NGO環保組織“阿拉善SEE生態協會”，每年出資用於阿拉善盟區域的荒漠化治理，積極承擔企業社會責任。2005年2月，馮侖董事長當選全國工商聯房地產商會輪值主席，致力於推動行業的誠信、自律和維權。萬通地產的一系列公益行為也獲得了行業和社會的高度認同。2006年末，萬通地產獲得全國工商聯房地產商會頒發的“年度最佳企業公民形象”獎，獲得中國社會工作協會企業公民委員會頒發的“2006中國房地產優秀企業公民”榮譽證書。2007年10月榮獲“2007最具社會責任房地產公司獎”。

公司簡稱或商號：萬通地產 公司域名：vantone 所屬行業：建築/裝飾/房地產

萬通地產成功轉型 變身投資公司

1990年代初創立於海南的萬通，是市場化的中國房地產業誕生的象徵之一。但如果你現在還認為它是一家地產公司，那你的信息可就有點落後了。

萬通看上去可以像很多公司，但肯定不是地產公司—它旗下管理着5只基金，資產管理規模36億元;它正在和10多家像TCL、匯源這樣規模的公司談合作，企圖投資運營這些公司的工業物業;它籌劃已久的工業地產基金將發佈，這也是中國第一隻人民幣工業地產基金;它持有的工業物業面積如今將從現有40多萬平方米增至100萬平方米以上……這已不再是一家傳統地產開發商的行為，它的業務形態正在由製造業向金融業轉變。“盈利模式變了，萬通現在是一家投資公司。”萬通控股副總經理鄭沂乾脆對記者這樣表示。

鄭沂正帶領着一支30多人的團隊，按照標準的私募基金風格行事。他們向信託、私人銀行和諾亞財富這樣的第三方理財機構的客羣融資，將資金用在工業地產等持有型物業的開發和培育上。除了融資和投資，基金的管理和退出也是他們要做的事情。

但中國的工業地產眼下還處於培育階段。鄭沂覺得在這個階段，比起租金收益，投資人更看重的是資產增值，所以基金推出更好的方式是上市或者通過REITs(房地產信託投資基金)模式。萬通已經找到了學習的對象。在工業地產的商業模式上，它學習的是凱德商用的PE+REITs模式(私募股權投資+房地產信託投資基金);而在工業物業的專業管理上，它的標準是普洛斯，萬通的一些員工也來自這家亞洲最大的工業及物流基礎設施服務?商。

從這家公司起家的馮侖、潘石屹，如今已是地產界教父級的人物，當萬通的6位創始人聚在一起時，人們習慣統稱他們為“萬通六君子”。一本名為《披荊斬棘共赴未來》的書中，詳細講述了他們的創業故事。但實際上這6人並未共赴未來，而是開始各自創業，萬通僅剩下當年的帶頭大哥馮侖。而萬通的轉型，可以從2011年馮侖的退位説起。

2011年3月30日，萬通地產原總經理許立接替馮侖，成為這家有着20年曆史的房地產公司的董事長，開始讓這家公司朝着投資公司的方向發展。馮侖的職位因此改變，由一位開發商轉變成了金融公司—萬通控股的董事長。

A股上市公司萬通地產成了萬通控股的子公司，萬通控股持有其51%的股權。“1993年時才剛開始有商品房的概念，而現在已面臨產業的轉型了，競爭的方式變了，以前地產業的競爭主要是規模，大家圈地，看誰圈的大，但現在變成了比拼‘手藝’，因為整個市場在進步，消費需求日趨多樣化。”馮侖對這樣表示。

但他和團隊還是發現了機會。

2008年，萬通就開始和消費類電子公司TCL合作，它和TCL分別出資55%、45%成立萬通新創，對TCL無錫工廠原有的廠房、倉儲、宿舍進行翻新，將60%的面積返租給TCL。萬通新創還重新招商引入了索尼、美的和速必達物流，一年之內就將出租率由60%提升到了?95%。

在這裏，跨國公司和中國本土的大公司們將Logo掛在了屬於自己的倉庫上，成了體現這座中國三線城市國際化的地方之一。一年後，萬通工社·無錫就實現了8%的淨運營收益率。依照此模式，去年年初，萬通又和果蔬飲料公司匯源開始了合作。

鄭沂覺得工業地產就是價值窪地，熱衷於靠開發住宅迅速獲利的開發商們，還沒有幾個有耐心去發掘它的價值，而機會就橫陳在那裏。

在地產諮詢服務公司世邦魏理仕北京工業及物流服務部董事胡曉睿的調查中，一線城市物流倉儲的投資回報率已經達到了11%，二線城市也能達到7%至8%。如果政府給予政策優惠，投資回報率將高於15%。北京物流倉儲的租金水平已從2009年的每天0.8元/平方米，上漲至1元至1.2元/平方米。

因為物流倉儲佔地大、税收少，地方政府毫無動力將土地規劃為物流倉儲用地，除非營業額很高的公司願意將結算中心或註冊地放到當地，貢獻税收。“現在不管什麼公司，在一線城市基本不可能拿到物流倉儲用地。”胡曉睿説。它發現僅在北京，工業用地的供應缺口至少是100萬平方米。物流倉儲租金不斷上漲，且供不應求，京東、凡客誠品這類本應輕資產運營的電子商務公司，只得融資圈地、自建倉儲。

拿地並不容易，萬通控股選擇了收購其他公司的既有工業物業，就像當初和TCL合作那樣。在鄭沂的合作伙伴名單中，已經有了超過10家正在談判的公司，它們大都從事製造業，一些電子商務公司也在溝通中。

那些已經上市的製造業公司，需要讓它們的財報更好看些。在上市公司的財務指標裏，大量沉澱於工業物業的投資無疑會拖累其資產回報率和資產週轉率，而在損益表裏，每年資產折舊和管理維護費，都是直接的費用和成本，同時還有資金佔用造成的巨大機會成本，出售工業地產成了當務之急。

另一些打算上市的電子商務公司，也開始考慮國外資本市場的需求。在那裏，企業應將資金集中於主業，將大量資金沉澱於固定資產投資的重資產模式是不受歡迎的，這需要轉變思路。“它們在這個階段都有資產出讓的驅動力。”鄭沂説。

這兩大需求就是眼下鄭沂所認為的好機會。不過雖然現可供鄭沂選擇的工業物業越來越多，但能符合上市或者REITs要求、達到投資級標準的卻很少。萬通現階段一項重要工作就是把其中具有優越地段的物業去進行增值培育或改造，使這些物業達到投資級物業的標準，為這些物業帶來更高的資產附加價值。

一家基金管理帶動的投資公司—萬通，看上去更像是當年的萬通六君子之一王功權創立的鼎暉投資。只不過房地產基金要如何推出，整個行業都還在摸索。除了上市，萬通更想要的是REITs模式，通過資產證券化，使更多追求穩定租金回報的投資人可以參與到工業地產成熟階段的投資。

“早在2009年，中國關於REITs就已形成較為成熟的方案，開閘是早晚的事。從歷史經驗來看，經濟減速階段是推出REITs的最佳時期。”鄭沂説。他自2006年回國以來，一直在推進REITs，並參與了證監會關於REITs法規的研究、試點、方案的設計。

但眼下中國政府正在抑制過熱的房地產行業，REITs的推出仍無期限，萬通能做的也只是等待。