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劉歆生

鎖定
劉歆生(1857—1941年),名祥,字人祥。漢陽縣柏泉鄉劉家嘴村(今武漢市東西湖區柏泉)人。清末民初著名的商人、地產業主、實業家、買辦,人稱“漢口地皮大王”。
中文名
劉歆生
別    名
漢口地皮大王
出生日期
1857年
逝世日期
1941年
職    業
商人、地產業主
出生地
漢陽縣柏泉鄉劉家嘴村
人祥

劉歆生基本概述

“都督創建了民國,我則創建了漢口。”在中華民國第二任總統黎元洪面前口氣如此大的人,就是清末民初漢口的地產大王劉歆生。

劉歆生地產大王

時人評説當時中國有三位地產大王:一是上海的哈同,二是天津的高星橋,三就是漢口的劉歆生。
在近代中國這個危險與機遇並存的時代,兩江交匯、雄踞華中的武漢是富於冒險精神的創業者、投機者的樂園。在風雲變幻的時勢中,他們不僅改變着自己的命運,也改變着他們周邊的世界。劉氏在上世紀前期,依靠手中掌握的土地,創建了自己的地產王國,也實實在在地影響着漢口的城市建設與發展。

劉歆生投機生財

劉歆生1857年出生於漢陽縣柏泉鄉劉家嘴村,少年時放過鴨、餵過牛,飽嘗艱辛,但生活的磨礪使其立志出人頭地。因為祖父、父親都是天主教徒,劉歆生也受洗入教,與漢口天主堂神父金寶善相識。金神父見劉家貧困,借錢200串給劉家開牛奶坊,劉歆生成了送奶工。他後來也入堂奉教,並學會了英語。不久,他通過天主教會的關係進入漢口太古洋行當練習生,後升為寫字兼跑街,月薪紋銀10兩。他為人機變靈活,善於交際,很受教會法國神父的賞識。

劉歆生自辦實業

劉歆生不甘於為人作嫁,想自辦實業。
1896年前後,劉歆生曾和餘正裔(湖北鄖陽府鄖縣黃龍鎮人,官兵部郎中,興辦興國炭山灣煤礦,是湖北早期洋務運動實業家之一,先是以兵部郎中官銜受張之洞任命辦理煤礦事務,後因政府官員之間互相掣肘,於是辭職自辦煤礦,所謂漢口天主堂教友、法國人郎中金正裔純屬誤傳)合資到湖北省陽新縣炭山灣開採煤礦,接着辦歆生記鐵、木工廠,但都沒有成功。
1899年,劉歆生得法國神父推薦,到法商立興洋行當買辦。三年後,他又擔任法國東方匯理銀行漢口分行的買辦,豐厚收入使之完成了最初的資本積累,而買辦的身份又為其個人投資提供了契機,劉歆生敢闖敢幹、善於風險投資的經營才能有了施展的空間。
劉歆生利用東方匯理銀行買辦的身份,開設了自己的阜昌錢莊。他一方面從東方匯理銀行借入低價貸款,然後轉手高價貸出,謀得暴利。此後,他藉助於錢莊和洋行的融資之便,還投資經營了許多工商企業,如劉萬順牛皮行、東方轉運公司、機器榨油廠、炭山灣煤礦以及江西銅礦等,皆應市場需求而生,成為其利潤之源。

劉歆生風險投資

劉歆生充分利用其融資優勢,還進行了幾筆風險投資,獲得豐厚利潤。劉歆生的父親劉作如在漢口謀生時,曾收留一位名叫劉長陸的落魄青年為養子,不想這劉長陸後來歷經輾轉,竟然當上了上海立興洋行的買辦。當他得知上海各大洋行準備大量收購白芝麻時,便將此消息告知劉歆生,希望藉助於劉歆生的實力做一筆大買賣。劉歆生認準時機,調動大量資金,在襄樊 等白芝麻產區設莊收購,集運於漢口再轉滬出售,賤買貴賣,數量又大,幾趟轉售竟然賺得50萬兩銀子。對比其後的大手筆,這還不過是牛刀小試。但劉歆生的經營手法已經十分明顯:一是視野開闊,消息靈通;二是善抓良機,敢於冒險。

劉歆生划船圈地

借勢政府
開埠初期的漢口,房地產還沒有形成一個有形的產業,這正是冒險家夢寐以求的良機。當時漢口市區限於今中山大道的礄口至一元路與長江、漢水之間的狹長地帶,一到夏天水漲便淪為澤國,所以大多農民樂於低價出讓這片低窪的土地。

劉歆生獨具眼光

劉歆生獨具眼光,他見漢口租界日益發展,外商紛至沓來,敏感地預計漢口市區必然會逐步擴大。他把自己的全部資金和義兄劉長蔭資助的銀兩都用於購買土地,還向銀行錢莊高息借款,斥巨資大量吃進土地。為了獲得更多的土地,他還想出了“划船計價”的辦法,在所購土地的四角立上旗杆,在旗杆之間划船,以划槳的次數來計價,這恐怕也是地產買賣史上空前絕後的奇聞了。
幾年之內,他收購了上自舵落口,下至丹水池,西至張公堤(當年還未修堤),南至租界,方圓60平方公里之內的湖蕩地,幾乎囊括了市區可能發展的全部土地,成為漢口第一位的地產巨頭,成為名符其實的“漢口地皮大王”。
填土公司
1901年,劉歆生開辦填土公司。他還成立了製造填土工具的鐵工修理廠,又僱傭大量勞力,經年累月平整土地,以供開發。
1905年張公堤築成後,堤內的湖地不再受水害而成了良田。這時,清廷漢口地方官將堤內土地分段清查登記,編製成魚鱗圖冊,按冊印發“板契”營業。這個地區上自舵落口,下迄丹水池,西至張公堤,南達鐵路邊,在這樣大片土地上,劉歆生佔有約四分之一的面積。張公堤的建成和土地的清查註冊,不僅使地價增值,產權也有了保障。劉歆生除了繳付税款外,還主動地認繳了業主捐銀50萬兩,因為他已經是全武漢最大的地主,而張公堤的建成則打開了他黃土變金的閥門。
1907年,漢口城牆拆除,修建後城馬路,漢口向外發展的趨向已十分明瞭。人們這時才意識到劉歆生的先見之明,他所擁有的大片土地,正是漢口的發展必經之地。
他用自己創辦的填土公司填平江漢關與英租界緊鄰地段,與租界合築“歆生路”,在與花樓街毗鄰的路段修建了兩層樓房的生成裏,接着向歆生路北段延伸,又修築了歆生一、二、三、四路和民意路等。在歆生二路(今江漢二路)對面往東,修建了華商街,並在此街周圍,提供大量地皮給漢口工商界人士,修築起10多條街道,一個漢口新區赫然呈現。
牟取暴利
誠信為人
圈地成功,只是房地產開發的第一步。接踵而來的問題是,如何發掘他所擁有土地的商業價值?劉歆生敏鋭的經營眼光再次顯示出來。當時英租界為了便利交通、繁榮市場、擴充面積,提出在劉氏所擁有的土地上築路。經過權衡,劉氏欣然同意出讓路基,但強烈要求路修成後須以他的名字來命名。路修成後,命名為“歆生路”(今江漢路),路兩邊屬於劉氏的土地身價倍增,經過開發,成為門店聚集的商業中心,也造就了一條百年商業街。
跑馬場
1902年前後,英國人在漢口興建西商跑馬場,吸收高級外僑為會員,但歧視中國人。一次,身為漢口首富的劉歆生欲從正門進入,也遭到阻止。他一氣之下,打算建一座中國人專用的跑馬場。1906年,由他提供地皮,與人合作建成了“華商跑馬場”,吸引市民賭馬。華商跑馬場對所有人開放,生意一直做得十分紅火。其實,這也不是一時之氣,跑馬場建成後人氣很旺,形成一個新的商圈。此時,劉氏便開始出手經營跑馬場周圍屬於他的土地,收益倍增。
類似的策劃還有很多。對此劉氏可謂輕車熟路,遊刃有餘。幾十年中,雖幾經波折,但劉歆生“漢口地產大亨”的頭銜卻從未失去。
劉歆生在地產經營上出手又準又狠,一心追求高額利潤,但他特別講求誠信,對於往來客户商家十分大度,也能樂善好施。辛亥革命以前,他任東方匯理銀行買辦時,代各錢莊放了不少貸款,遇到兵荒馬亂,有人無力償還,他一律負責墊款還貸,損失不少,卻贏得了良好的口碑。他重視社會交往,與洋行及權貴們建立了密切的關係,但個人生活卻十分節制,穿着也很樸素。因此在賺取超額利潤的同時,也維持了較好的社會形象和人際關係。其實,對於一個風險投資者來説,良好的個人形象及通達的人際網絡是十分必要的。
不過,劉歆生在其購地填土修路建房中,由於擴張太快,開支浩繁,到1911年就已積欠華洋各界款項達500餘萬兩。晚年,劉歆生雖因債務關係,撥出了大量地皮,但直到他去世,他佔有的地皮面積,仍穩居眾商之首。1941年,84歲的劉歆生去世,留下的是一個地產大王的傳奇。

劉歆生抵制日寇

力保晚節
1938年,日寇攻進了武漢,偽軍強佔了劉歆生位於漢口循禮門的劉家花園作司令部。日本人想要劉歆生出面當維持會長,為侵略者效力。可是他們始終找不到劉歆生本人。原來早在日軍逼近漢口時,劉歆生就警告其家人,不準和日本人做生意,要相信中國人民的抗戰能力,打敗日本只是時間問題。當日軍侵入漢口前,他住進了法國租界一直沒有露面,直到病重去世。

劉歆生病逝

葬於家鄉柏泉墓地。
下葬
日軍長期找不到劉歆生,惱羞成怒,派兵守住劉家的大門。1941年,劉歆生去世第三天是出殯發喪的日子,日軍堵住大門不讓出。無可奈何的劉家人只得清晨從後門將靈柩抬出。靈柩經過唐家墩、姑嫂樹,後又用船運到柏泉劉家嘴西邊的山坡下葬。沿途有許多老百姓在路邊跪送劉歆生的靈柩。
墳址不詳
劉歆生的墓地在“大躍進”和“文革”時期,因墳址不詳而倖免於難。1996年冬,園林小隊的民工在開挖植樹槽時,意外挖出了劉歆生的棺木。當撬開棺材後,他們發現劉歆生的遺體保存完好,除綢裝的衣服外,只有一個十字架,其他的什麼也沒有。1998年春,劉歆生的孫女劉智慧從海外歸來,於當年將劉歆生的墓修復。
從放鴨娃到地產大王,劉歆生顯得從容不迫。他似乎天生就是屬於那個危機與契機並存的時代。只要有一絲機遇,他就會毫不猶豫地抓住,圈土地於草莽,建高樓於平地,舍小就大,敢搏敢幹!

劉歆生活動年表

咸豐七年(1857),歆生一歲
出生於漢陽縣柏泉鄉劉家嘴村,幼年家貧,人稱他是放鴨娃。
同治十年(1874),歆生十五歲
離開農村來到漢口當送奶工
光緒二十二年(1896),歆生四十歲
和法國人郎中金正裔合資到湖北省陽新縣炭山灣開採煤礦,接着辦歆生記鐵、木工廠,但都沒有成功。
光緒二十五年(1899),歆生四十三歲
1899年漢口太古渝報關行聘他當雜工與寫字,在與法國天主堂教友打交道過程中,學會了法語與英語,後被聘為立興洋行買辦。
光緒二十七年(1901),歆生四十五歲
開辦填土公司。先是承接租界內的填土工程,後來就是專門開發他所購進的大量土地。
光緒二十八年(1902),歆生四十六歲
擔任法國東方匯理銀行漢口分行的買辦。
光緒三十年(1904),歆生四十八歲
張之洞提議修築張公堤,以防後湖水患,劉歆生慷慨捐銀50萬兩。
光緒三十二年(1906),歆生五十歲
由他提供地皮,與人合作建成了“華商跑馬場”。
民國三十年(1941),歆生八十四歲