住房

供居住者睡眠、休息的空間。

供居住者會客、娛樂、團聚/休息等活動的空間。

供居住者進行炊事活動的空間。

供居住者進行洗浴、盥洗等活動的空間。

房間實際能使用的面積，不包括牆、柱等結構構造和保温層的面積。

按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。

上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。也就是一層房屋的高度。在1987年發佈的《住宅建築模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建築層高採用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。

樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。淨高和層高的關係可以用公式來表示：淨高=層高－樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“淨高”。

室內淨高規定：

根據建設部1999年3月25日頒佈的《住宅設計規範》規定：室內淨高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。其中：卧室、起居室（廳）的室內淨高不應低於2.40米，局部淨高不應低於2.10米，且其面積不應大於室內使用面積的1/3。利用坡屋頂內空間作卧室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內淨高不應低於2.10米。廚房、衞生間的室內淨高不應低於2.20米。廚房、衞生間內排水橫管下表面與樓面、地面淨距不得低於1.90米，且不得影響門、窗扇開啓。 ^[1] 

住宅的開間就是住宅的寬度。在1987年頒佈的《住宅建築模數協調標準》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規定。磚混結構住宅建築的開間常採用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

當前對房地產業的調控，以打壓投資、投機為主要方向，這是治標而不是治本之策。單純打壓，後果是減少供應，在現行利益格局下，會影響政府財政，因而難以持續。社會上有大量遊資，是個客觀存在（僅温州市就有近萬億），一有風吹草動，還會回來。一旦回來，房價仍然無法控制。因此，治本之策是增加住房供應，但只增加保障房的供應和商品房的供應，仍然解決不了中等收入人羣的問題，必須考慮改革住房制度，增加一個第三軌的供應渠道，才能從根本上解決城市居民的住房問題 ^[2] 

住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建築模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建築的進深常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然採光和通風條件，進深不宜過長。

供居住者進行室外活動的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。

一般是指住宅中的屋頂平台或由於建築結構需求而在其他樓層中做出大陽台，由於它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露台。

住宅套內使用的水平交通空間。

住宅套內與牆壁結合而成的落地貯藏空間。

利用牆體厚度的局部空間，存放日常用品的部分。

住宅套內上部的貯藏空間。

套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

住宅套外使用的水平交通空間。

指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。

指位於自然層內，利用房屋內的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計層次。

指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。

指整樓設計分割為由多個可獨立出售或出租的部位及各種特定功能的共用部位組成的房屋。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。

是指一座獨立的、同一結構的、包括不同層次的房屋。

泛指聯接房屋牆體以外，有圍護結構和枱面，作為通道的建築物。一般不具備構成“房屋”的相應條件。

有頂蓋，有廊台、有支柱或兼有一側圍護牆體的供人通行的建築物，如長廊、迴廊等。

在屋檐下有頂蓋、有廊台和建築物相連的作為通道的伸出部位。

挑出房屋牆體外，有頂蓋、有圍護物（如欄杆）、無支柱的通道。

指聯接建築物間，有頂蓋、有廊台，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長廊、迴廊；高出地面的，二層以上的則稱架空通廊。

指建築物門前突出的，有頂蓋、有廊台的通道。如門斗、雨罩、雨蓬等。

泛指有永久性上蓋、有圍護結構、有枱面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設施，供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。根據其封閉情況分為非封閉陽台和封閉陽台；根據其與主牆體的關係分為凹陽台和凸陽台；根據其空間位置分為底陽台和挑陽台。

封閉陽台：原設計及竣工後均為封閉的。

非封閉陽台：原設計或竣工後不封閉的陽台。

凹陽台：凹進樓層外牆（柱）體的陽台。

凸陽台：挑出樓層外牆（柱）體的陽台。

底陽台：房屋一層的陽台。

挑陽台：房屋二層（含二層）以上的陽台。

房屋總層數為地上層數加地下層數之和。房屋所在層數係指房屋的層次，採光窗在室外地坪以上的層數用自然數表示，地下的層數用負數表示；房屋層高在2.20米（含）以上的計算層數。

一般按室內地坪以上計算；採光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20米（含）以上的，計算地上層數。

指採光窗在室外地坪以下的，其室內層高在2.20米（含）以上的地下室的層數。

一般指樓層高度在2.28米以上的標準層次及在2.70米以上的住宅。

指建築物的自然層內，用作水、電、暖、衞生等設備安裝的局部層次。

指介於自然層之間的夾層。

指位於自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層，不計層數，如屋面層。

高層建築中用作消防避難的樓層。

按樓板、地板結構分層的樓層數。

底層和最高住户入口層之間的中間樓層。

平面佈置相同的住宅樓層。

建築物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部採用不同結構（設備）類型，並通過該樓層進行結構（設備）轉換，則該樓層稱為結構（設備）轉換層。

“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一種具體形式。它們是低生產力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市場配置住房資源，並不等於説人人都只能依靠自己的收入買房子住，也不等於説人人都只能靠市場化競爭、自主分散決策來獲取住房。在市場經濟條件下，為了保障每個人都有房子住，政府要實施一些特殊的政策措施，幫助單純依靠市場解決住房有困難的羣體。這個政策體系的總稱，就叫做住房保障制度。住房保障制度和失業保障、養老保障、醫療保障等都是社會保障體系的組成部分。

住房保障制度，簡單説，就是在社會發展中，買不起房子的人也得保障他們有房子住。這是一個文明社會起碼的目標。因為住房是人生存的必要條件。這是市場經濟下政府必須提供的一個“公共產品”。

在中國社會主義市場經濟條件下，有多種住房保障形式。村民在集體劃分的“宅基地”上自行建房。市民則分類解決：高收入者面向市場購買商品住房；中低收入者購買經濟適用住房或者購買“二限房”；最低收入者租住政府提供的廉租住房等。

從現實情況看，中國住房保障有以下內涵：（一）住房公積金。（二）住房貨幣補貼。（三）經濟適用住房。（四）廉租住房。（五）“二限房”。即限制價格、限定面積的普通商品房。

上述幾個方面只是就一般性住房保障而言。中國是一個發展不平衡的大國，從具體國情出發，住房保障還需要有針對特殊情況的特殊政策。例如，在大量農村剩餘勞動力向城鎮轉移的過程中，如何解決他們的住房問題；舊城改造和房地產開發中，大量房屋拆遷造成一部分低收入被拆遷户無力回購新建商品房的問題；老工業基地等社會失業率較高、住房改善速度明顯滯後地區的住房問題等。這些問題都是迫切需要我們深入研究並儘快完善的方面。

中國二次房改的核心內容，就是確立住房是準公共產品，基本方向就是由政府主導提供房屋住房服務。概括起來，就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊伍參與”（三三制）。

三種住房制度指的是，針對低收入人羣的保障性住房制度、針對中等收入家庭的公共住房和公共租賃住房制度和針對高收入家庭的商品住房體制。而相應的三類供地方式也分別為，政府劃撥方式供地、”四定兩競”招標用地和商品房的“招拍掛”方式供地。其中，公共住房實行定地價、定建房標準、定税費率、定5%利潤率，競房價、競建設方案的四定兩競方式，是二次房改實現的一個必要條件，根本目的是為了解決中間階層的夾心層問題。 ^[3] 

住宅的種繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。

（1）按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等

低層住宅主要是指（一户）獨立式住宅、（二户）聯立式住宅和（多户）聯排式住宅。與多層和高層住宅相比，低層住宅最具有自然的親合性（其往往設有住户專用庭院），適合兒童或老人的生活；住户間干擾少，有宜人的居住氛圍。這種住宅雖然為居民所喜愛，但受到土地價格與利用效率、高政及配套設施、規模、位置等客觀條件的制約，在供應總量上有限。

多層住宅主要是藉助公共樓梯垂直交通，是一種最具有代表性的城市集合住宅。它與中高層（小高層）和高層住宅相比，有一定的優勢：

1）在建設投資上，多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資。

2）在户型設計上，多層住宅户型設計空間比較大，居住舒適度較高。

3）在結構施工上，多層住宅通常採用磚混結構，因而多層住宅的建築造價一般較低。

但多層住宅也有不足之處，主要表現在：

1）底層和頂層的居住條件不算理想，底層住户的安全性、採光性差，廁所易溢糞返味；頂層住户因不設電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水性差。

2）難以創新。由於設計和建築工藝定型，使得多層住宅在結構上、建材選擇上、空間佈局上難以創新，形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創新，需要加大投資又會失去價格成本方面的優勢。

多層住宅的平面類型較多，基本類型有梯間式、走廊式和獨立單元式。

小高層住宅主要指7層~10層高的集合住宅。從高度上説具有多層住宅的氛圍，但又是較低的高層住宅，故稱為小高層。對於市場推出的這種小高層，似乎是走一條多層與高層的中間之道。這種小高層較之多層住宅有它自己的特點：

1）建築容積率高於多層住宅，節約土地，房地產開發商的投資成本較多層住宅有所降低。

2）這種小高層住宅的建築結構大多采用鋼筋混凝土結構，從建築結構的平面佈置角度來看，則大多采用板式結構，在户型方面有較大的設計空間。

3）由於設計了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由於容積率的限制，與高層相比，小高層的價格一般比同區位的高層住宅高，這就要求開發商在提高品質方面花更大的心思。

（2）按樓體結構形式分類，主要分為磚木結構、磚混結構、鋼混框架結構、鋼混剪刀牆結構、鋼混框架一剪刀牆結構、鋼結構等。

（3）按樓體建築形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。

（4）按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、複式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。

（5）按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經濟適用住房、住宅合作社集資建房等。

2022年3月5日，李克強總理作政府工作報告，在住房方面要探索新的發展模式，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。 ^[5]