住房援助計劃

《21世紀》：GHF的使命是給窮人蓋房子，具體如何運作？Tim Wilkens：世界上大約有10億居住在城市中無家可歸的貧困居民，我們的目標是解決這部分人羣的居住問題，為這些低收入人羣提供一項長期的資助計劃——“微型貸款”計劃，即基金會的小額貸款計劃，可以把大量的家庭從貧民窟居民轉變為擁有產權的業主。這個項目計劃在亞太區域落地。包括中國、新加坡，澳大利亞、馬來西亞、中國台灣、菲律賓、泰國、越南等國家和地區，總援助金額達到25億美元。計劃用於中國的援助金額是2.5億美元。 亞太區域會成立一個亞太董事會，具體實施方案由這個董事會負責擬定。目前董事會已經籌備完成，由東南亞最成功的房地產商人組成，但尚未正式公佈董事會成員名單。 亞太董事會將選擇3個城市為第一批的援助城市。我們會考慮比如四川災區的賑災需要等等。3個月後我們會知道實施計劃的細節是怎麼樣的。《21世紀》：GHF此前在哪些國家已經實施了援助？Tim Wilkens：我們在19個國家已經實施了援助，包括美國、南非、中歐等地區。援助計劃雖然是針對改善窮人的居住問題，但同時我們也看到，隨着產權的確立，也改善着窮人的社會地位和尊嚴。 比如，在阿拉伯一些國家，女人是不能有固定資產的產權的。但在這個基金的幫助下，這些國家第一次有了女人擁有的房地產，因為聯合國要求他們將夫妻的名字共同寫入房產名冊。

《21世紀》：世界各地的收入水平並不一樣，GHF怎麼認定“低收入羣體”，也就是合格的購房者？Tim Wilkens：聯合國會通過調查來確定低收入者。我們會要求這些申請人填寫詳細的資料，當地政府也會協助定義低收入人羣。《21世紀》：購房者都是低收入人羣，GHF是否會擔心產生“斷供”的問題，就像現在的次級債風波一樣？Tim Wilkens：我們不擔心低收入家庭不付款，在我們基金成立的幾十年歷史中，幫助過很多國家城市的低收入人士，歷史上只有少於2%的壞賬率。《21世紀》：具體如何向窮人提供貸款？Tim Wilkens：聯合國將邀請當地政府在土地上給予幫助，提供優惠的土地以及配套設施。主要是建設小户型的房屋。具體有兩種標準的房屋，40平方米和50平方米。所有的房屋都配有浴室、廚房、兩間卧室，以及乾淨的自來水，一個化糞池系統。 GHF為這些低收入羣體的購房者提供按揭貸款。本地的銀行首先為這些人提供按揭，一年之後，基金將90%的按揭買下，為銀行分擔風險。GHF的按揭利率將低於本地銀行的利率。如在中美地區銀行市場按揭貸款利率為12%，但GHF的利率為8%。在中國應該也會低於現在的利率。 房屋的建設將邀請本地的開發商來承擔，GHF也會給予開發商合理的利潤作為回報。《21世紀》：整個GHF的規模有多大？Tim Wilkens：這隻基金的規模每年都在擴大。捐助者是來自私人個體捐款，很多來自美國。這是一隻與聯合國一起合作的私募的慈善基金。

Tim Wilkens也在美國從事分時度假產品開發，他向記者分析了美國目前的房地產形勢。《21世紀》：美國目前樓市被形容為一個噩夢，您覺得目前美國市場情況如何？Tim Wilkens：整個房地產市場，包括土地價格都在下降，不同城市所表現出來的情況不一樣，一些城市房價只有3%、4%的跌幅，一些城市已經跌了40%。在密歇根這種汽車工業城市，房價下降了60%，主要是汽車行業嚴重虧損，失業率很高，引發了房地產的崩潰。但在加州，IT行業仍然強勁，土地價格、房產價格降幅不大。土地價格相對於房價下降幅度更大，因為銀行雖然收緊了開發商的貸款，但一些開發商仍然能夠獲得貸款，知名開發商仍然有優惠的利率，甚至低至4.5釐，也有些開發商是9釐。但是目前已經沒有銀行願意為購買土地發放貸款。

《21世紀》：作為開發商，你們有什麼樣的應對措施？Tim Wilkens：在樓市萎縮的情況下也有一些好的機會。1980年代德州房地產市場崩潰時，有專門的收購基金收購爛尾的項目。我買過一千多個這樣的項目，再建後售出。很多人想做這類業務，但很少人能夠在這類業務上賺到錢。有很多人乘機收購了物業，結果還是爛在自己手裏。這種業務比自己開發要複雜得多。你必須要很小心，要知道這個項目為什麼垮了，債權債務關係是不是很複雜，而且要了解市場什麼時候能夠回暖，項目不能繼續爛在自己手裏。 目前這是收購項目的很好機會，這種收購是可以貸款的。美國政府的政策現在更為寬鬆，過去要求購買證件齊全的土地，一年半內一定要動工，現在已經寬限到三年。《21世紀》：您怎麼看待美國經濟？Tim Wilkens：美國在印很多錢，雖然效果不會很快顯示出來，但2011年經濟就會好轉。