- 中文名
- 写字楼
- 外文名
- office building
- 含 义
- 专业商业办公用楼的别称
- 性 质
- 办公楼 办公间
建筑特点
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写字楼市场流行两大评定标准,一是甲级写字楼,二是5A写字楼。所谓甲级写字楼,实为一种通行叫法,并没有固定标准,因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样,恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下,5A写字楼倒是有一定的标准,类似于酒店星级评定的方法。但对于写字楼,几乎无反例,其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。
5A智能化写字楼的出现体现了顶级写字楼对高效办公的一种追求。但很多的5A写字楼在企业的发展过程中却也表现出很多的不完善:位于喧闹的商务中心区、高密度的建筑和人群、有限的空间和绿化。“喧闹、拥挤、压抑”改变了“智能、便捷、高效”的本质。过于侧重效率而忽视了舒适度的5A写字楼,显然很难满足人们更高的办公环境要求。
在这种背景下,一种更加重视生态、环保及舒适性的应运而生。所谓5O写字楼,是指oxygen(氧气)、office park(花园办公)、open(开放而自由)、own(独立私家电梯/空调)opportunity(发展前景)。一般这种写字楼都具有偏离都市中心、生态环境优良、建筑密度低、规模大、业态全,地段好的特征,是5A写字楼的升级版本。
超大规模
这里所说的超大规模,不仅是指建筑体量本身比较大,而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面,不仅是写字楼建筑本身的规模要大,而且必须要有强大的综合配套,经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面,还要视其交通条件而论,四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施,是难以称得上五星级的。
建筑文化
所谓建筑文化,对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史,但对于写字楼而言,与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化,倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方,无论发达还是落后,一谈到写字楼,都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求,但估计这是暂时的。因为从道理上讲,低矮的五角大楼也同样易于被攻击。
硬件设施
就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样,在写字楼方面追求的硬件,更多的是科技与创新。这好比比尔·盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别,当然,科技豪宅也同样拥有奢华,只是强调重点已经转移。除此之外,其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统,以及电梯、智能等,都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言,硬件设施的最大追求是创新,主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。
软件服务
相对酒店的五星级服务标准,写字楼服务有了明显的变化,一方面体现在高效的物业管理上,另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如,将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如,一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休,而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下工夫。
标识系统
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现代标识、标牌导向系统是环境中静态的识别符号,是沟通人与人之间在日常生活交往中不可忽视的示范作用,作为执政为民的行政机关,还是服务于民的大中型企事业,写字楼、办公场地,醒目的标识分布牌系统,能准确为民提供便捷服务,树立了企业良好的形象,也为您的工作带来了高效。
形象标识牌
分流标识牌
办公区域中的落地式分流标识牌主要放置于在大堂、广场或楼梯出口及岔路口等人员比较密集的场所,起着指示与导向的作用。
楼层索引牌
科室牌
写字楼中的科室牌用于标识房间的企业及部门名称,也是企业VI形象的组成部分。科室牌一般由企业自行设计制作,个别大厦由物业单位统一进行规划制作。科室牌的发展经历了木牌、铜牌、不锈钢牌等,型材科室牌是今后发展的主流方向。
功能标牌
其他标识牌
写字楼投资
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何谓顶级写字楼?一千个人眼中有一千个答案,顶级写字楼没有一个统一的标准,更像是一种约定俗成的统称,业界一直以来对此也争议不断。对于企业和投资者而言,有着“顶级”标志的写字楼,自然是当仁不让的投资首选。
服务标准
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术语和定义
本标准采用以下术语和定义:
2.1 写字楼
为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。
2.2 顾客
接受物业管理服务的组织或个人。
基本要求
3.2 物业管理承接验收
3.6 档案管理
3.7 财务管理
3.8 顾客满意度
3.9 专项特约服务
写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内,努力满足顾客的专项服务需求,开展专项特约服务。
3.10 节能管理
写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况,制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案,并认真执行。
写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案,并组织实施培训、演习、评价和改进,事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门,并采取相应措施。
4.1 接待服务
——不具备设置总服务台条件的写字楼,物业管理机构应设置服务窗口,受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。
4.2 邮件、报刊杂志收发服务
4.3 装修管理服务
4.4 投诉处理
4.5 专项特约服务受理
5.1 房屋共用部位维护管理
5.2 装修管理
5.3 共用设施设备日常运行、维护服务
秩序维护与安全服务
6.1 门卫
6.2 巡逻
6.3 安全监控
6.5 安全管理
环境保洁服务
7.1 环卫设施
7.2 清洁、保洁责任制
7.3 各区域清洁要求:
区域卫生标准
大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍,有光泽,保持地面材质原貌;门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍;门窗玻璃干净无尘,透光性好,无明显印迹;各种金属件表面干净,无污渍,有金属光泽;门把手干净、无印迹、定时消毒;天花板干净,无污渍、无蛛网;灯具干净无积尘,中央空调风口干净,无污迹,进出口地垫摆放整齐,表面干净无杂物,盆栽植物无积尘。
会议室、接待室地面、墙面、干净,无灰尘、污渍;天花板、风口目视无灰尘、污渍;桌椅干净,物品摆放整齐、有序。
公共卫生间地面干净,无污渍、无积水,大小便器表面干净,无污渍,有光泽;各种隔断表面干净,无乱写乱画,金属饰件表面干净,无污迹,有金属光泽;墙壁表面干净,天花板无污渍、蛛网;风口或换气扇表面干净无积尘;门窗表面干净,窗台无灰尘;玻璃干净无水渍;洗手台干净无积水,面盆无污垢;各种管道表面干净无污渍;各种物品摆放整齐规范;废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒,卫生间内空气流通并且无明显异味。
电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无印迹,地面干净,空气清新、无异味;电梯凹槽内无垃圾无杂物,按钮表面干净无印迹;扶梯踏步表面干净,扶手表面干净无灰尘、污渍,玻璃表面干净透光性好,不锈钢光亮无尘;梳齿板内无杂物污渍;厅内地面干净有光泽。
消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净,无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹;喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点;消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘,内侧无积尘、无污迹。
外墙目视洁净、无污垢;表面、接缝、角落、边线等处洁净,无污迹、无积尘。
平台、屋顶无垃圾堆积。
8.1 环境消杀管理
8.2 垃圾清运
8.3 保洁工作中的应急处理
绿化服务
9.1 室内绿化
9.2 室外绿化
专项特约服务
——在不违反法律、法规、规章的前提条件下,当顾客提出专项特约服务要求时,物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足;
——专项特约服务的收费标准:有政策规定的应按政策规定执行,没有政策规定的由双方协商确定。
第十五名中国香港 国际金融中心二期
外圆内方
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银屏上的“抱怨归抱怨”,然而在开发企业和市场的种种权衡中,写字楼产品大多还是选择利益和效益最大化的建造方式——以方形为主。既然大多数写字楼都是方形空间,可“方形”的尺度却大有不同。楼梯间的过道、大堂的高度、写字楼的层高、电梯的速度与电梯的大小……都大有考究。同时,写字楼产品从地段、品牌、开发、设计到最终的运营管理,都将在无形中助长或者缩减物业价值。
写字楼拼“高大全”购买写字楼不能“贪大求全”
写字楼凭借高度抢占市场眼球、以楼顶停机坪的设计来赚取高端人士的青睐,多层跨越办公来体现设计的栋,重庆市场超百个写字楼产品聚集,从内到外,都以高大全的形象吸引市场的眼光。然而,在专业的建筑设计者看来,写字楼顶的停机坪更多的是保证超高层建筑的安全因素,比如在应对火灾或者其他特殊情况的时候,而大厅的高度,完全就是写字楼以及写字楼中办公企业的“形象工程”。而市民购买写字楼,要重点考虑自身办公或者租用客户的使用需要。
“自从1883年,美国芝加哥建成世界上第一栋高层建筑作为保险公司的办公楼以来,高层建筑就成为办公楼的主流建筑形态。”中国建筑科学研究院副院长周伟表示,“高”成为当下市场上写字楼的重要特征之一,伴随着写字楼产品的大公共空间,全备的配套,写字楼的“高大全”形象成为写字楼的重要发展方向。同时,他指出,写字楼作为人口密集的公共场所,其既要注重公共空间,也要注重各单位部门的私享空间,而“高大全”这一形象也带来写字楼的“电梯、车库、新鲜空气等”问题。
有业内人士指出,由于写字楼一般位于核心区域的核心地段,因此,地价高助推产品必须要向空间发展,开发企业以谋求更大的价值。同时,写字楼的电梯、空调、幕墙等公共设施的维护,都随着时间的推移为增加,因此对于超高楼层的写字楼,对开发企业的品牌、物管维护以及产品的建筑用材都有很高的要求。
写字楼的变形记从“外圆内方”到“八面来风”
“外圆,就是写字楼与外界交通、景致、建筑要达到圆融,而内方,则指写字楼内部空间的布局方正,空间使用率最大化。”一家从事多年商业地产研究的机构负责人表示,从写字楼的设计到建造到销售、使用,“外圆内方”成为指导写字楼市场的一个行业标准。
中国建筑科学研究院副院长周伟对这一说法也表示赞同,他指出,特别是写字楼与外部衔接的交通通道,不仅需要有固定的停车场,在写字楼的大门口,最好有一定数量的临时停车位。同时还要有便利的公共交通资源,而在写字楼大厅门口最好像酒店一样,有供出租车以及私家车临时停靠的通道。
而当下市场,由于新型办公方式和创意性办公环境的兴起,写字楼从空间上出现了一些新的突破。以贝蒙盘古的“洋房式”写字楼为例,产品提供两面采光、空气对流、林木环绕的办公空间。在办公布局上,将重重庭院与办公空间交错布局,每个办公单元均享有多重院落空间,重重院落保障了办公空间的幽静与私密。单部电梯服务面积仅2200平方米,大大缩短停车及等候电梯的时间,节省时间就是创造更高的效率。独特连廊、阳台设计,让客户收获了额外空间。
置业指导:
中国建筑科学研究院副院长周伟购买写字楼“三大纪律八项注意”
购买写字楼,除了根据其板块、区位、价格、品牌、服务、“5A、甲级”等指标外,根据中国建筑科学研究院副院长周伟多年的设计经验,他为市民评判写字楼产品的好坏,归纳出了购买写字楼的“三大纪律八项注意”。三大纪律:电梯、车库、新鲜空气。电梯,是写字楼的运载系统,车库,是写字楼的容纳系统,而新鲜空气,是写字楼的循环系统。而这三大问题,都能通过相应的技术问题解决,主要看开发商是通过哪些方式解决,能达到何种效果。
八项注意:第一,注意外墙。外墙材料,主要是要低能耗,要保温隔热性能。第二,人性化的公共空间,比如楼层中的“空中花园”等。第三,层高。一般写字楼的层高,在3.6米到4.2米比较常见,也有5米左右,当然是层高越高越好。第四,过道,应大于或者等于电梯轿厢的尺度。第五,大堂。作为形象工程,与写字楼的标准相匹配。一般在5~10米之间,越高越大气。第六,电梯。一般是4000~5000㎡一部电梯是高配置,7000~8000㎡一部电梯是常规配置。第七,车库。相关部门对车库的配比在不断升级,当下大概是100㎡一个车位。第八,循环系统。包括空调、中央空调的管道以及幕墙的材质和能耗都要考虑。第九,可变空间。有的写字楼可以打通或者做夹层。购房者需要精打细算,保证不影响写字楼的正常使用。
物业管理
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- 1.一、范围
本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。
本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。
- 1.二、术语和定义
本标准采用以下术语和定义:
2.1 写字楼
为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。
2.2 物业管理
2.3 物业管理承接验收
2.4 顾客
接受物业管理服务的组织或个人。
示例:物业产权人、使用人及其他相关方。
2.5 专项特约服务
写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外,提供为满足顾客个性需求的服务。
2.6 突发性公共事件
在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害(包括气象灾害,地震灾害,地质灾害,生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故,交通运输事故,公共设施和设备事故,辐射事故,环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情,群体性不明原因疾病,食品安全和职业危害,动物疫情,以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐怖袭击事件,经济安全事件,涉外突发事件和群体性事件)等。
写字楼租赁
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基本概况
写字楼租赁是由专业运营公司、房地产中介向单位或个人提供的一种写字楼求租或放租信息的顾问服务。写字楼原意是指用于办公的建筑物,或者说是由办公室组成的大楼,其作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。