住宅供給

1、存量供給 ^[1] 

存量供給即令住宅存量在數量上得到增長。它與住宅生產相關，是一種為人熟知的、顯性的供給方式。

2、流量供給

流量供給即令住宅服務流量在質量上或數量上得到提高。它與住宅改進和住宅維護相關，是一種不太容易為人察覺的、隱性的供給方式。

1、缺乏彈性 ^[2] 

與一般商品供給相比，住宅供給缺乏彈性，即通常所説的住宅供給的剛性。首先，土地的自然供給是土地天然可供人類利用的部分，它是有限的、相對穩定的，土地的自然供給沒有彈性。土地的經濟供給是指在自然供給基礎上，經過開發後成為人類可直接用於生產、生活各種用途的土地供給。土地的經濟供給有一定的彈性，但由於受自然供給的制約，其彈性是缺乏的。

總的來説，作為住宅基礎的土地，其供給缺乏彈性，是剛性的。其次，由於住宅的開發建設週期長，在短期內住宅很難直接地、快速地生產出來；同時，其他用途的住宅也很難直接轉換過來，這樣，短期的住宅供給是一個既定的、不變的量。而從長期來看，住宅的開發生產也要受土地有限性的制約，因此，住宅供給缺乏彈性。

2、層次性

住宅的層次性是由住宅開發、建設的長期性造成的。住宅開發建設的週期比較長，在市場的一個時點(即截面上)看，存在着不同層次的住宅供給。住宅供給一般可分為三個層次：

一是現實供給層次，即已經進入流通領域，可隨時銷售或出租的住宅，又稱住宅上市量，其主要部分是現房，也包括期房。這是住宅供給的主導和基本的層次。

二是儲備供給層次，即可以進入市場但是住宅生產者出於一定考慮(如住宅開發商或銷售商的市場營銷手段和策略)暫時儲備起來不上市的這部分住宅。需要注意的是，這種儲備供給層次的住宅與通常所説的空置房不同。

三是潛在供給層次，即已經開工正在建造的或者已竣工而未交付使用的未上市住宅，以及一部分過去屬於劃撥或福利分配的但在未來可能進入市場的住宅。住宅的三個供給層次處於動態變化和轉換過程中。

3、滯後性

住宅商品的價值量大且生產開發週期長，一般要一兩年，長則數年。較長的生產週期決定了住宅供給相對於需求的變化存在着滯後性，短期內住宅供給是固定的，長期來看住宅供給缺乏彈性，跟不上需求的變化。

一方面，住宅供給的滯後性導致了住宅投資的高風險性。住宅生產者往往依據現時的住宅市場狀況制訂開發計劃，但當房屋建成投入市場時，市場則很可能已發生變化，由此造成積壓和滯銷。因此，對未來宏觀經濟形勢和住宅市場變化的預測非常重要，對住宅市場的調查以及可行性研究的要求也較高。

另一方面，住宅供給的滯後性也是引起住宅市場週期波動的重要原因。

一方面，從住宅供給的概念上進行劃分，住宅供給的方式主要包括住宅生產、住宅改進和住宅維護。住宅生產是指通過新建、改建或擴建等手段，令住宅存量得以增加的過程。住宅改進是指通過對住宅進行結構和平面的改造、場地的整治、環境的美化、設備的添置以及室內外裝飾裝修標準的提高等手段，令住宅服務流量得以增加的過程。住宅維護是指通過對住宅進行不涉及平面與結構改變的簡單修繕、設備更換和環境清理等方法，令住宅服務流量得以持續的過程。 ^[3] 

另一方面，從住宅供給市場的角度來看，城市住宅供給的方式，取決於不同的土地制度與住房政策。目前世界上城市住宅供給的方式可分為以下4種。

(1)基本由市場調節型。

(2)基本由國家分配型。

(3)政府幹預下的市場調節補充型。

(4)市場調節與國家分配並行的混合型。

從長期供給趨勢來看，影響住宅總供給的主要因素是住宅產業政策，與產業政策相關的貨幣金融政策和投資體制。具體來説，住宅供給的影響因素包括了以下幾個方面。 ^[3] 

1．住宅價格

它是影響住宅供給的首要因素，因為在成本既定的情況下，市場價格的高低將決定住宅開發企業是否盈利和盈利多少。一般而言，當價格低於某一特定水平，則不會有住宅供給，高於這一水平，才有可能產生住宅供給，而且其價格與供給量之間存在着同方向變動的關係，即在其他條件不變的情況下，供給量隨着價格的上升而增加，隨着價格的下降而減少。因此，住宅供給曲線是一條向右上方傾斜的曲線。

2．土地使用政策

住宅開發建設首先必須有可供開發的土地。由於房產與地產的不可分性，因此，土地是興建房產不可缺少的投入要素。然而，由於土地資源的稀缺性，政府通常限制土地的使用，尤其是城市土地的使用。城市住宅的供給能力，在很大程度上取決於政府的土地政策。政府供應土地的多少將直接影響到城市住宅供給量。

3．税收政策和利率政策

税收是調節收益的槓桿，對住宅投資的回報率和經營的安全性有重要影響。税收一方面具有規範住宅市場交易程序、創造平等競爭的市場環境功能，同時某些税率的調整以及各種税收優惠政策的出台，都會直接影響投資者的收益，從而影響投資者對住宅的投入，限制或者擴大市場供給。

住宅由於開發所需資金量大、投資回報週期長的特點，其開發往往需要鉅額資金投入，離不開銀行等金融機構的資金支持。因此銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應量。如果國家採取寬鬆的貨幣政策，銀行會擴大放款，市場利率下降，住宅開發成本就會低，就會刺激開發商增加住宅供給。同時利率一降低，人們的儲蓄願望隨之下降，促使人們進行住宅投資。而住房抵押貸款的利率較低，又會刺激人們使用消費信貸的方式購房，增加住宅需求，推動住宅價格的上漲，進而引發住宅供給量的增加。如果利率提高，情況反之。

4．市場需求

供給的多少取決於需求的多少，這是市場運行的基本準則。在市場調節的體制下，住宅的供給還受需求力度以及需求結構的支配。如果需求量大，必定會促使開發商進行住宅開發，從而增加住宅供給量。相反，如果需求量小，住宅供給量增加的速度必定會比較小。

5．住宅開發商的投資預期

住宅商品大多由住宅開發商提供，作為市場供應主體的住宅開發商對未來預期的好壞顯然會影響住宅市場供給。住宅開發商對未來的預期是多方面的，主要包括：經濟發展形勢、利率水平、通貨膨脹狀況、住宅價格水平、住宅需求狀況、國家有關税收政策等。由於住宅開發的週期比較長，住宅供給在一定程度上有滯後性，因而開發商對市場的投資預期對於能否增加住宅供給量顯得至關重要。另外，經濟形勢、政府支持、建築技術等因素，也都影響着城市住宅的供給量。