住宅合作社

住宅合作社的屬性是合作社屬性與住宅屬性的結合，目的在於為社員提供住宅服務。住宅合作社在國際範圍內已成為居民獲得住宅的重要手段之一。

1.保障性住宅合作社是中低收入水平的居民為了獲得住宅以滿足其基本居住需求，在自願互助的基礎上聯合起來，自主經營、自我管理而形成的非營利性法人組織。

2.改善性住宅合作社是指居民為了獲得住宅以滿足其更高的居住需求，在自願互助的基礎上聯合起來，自主經營、自我管理的非營利性法人組織。

住宅合作社的基本特點為：民間性、非營利性、民主自願性、合作互利性。

民間性：是住宅合作社的自有、自營、自享的合作性質的具體體現。民間性意味着合作社獨立於政府，這有利於提高社員的關切度與參與意識。

非營利性：住宅合作社唯一的宗旨是為了更好地解決社員的住宅問題，而不是為了營利，建成的住宅是按成本出售給社員，而不是出售給公眾。

民主自願：參加住宅合作社的成員都是完全自願的，入社自願、退社自由。在合作社內部實行民主管理原則，重大事項須經社員大會討論通過。

合作互利：住宅合作社以互助合作為基礎，通過共同集資達到互助互利，社員對合作所建住房具有產權、分配權、居住權，任何人都不能強制他人服從自己的經濟利益，每個社員在政治、經濟上是平等的。

國際範圍內的住宅合作社也正朝着兩個方向發展：一是滿足中低收入居民的基本居住需求；二是滿足不同收入階層居民的個性化居住需求。相應地，我國住宅合作社在未來立法中的類型可分為兩類：保障性住宅合作社和改善性住宅合作社。

中國曾經有過住宅合作社制度。“住宅合作社”一詞的大量使用是以20世紀80年代開始的住房商品化改革為背景的，所提出的“住宅合作社”是在政府和單位的扶持下，堅持國家、單位和個人三者合理負擔的原則，依靠職工自己的力量，採取互助的辦法來解決城鎮中低收入者住房問題的一種合作形式。在當時的背景下，“住宅合作社”被作為城鎮住房制度商品化改革的重要內容，這在當時的國務院房改文件中有體現。1998年以後，中國的經濟適用房制度逐步建立和完善起來，住宅合作社開始被納入經濟適用房的範圍內予以管理，成為經濟適用房的重要組成部分。過去的“住宅合作社”雖然保障性有餘，但卻不具備合作社自願、自主、自治、互助的屬性。

由上可見，中國的住宅合作社，在成立時，因設置了一系列行政控制，沒有體現自願原則；在管理上，因政府直接參與合作社事務的管理，沒有體現自治原則；在性質上，因政策要求政府和單位直接資助住宅合作社，沒有體現互助的性質。可見，產生於特殊時期的中國住宅合作社，並非真正意義上的住宅合作社。

中國在住房商品化改革時期產生和發展起來的住宅合作社有兩種類型：一類是系統型或單位型住宅合作社，這種住宅合作社是由本系統或本單位利用已有或國家劃撥的土地，為解決本系統或本單位職工住房困難而成立的住宅合作社，也稱為“職工型住宅合作社”；另一類是社會型住宅合作社，主要是由當地人民政府的有關機構如建設部門、工會等牽頭成立，面向本行政區域內無購房渠道的單位及職工，一般由合作建房管理機構統一制訂建房計劃，統一劃撥土地，統一施工，建房規模較大。

系統型或單位型住宅合作社是我國特定歷史條件下的政策性產物，是住房商品化改革時期的過渡產品，帶有強烈的行政色彩和福利房性質。隨着我國住房分配機制由“實物分配為主”過渡到“貨幣分配為主”，個人成為解決住房問題的主體，系統型或單位型住宅合作社已逐漸退出歷史舞台。

社會型住宅合作社其實並不具有真正的社會性質，它仍然是以政府為主導、由政府機構直接組建，只不過面向的對象是所屬行政區域內所有住房條件落後和建房困難的單位和個人，而被冠以“社會型”的名稱。