個人住房貸款管理辦法

中國人民銀行各省、自治區、直轄市分行、深圳經濟特區分行；中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中信實業銀行、光大銀行、華夏銀行、中國投資銀行、中國民生銀行、廣東發展銀行、深圳發展銀行、招商銀行、福建興業銀行、上海浦東發展銀行、海南發展銀行、煙台住房儲蓄銀行、蚌埠住房儲蓄銀行（各城市合作銀行由當地人民銀行轉發）：

為促進住房消費，支持住房產業成為新的經濟增長點，改善銀行信貸資產結構，我行對《個人住房擔保貸款管理試行辦法》進行了修改，現將修改後的《個人住房貸款管理辦法》（以下簡稱《辦法》）印發給你們，請遵照執行，並就有關問題通知如下：

一、個人住房貸款業務可在所有城鎮辦理。

二、個人住房貸款限用於購買自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用於購買豪華住房。

三、各家銀行要認真組織學習《辦法》，加強對此項業務的監督和管理。對《辦法》執行中出現的新情況、新問題，要及時研究解決並報人民銀行總行信貸管理司。

中國人民銀行

一九九八年五月九日

第一條　為支持城鎮居民購買自用普通住房，規範個人住房貸款管理，維護借貸雙方的合法權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》和《貸款通則》，制訂本辦法。

第二條　個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。

第三條　本辦法適用於經中國人民銀行批准設立的商業銀行和住房儲蓄銀行。

第四條　貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人。

第五條　借款人須同時具備以下條件：

一、具有城鎮常住户口或有效居留身份；

二、有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

三、具有購買住房的合同或協議；

四、無住房補貼的以不低於所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款；有住房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款；

五、有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；

六、貸款人規定的其他條件。

第六條　借款人應向貸款人提供下列資料：

一、身份證件（指居民身份證、户口本和其他有效居留證件）；

二、有關借款人家庭穩定的經濟收入的證明；

三、符合規定的購買住房合同意向書、協議或其他批准文件；

四、抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明；有權部門出具的抵押物估價證明；保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；

五、申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；

六、貸款人要求提供的其他文件或資料。

第七條　借款人應直接向貸款人提出借款申請。貸款人自收到貸款申請及符合要求的資料之日起，應在三週內向借款人正式答覆。貸款人審查同意後，按照《貸款通則》的有關規定，向借款人發放住房貸款。

第八條　貸款人發放貸款的數額，不得大於房地產評估機構評估的擬購買住房的價值。

第九條　申請使用住房公積金貸款購買住房的，在借款申請批准後，按借款合同約定的時間，由貸款人以轉帳方式將資金劃轉到售房單位在銀行開立的帳户。住房公積金貸款額度最高不得超過借款家庭成員退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍。

第十條　貸款人應根據實際情況合理確定貸款期限，但最長不得超過20年。

第十一條　借款人應與貸款銀行制定還本付息計劃，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的按月歸還貸款本息。

第十二條　用信貸資金髮放的個人住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動）減檔執行。即，貸款期限為1年期以下（含1年）的，執行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1至3年（含3年）的，執行6個月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3至5年（含5年）的，執行1至3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5至10年（含10年）的，執行3至5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3至5年（含5年）法定貸款利率基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過5%。

第十三條　用住房公積金髮放的個人住房貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎上加點執行。貸款期限為1年至3年（含3年）的，加1．8個百分點；期限為3至5年（含5年）的，加2．16個百分點；期限為5至10年（含10年）的，加2．34個百分點；期限為10至15年（含15年）的，加2．88個百分點；期限為15年至20年（含20年）的，加3．42個百分點。

第十四條　個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，於下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。

第十五條　貸款抵押物應當符合《中華人民共和國擔保法》第三十四條的規定。《中華人民共和國擔保法》第三十七條規定不得抵押的財產不得用於貸款抵押。

第十六條　借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用於貸款抵押。

第十七條　以房地產作抵押的，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，並於放款前向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記手續。抵押合同的有關內容按照《中華人民共和國擔保法》第三十九條的規定確定。

第十八條　借款人對設定抵押的財產在抵押期內必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，並隨時接受貸款人的監督檢查。對設定的抵押物，在抵押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分。

第十九條　抵押期間，未經貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉讓、變賣、饋贈。

第二十條　抵押合同自抵押物登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。抵押合同終止後，當事人應按合同的約定，解除設定的抵押權。以房地產作為抵押物的，解除抵押權時，應到原登記部門辦理抵押注銷登記手續。

第二十一條　採取質押方式的，出質人和質權人必須簽訂書面質押合同，《中華人民共和國擔保法》規定需要辦理登記的，應當辦理登記手續。質押合同的有關內容，按照《中華人民共和國擔保法》第六十五條的規定執行。生效日期按第七十六條至第七十九條的規定執行。質押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。

第二十二條　對設定的質物，在質押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分。質押期間，質物如有損壞、遺失，貸款人應承擔責任並負責賠償。

第二十三條　借款人不能足額提供抵押（質押）時，應有貸款人認可的第三方提供承擔連帶責任的保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳户。保證人為自然人的，必須有固定經濟來源，具有足夠代償能力，並且在貸款銀行存有一定數額的保證金。

第二十四條　保證人與債權人應當以書面形式訂立保證合同。保證人發生變更的，必須按照規定辦理變更擔保手續，未經貸款人認可，原保證合同不得撤銷。

第二十五條　以房產作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委託貸款人代辦有關保險手續。抵押期內，保險單由貸款人保管。

第二十六條　抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險；在保險期內，如發生保險責任範圍以外的因借款人過錯的毀損，由借款人負全部責任。

第二十七條　借款合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，並依法簽訂變更協議。

第二十八條　借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產合法繼承人繼續履行借款人所簽訂的借款合同。

第二十九條　保證人失去擔保資格和能力，或發生合併、分立或破產時，借款人應變更保證人並重新辦理擔保手續。

第三十條　抵押人或出質人按合同規定償還全部貸款本息後，抵押物或質物返還抵押人或出質人，借款合同終止。

第三十一條　借款人在還款期限內死亡、失蹤或喪失民事行為能力後無繼承人或受遺贈人，或其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款人有權依照《中華人民共和國擔保法》的規定處分抵押物或質物。

第三十二條　處分抵押物或質物，其價款不足以償還貸款本息的，貸款人有權向債務人追償；其價款超過應償還部分，貸款人應退還抵押人或出質人。

第三十三條　拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款項後，抵押權人有優先受償權。

第三十四條　借款合同發生糾紛時，借貸雙方應及時協商解決，協商不成的，任何一方均可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第三十五條　借款人有下列情形之一的，貸款人按中國人民銀行《貸款通則》的有關規定，對借款人追究違約責任：

一、借款人不按期歸還貸款本息的；

二、借款人提供虛假文件或資料，已經或可能造成貸款損失的；

三、未經貸款人同意，借款人將設定抵押權或質押權財產或權益拆遷、出售、轉讓、贈與或重複抵押的；

四、借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；

五、借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監督檢查的；

六、借款人與其他法人或經濟組織簽訂有損貸款人權益的合同或協議的；

七、保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質物明顯減少影響貸款人實現質權，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質押）的。

第三十六條　個人住房貸款不得用於購買豪華住房。城鎮居民修房、自建住房貸款，參照本辦法執行。

第三十七條　貸款人可根據本辦法制定實施細則，並報中國人民銀行備案。

第三十八條　本辦法由中國人民銀行負責解釋和修改。

第三十九條　本辦法自公佈之日起施行。與本辦法相牴觸的有關規定同時廢止。 ^[1] 

中國人民銀行有關負責人就頒佈《個人住房貸款管理辦法》答記者問 ^[2] 

答：個人住房貸款是一種消費貸款。頒佈《個人住房貸款管理辦法》至少具有以下幾方面的意義：一是推進住房制度改革，促進住房消費，改善居民住房條件。通過發放個人住房貸款，可以解決居民改善住房要求和當前支付能力不足的矛盾，變將來消費為當前消費，提前改善住房條件。二是增加社會有效需求，促進住宅業成為新的經濟增長點。通過發放個人住房貸款，不僅可以增加住房有效需求，而且可以通過支持住房消費，促進住宅建設，從而推動住宅業成為新的經濟增長點。三是有利於銀行優化信貸資產結構，提高信貸資產質量。四是規範商業銀行的個人住房貸款業務。五是維護借貸雙方的合法權益。

答：《辦法》共分十章三十九條，對個人住房貸款的對象和條件、程序、期限和利率、擔保、房屋保險以及抵押物和質物的處分等方面作了詳細的規定，其主要內容有：

1.貸款的對象和條件。貸款的對象是具有完全民事行為能力的自然人。條件是城鎮居民用於購買自用普通住房且有購房合同或協議，有還本付息的能力，信用良好，有購房所需資金30%的購房首付款，有銀行認可的貸款擔保等。

2.貸款期限和利率。貸款期限由銀行根據實際情況合理確定，但最長不得超過20年。貸款利率按法定貸款利率（不含浮動）減檔執行。即，貸款期限為1年期以下（含1年）的，執行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1至3年（含3年）的，執行6個月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3至5年（含5年）的，執行1至3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5至10年（含10年）的，執行3至5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3至5年（含5年）法定貸款利率基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過5%。

3.貸款擔保。個人住房貸款均採用擔保貸款方式，銀行不得對個人發放住房信用貸款。《辦法》對貸款擔保的幾種方式都作了明確的規定。

4.房屋保險。《辦法》規定以房產作抵押的，必須辦理房屋保險，同時規定如發生保險責任範圍以外的房屋毀損，借款人需負全部責任。

另外，《辦法》對貸款的程序、借款合同的變更和終止以及抵押物和質物的處分等內容，都作了明確的規定。

答：具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件的可向銀行申請個人住房貸款：

一、具有城鎮常住户口或有效居留身份；

二、有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

三、具有購買住房的合同或協議；

四、無住房補貼的以不低於所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款；有住房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款；

五、有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；

六、貸款人規定的其他條件。

城鎮居民除具備上述條件外，還應向貸款人提供下列資料：

一、身份證件（指居民身份證、户口本和其他有效居留證件）；

二、有關借款人家庭穩定的經濟收入的證明；

三、符合規定的購買住房合同意向書、協議或其他批准文件；

四、抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明；有權部門出具的抵押物估價證明；保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；

五、申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；

六、貸款人要求提供的其他文件或資料。

答：《辦法》規定，經中國人民銀行批准設立的所有商業銀行和住房儲蓄銀行，均可辦理個人住房貸款。

問：申請住房公積金貸款購買自用普通住房有何規定?

答：申請住房公積金貸款購買自用普通住房，首先應取得住房公積金管理部門的批准，同時，《辦法》規定，公積金貸款額度最高不得超過借款家庭成員退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍。公積金貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎上加點執行。貸款期限為1年至3年（含3年）的，加1.8個百分點；期限為3至5年（含5年）的，加2.16個百分點；期限為5至10年（含10年）的，加2.34個百分點；期限為10至15年（含15年）的，加2.88個百分點；期限為15年至20年（含20年）的，加3.42個百分點。

答：《辦法》規定，城鎮居民修房、自建住房貸款，參照個人住房貸款辦法執行，但個人住房貸款不得用於購買豪華住房。

答：此次頒佈的《辦法》和1997年4月份人民銀行頒佈的《個人住房擔保貸款管理辦法》相比，主要有以下不同：一是擴大了貸款可用於購買住房的範圍。原《辦法》規定，個人住房貸款只能用於購買用公積金建造的自用普通住房，而新《辦法》規定，個人住房貸款可用於購買所有自用普通住房。二是擴大了貸款的實施城市範圍。原《辦法》規定，個人住房貸款業務只在安居工程試點城市實施，而新《辦法》則取消了這一限制，即所有城鎮均可開展個人住房貸款業務。三是擴大了辦理個人住房貸款的金融機構範圍。原《辦法》由於規定個人住房貸款只能用於安居工程試點城市居民購買用公積金建造的自用普通住房，因而實際上只有工、建、農三家銀行可以辦理個人住房貸款業務，新《辦法》取消上述限制條款後，實際上所有銀行均可辦理個人住房貸款業務。 ^[3]