公寓

公寓(4張)

公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對於獨院獨户的別墅，更為經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單户獨用的套房，包括卧室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當時中等收入的高級職員、政府公務員居住；還有一部分附設於旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。

要了解公寓的含義，我們先要了解地產業中的另一個概念，叫多家庭樓宇（Multifamily Housing）。這一概念的含義是，擁有一個以上居住單位（Unit），或者説擁有多個居住單位的樓宇。多家庭樓宇可分為兩類。第一類是二至四個居住單位之樓宇，這就是我們常説的二至四家庭。二家庭英文叫做Duplexes，三家庭叫做Triplexes，四家庭叫做Quadruplexes。第二類是五個或五個以上居住單位之樓宇，這就是通常我們所説的公寓（Apartment Building）。

公寓屋又可細分為排房(Town House)、單元公寓屋(Condo)、股東屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。排房和單元公寓屋的特點是擁有房屋和土地的部分產權和使用權，但必須受到管理部門的約束，並要交付一定數量的管理費；股東屋的特點是個人不擁有任何產權，僅擁有其中一部分股權和使用權，產權屬於公司，出讓時僅出讓股份，而不出讓產權；公寓屋的特點是擁有者大部分都是投資人或投資單位，主要目的是收取租金。

此外，我們還可根據公寓的結構和型態，將其區分為小型公寓（Small apartment Complexes）、花園公寓（Garden apartment complexes）和高層公寓（High-rise building）。

公寓類型大致可分為以下三類：

出租型：它以出租給租客使用為目的（Tenant occupied），因此這類公寓可稱之為出租公寓（Rental apartment Building）。

2019年，韓國推女性專用單身公寓，50平方米月租約4300元。 ^[1] 

自住型（Owner- occupied）。如果是自住型的公寓，我們稱之為Condo或Co-Op。Condo公寓的每個單位屬於不　同的擁有者，有獨立的產權。而Co-Op的單位使用者，相當於公司的股份持有人（Shareholder）。顯然，從廣義的商業地產的角度來界定什麼是公寓，我們僅指的是擁有五個或五個以上出租單位（Rental Unit）的樓宇，而不是指Condo或Coop，儘管有人買Condo或Co-Op用以出租，就象買一個兩家庭用以出租一樣，但那不是商業樓宇。

混合型（Mixed）。混合型通常有一部分為商業用的辦公室、店鋪、醫生診所等，另一部分為Condo或Co-Op寓所單位。

此外，我們還可根據公寓的結構和型態，將其區分為小型公寓（Small apartment Complexes）、花園公寓（Garden apartment complexes）和高層公寓（High-rise building）。

用地性質：一般為住宅

產權類型：公寓

產權年限：70年

特點：

户型面積小，30~60平米

精裝修交房標準，拎包即可入住

配套設施完善

物業管理提供高於普通住宅的額外優質服務

銷售價格一般高於區域整體水平

用地性質：一般為綜合性用地（商住）或商業用地

產權類型：商務公寓

產權年限：根據用地性質而定，50年或40年

特點：

一般處於城市核心地段及商務中心區

既可居住，又可辦公

具備寫字樓功能，在部分城市可註冊公司

價格相對寫字樓較低

首付最低5成，按揭最長10年

產權性質為商務公寓，非純寫字樓

用地性質：一般為商業用地

產權類型：公寓或商務公寓

產權年限：根據用地性質而定，40年

特點：

面積較小，主力户型主要在90平米以下，裝修檔次

較高

大多位於城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便

按照星級酒店的設施標準進行建築的外部及內部設計，體現檔次與舒適性

一般以只租不售和產權式經營為主

大多聘請國際知名品牌物管公司，專業酒店管理集團提供專業、細緻、科學的酒店式服務，因此物業管理費也較高

公寓為商用水電費按商用算，土地使用年限為50年，不可以遷户口。住宅水電費按民用算，土地使用年限為70年。 ^[2] 

公寓交納的税費和土地出讓金都比住宅要高，所以公寓的銷售價格要比住宅稍高。

公寓普遍的特點是位置屬於中心地段，一般以小户型全裝修出現。居住人羣主要以長住的商務客羣為主，看重的是便利的位置和準酒店式的居住體驗，同時比酒店低的租金。但也有極個別的是不同的產品，如上海的王子晶品，是大户型超豪華的產品，但是客羣只是層次更高，以家庭一起過來居住的長住商務客。這類人羣通常只是住個一年半載的，所以對於酒店式的享受很在乎，同時對於有無燃氣供應，水電是否平價並不在乎。由於帶有部分的投資屬性，所以小户型，低總價就是很重要的特點。

從功能上來講，公寓要在保證基本居住功能的基礎上，更講究舒適性，功能的完備性、服務和結構的合理性。首先，單套公寓的面積要達到120平方米，這樣它才能在室內功能分區上做得比較好，面積過小，就不能體現分區，那麼舒適性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空間面積也應該大，這個空間面積主要體現於層高上，早期的一些住宅，不太強調層高的問題。公寓的平面面積大了，如果層高不夠的話，容易讓人有種壓抑感，所以公寓一般要求層高在2.8米以上。在配套上，公寓要達到24小時電梯和24小時熱水的標準。

在建築質量和建築標準上，公寓基本以板樓為主，通風性要好，陽光充足，其他的公寓和住宅沒有什麼本質區別。

普通住宅，一般是以家庭為單位居住，2房3房為主力，品質檔次高低不同。居住人羣要看中居住環境，綠化，學校等配套。由於是長期居住，因此要關心物業費，水電費等開支，交通便利也很重要，但是較之商用人羣還是有一定容忍度，允許新盤之後再完善相關的生活配套設施。

1． 定義的區別

住宅（residentialbuilding）在《住宅設計規範》和《住宅建築規範》中都有明確的定義：供家庭居住使用的建築。 ^[3] 

公寓(apartmentBuilding)在現今的設計規範中沒有明確的定義。要了解公寓的含義，我們先要了解地產業中的另一個概念，叫多家庭樓宇（MultifamilyHoushing）。這一概念的含義是，擁有一個以上居住單位（Unit），或者説擁有多個居住單位的樓宇。多家庭樓宇可分為兩類。第一類是二至四個居住單位之樓宇，這就是常説的二至四家庭。第二類是五個或五個以上居住單位之樓宇，這就是通常所説的公寓。公寓是商業地產投資中較多的一種地產形式。 ^[4] 

從定義上看出住宅就是供一個家庭使用的，而公寓通常是多家庭或多個人使用的。

首先我們應明確公寓和住宅開發地塊的土地使用性質，住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在綜合性用地（商住）、商業用地或教育用地等其他性質用地上。其次建築的使用性質，開發公司是按住宅用房還是按公寓為業主辦理產權手續，住宅的產權年限為70年，居住型公寓的產權年限也為70年，而商務型公寓根據用地性質產權為40年或50年，酒店式公寓根據用地性質產權為40年。這樣住宅和公寓兩者的定性就基本明確了。像成都市規劃局對公寓的產權專門公佈了《關於“公寓”建設管理的若干規定》，明確界定“公寓”是指除日照要求外均滿足《住宅建築設計規範》其他強制性內容的一類特殊的生活單元。這一於2005年11月1日起施行的《關於“公寓”建設管理的若干規定》還要求，房管部門對“公寓”進行房屋產權登記時必須明確為“公寓”，並在房屋產權證上的房屋用途一欄標註為“公寓”。

住宅的類型根據《民用建築設計通則》和《住宅設計規範》分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅，高層住宅又分為單元式高層住宅、塔式高層住宅和通廊式高層住宅。

公寓根據市場上常見的幾種類型，主要分為居住型公寓（普通公寓）、商務型公寓和酒店式。根據產權性質，公寓大致可分為三類，第一，出租型。它以出租給租客使用為目的，因此這類公寓可稱之為出租公。第二，自住型。如果是自住型的公寓，我們稱之為Condo或Co-Op。Condo公寓的每個單位屬於不同的擁有者，有獨立的產權。而Co-Op的單位使用者，相當於公司的股份持有人。顯然，從廣義的商業地產的角度來界定什麼是公寓，我們僅指的是擁有五個或五個以上出租單位的樓宇，而不是指Condo或Coop，儘管有人買Condo或Co-Op用以出租，就象買一個兩家庭用以出租一樣，但那不是商業樓宇。還有一種類型，即混合型。混合型通常有一部分為商業用的辦公室、店鋪、醫生診所等，另一部分為Condo或Co-Op寓所單位。此外，我們還可根據公寓的結構和型態，將其區分為小型公寓、花園公寓和高層公寓。 ^[5] 

公寓和住宅功能和使用還有以下區別：

4.1住宅居住人數較少，每户僅3～4人，規範取3.5人；公寓通常居住人數較多，每房間4～8人，有時更多。

4.2住宅里居住的人員，主要是家庭成員，居住時間較長，幾年、幾十年甚至一輩子；公寓里居住的人員，主要是社會成員，居住時間短，幾天、幾個月或者幾年。

4.3住宅裏的人員對環境熟悉，火災時逃生便利，時間較短；公寓里居住的人員對環境不熟悉，火災時逃生不便利，時間較長。

4.4在《住宅設計規範》中住宅的各部分功能空間使用面積象卧室、起居室、衞生間、廚房都有最小使用面積要求，雙人卧室為10㎡，單人卧室為6㎡，兼起居室的卧室為12㎡，一類二類廚房面積為4㎡，三類四類廚房面積為5㎡，而公寓則沒有嚴格要求，甚至可以不設廚房。

4.5室內環境要求不相同。住宅要求每套至少應有一個居住空間能獲得冬季日照，卧室起居室廚房應設置外窗，窗地面積比不應小於1/7，而公寓則沒有日照和通風面積要求。

從以上這些區別可以看出公寓和住宅是兩種不同類型的建築，因此在消防設計上也就不同，甚至完全不同。本文主要探討居住型公寓（普通公寓）和住宅消防設計的區別，商務型公寓和酒店式公寓為公共建築，一定要按公共建築進行消防設計。下文中的公寓專指居住型公寓。

對於多層建築，《建築設計防火規範》GB50016-2006提出了居住建築和非住宅類居住建築的概念。公寓和住宅同屬於居住建築，但同時公寓又屬於非住宅類居住建築。 ^[6]  國家標準《建築設計防火規範》管理組在答覆江西省公安消防總隊關於“關於諮詢非住宅類居住建築執行消防技術標準有關問題的函”的覆函中明確以下問題:

1.除學生或員工公寓外，其他公寓應按旅館建築考慮其消防設計。

2.獨立建造的學生或員工宿舍（公寓），應按居住建築設計。其疏散樓梯類型、寬度的設計應符合《建築設計防火規範》第5.3.11條、第5.3.14條的規定；其消防給水的設計應執行第8.3.1條第4款等第八章中的有關規定。3.與其他功能空間組合建造的學生及員工宿舍（公寓），其中居住部分與其他非居住部分的防火分隔應按本規範第5.4.6條的規定執行，建築的消防給水設計應按整個建築物考慮。在這個覆函中明確了學生或員工公寓按居住建築設計，實際就是居住型公寓（普通公寓），其他公寓按公建設計，但學生或員工公寓疏散走道和疏散樓梯的淨寬度不應小於1.1m，而六層及六層以下的住宅一邊設有欄杆的梯段的淨寬度不應小於1.0m，另外公寓要按8.3.1條第4款設置室內消火栓。在《建築設計防火規範》8.3.1條第4款條文解釋中明確集體宿舍、公寓等非住宅類居住的室內消防給水設計要按照公共建築的要求進行。另外對建築物構件的燃燒性能和耐火極限，《建築設計防火規範》中明確二級耐火等級住宅的樓板採用預應力鋼筋混凝土樓板時，樓板耐火極限不應低於0.75h，意即可使用預應力鋼筋混凝土樓板，而公寓則不能使用。因此，《建築設計防火規範》對住宅和公寓的消防設計，有些地方住宅比建築要求高，而有地方公寓比住宅要求高。

對於高層建築，《高層民用建築設計防火規範》GB50045-95(2005年版)沒有明確住宅和公寓的區別，雖然在3.0.1條建築分類中把高層建築分為居住建築和公共建築，但居住建築僅包括住宅一種形式。因此對於高層公寓，不論是何種形式公寓，筆者認為都應按公共建築進行消防設計，每個防火分區的安全出口不應少於2個，且2個安全出口的距離不應小於5m，至於房間門的數量，《高層民用建築設計防火規範》中的規定為：公共建築中位於兩個安全出口之間的房間，當其建築面積不超過60㎡時，可設置一個門，門的淨寬不應小於0.9m；公共建築中位於走道盡端的房間，當其建築面積不超過時75㎡，可設置一個門，門的淨寬不應小於1.40m。當然，對於居住型公寓設兩個門有一定困難，是否可參照住宅設一個門，值得探討。至於消防設施的設置，居住型公寓是否可參照《高層民用建築設計防火規範》7.6.1條對於不設集中空調且房間門為甲級防火門的內部房間可不設自動噴水滅火系統，畢竟居住型公寓內部人員一般人數不多，且單元內有獨立的衞生設備和輔助設施，實際面積將有所減少。 ^[7]