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以房養老

(一種養老模式)

鎖定
以房養老是依據擁有資源,利用住房壽命週期和老年住户生存餘命的差異,對廣大老年人擁有的巨大房產資源,尤其是人們死亡後住房尚餘存的價值,通過一定的金融或非金融機制的融會以提前套現變現。實現價值上的流動,為老年人在其餘存生命期間,建立起一筆長期、持續、穩定乃至延續終生的現金流入。
截止至2015年9月12日,以房養老項目,5個月全國僅12户22人簽約。 [1] 
中文名
以房養老
試行時間
2014年7月1日
表現形式
倒按揭、售房養老、房產置換等

以房養老項目發展

中國有60歲以上老年人1.78億,養老的經濟模式主要是子女贍養、退休金、社保金。近年來逐漸興起“年輕貸款買房,老年將房屋抵押給銀行或保險公司,由上述機構支付養老費用,晚年衣食無憂”的“以房養老”。
2003年,時任中國房地產開發集團公司總裁孟曉蘇曾提議設立“反向抵押貸款”保險,讓擁有私人房產並願意投保的老年居民,享受“抵押房產、領取年金”的壽險服務;
2004年底,中國保監會計劃在廣州北京上海等全國幾大重點城市,試點推出主要面向老年羣體的住房逆向抵押貸款的壽險品種;
2006年、2007年的全國兩會,也有政協委員提出類似建議。
2011年9月28日,全國政協舉辦“大力發展我國養老事業”提案辦理會,“以房養老”的提案再次引發外界關注,卻又因無相應法律保障而陷入難解困局。
2013年國務院對外發布了《關於加快發展養老服務業的若干意見》。國家發展改革委、民政部聯合召開新聞通氣會,介紹了加快養老服務業發展的有關政策和情況。會上透露,作為金融養老、以房養老的方式之一,中國將逐步試點開展老年人住房反向抵押養老保險,具體政策會在2014年一季度由保監會牽頭出台。
2014年6月23日,中國保監會發布了《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》,自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養老保險。

以房養老項目分類

以房養老的理念之下則聚集了眾多的具體操辦模式,據我們大致歸納可包容30種,倒按揭只是其中最為典型也最為複雜的一種,並非一定要將以房養老等同於倒按揭。據我們的廣泛調研和深入研討,以房養老的各種操作模式可分為金融行為和非金融行為,前者運作複雜,必須通過金融保險機構才得以順利運營,包括倒按揭、售房養老和房產養老壽險等;後者的各種簡易方法,則是老年人開動腦筋,再加上社會的有意倡導後,就完全可以自行操作,包括遺贈扶養、房產置換、房產租換、售房入院、投房養老、售後回租、招徠房客、異地養老、養老基地等。這些看上去大相徑庭的做法,其實都可以實現以房養老的大目標。 [2] 

以房養老政策解讀

這是金融養老、以房養老的方式之一,在國外較為普遍,在國內發展還剛剛起步。這次《意見》以試點形式寫了進來。應該講這對於老年人、對於保險公司都是利好消息,如果試點成功的話,對於解決老年人的養老資金問題,盤活已有房屋資源,擴大保險公司業務都有積極意義。
對此,民政部有關負責人表示,國務院發佈《意見》,旨在積極應對人口老齡化,不斷滿足老年人持續增長的養老服務需求,同時對擴大內需增加就業、促進服務業發展具有重大意義。
“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”即所謂“以房養老”,只是“完善投融資政策”中的一句話,而且明確是開展試點。在隨國務院《意見》同時下發的重點任務分工中,也只是45項重點任務分工中第27項有關保險資金投資養老服務領域中的一個子項目。該負責人表示,國務院《意見》中明確提出發展居家養老、社區養老、機構養老、醫養結合等多種養老服務模式。
在投融資、土地供應、税費優惠、補貼支持、人才培養和公益慈善等方面採取了一系列力度大、含金量高的利好舉措。對健全工作機制、開展綜合改革試點、強化行業監管、加強督促檢查等方面提出了保障措施
開展“以房養老”在國外一些國家已有成熟的做法。這次國務院《意見》借鑑國際經驗,提出開展這方面的試點,是積極慎重穩妥的,目的是探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養老保險產品,擴大養老服務供給方式,進而構建多樣化、多層次、以需求為導向的養老服務模式。 [4] 
國土部:宅地70年後續期不影響以房養老
住宅建設用地使用期到期後,如何自動續期尚無明確規定,是否會影響一些人的以房養老計劃?國土部官員認為,不會影響。
物權法》對住宅建設用地使用期期滿後怎麼辦,只有四個字“自動續期”。這讓不少人擔憂,以普遍的70年使用期為例,70年後續期是否需要交錢、如果交錢交多少、怎麼交這些具體問題都沒有明確的規定,更讓有以房養老想法的人心存顧慮。國土資源部副部長貟小蘇表示,尚無具體規定,但他認為不會影響到有以房養老想法的人的計劃。

以房養老相關政策

以房養老“以房養老”或解決養老金短缺

“以房養老”是國際上成熟、普遍養老方式之一,國內初起步
隨着“老齡化”加速到來,養老金“缺口”成為學界和公眾擔心的問題。“老年人住房反向抵押養老保險”是國際上成熟、普遍的金融養老、以房養老方式之一,在國內卻初起步。民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付説,這次《意見》以試點形式寫了進來,對於老年人、對於保險公司都是利好消息,若試點成功,對於解決老年人的養老資金“短缺”問題,盤活已有房屋資源,擴大保險公司業務都有積極意義。

以房養老醫療機構“入駐”養老機構

各地要促進醫療衞生資源進入養老機構、社區和居民家庭
《意見》提出,各地要促進醫療衞生資源進入養老機構、社區和居民家庭。衞生管理部門要支持有條件的養老機構設置醫療機構。二級以上綜合醫院應當開設老年病科,增加老年病牀數量,做好老年慢病防治和康復護理。按照國務院部署,我國探索醫療機構與養老機構合作新模式,醫療機構、社區衞生服務機構應當為老年人建立健康檔案,建立社區醫院與老年人家庭醫療契約服務關係,開展上門診視、健康查體、保健諮詢等服務,加快推進面向養老機構的遠程醫療服務試點。

以房養老新建社區須配建養老設施

按照人均用地不少於0.1平方米標準配套建設
《意見》提出,凡新建城區和新建居住(小)區,要按照人均用地不少於0.1平方米的標準配套建設養老服務設施,與住宅同步規劃、建設、驗收和交付使用;老城區和已建成的居住(小)區,要限期通過購置、置換、租賃等方式開闢養老服務設施。
詹成付介紹,國務院要求,國土資源部等相關部門,出台具體政策,將各類養老服務設施建設用地納入城鎮土地利用總體規劃和年度用地計劃;各地各單位可將閒置的公益性用地調整為養老服務用地。
《意見》明確,民辦非營利性養老機構與政府開辦的養老機構享有相同的土地使用政策,對營利性養老機構建設用地優先保障供應。同時,詹成付稱,民政部將會同國土部等部門制定政策,嚴防以興辦養老機構之名,行經營房地產之實。 [3] 

以房養老發展現狀

2006年,全國政協委員、時任建設部科學技術司司長賴明就建議對此成立課題組進行調研,選擇大城市做試點,等到運作成熟後向全國推廣。
2007年,上海公積金管理中心曾試推過一種叫做“住房自助養老”的創新型“以房養老”模式。與反向住房抵押貸款不同的是,上海模式從一開始就變更了房屋的產權人。其基本模式為:老年人將自有產權房屋出售上海市公積金管理中心,並選擇在有生之年仍居住在原房屋內,出售房屋所得款項在扣除房屋租金保證金及相關交易費用後全部由老人自由支配使用。
2013年9月13日,中國政府網全文公佈近日由國務院印發的《關於加快發展養老服務業的若干意見 [3]  》,明確提出:“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。這是21世紀國務院領導人批示研究這項保險服務之後,第一次由國務院常務會議正式提出要求,由此再度成為輿論熱議的焦點,贊成者和反對者,不一而足。
2014年3月20日根據《徵求意見稿》,保監會有望在北京、上海、廣州和武漢這4個城市先行試點。在保險公司試點資格方面,保監會表示需滿足7個條件,如已開業滿5年,註冊資本不少於2億元,能對反向抵押養老保險進行合理定價等。
此外,《徵求意見稿》對保險公司參與以房養老業務試點提出總量限制。試點期間,單個保險公司開展試點業務,接受抵押房屋的評估價值合計不得超過:4%×上一年末總資產不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產超過200億的部分。單個反向抵押養老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。以一家保險公司總資產為1000億元為例,其試點以房養老接受抵押房屋的評估價值合計不得超過4%×200億+0.2%×800億=9.6億元。
保監會還要求,保險公司在宣傳該產品時候一定要如實介紹,明確提示消費者抵押房產的後續評估、管理和處置情況,不得誇大房產增值在提升養老金領取水平方面的作用;不得向不符合要求的客户推介業務。房產價值應當聘請具有一級資質房地產估價機構進行評估,費用由保險公司和消費者共擔。
此外,對於該產品的銷售,保險營銷員需要持證上崗,經考核通過後才可取得反向抵押養老保險業務銷售資格。而為了充分保護客户的“反悔權”,徵求意見特別提出該產品的“猶豫期不得短於15個自然日”,比一般保險產品10天的猶豫期有所增加。一險企人士告訴記者,該業務面臨很多風險,如70年產權問題等,他分析參與的保險公司做法會比較保守。
各地試水
2014年6月23日,中國保監會發布《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點指導意見》(以下簡稱《意見》),將於7月1日起至2016年6月30日,在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養老保險試點。這意味着,“以房養老”政策正式落地。
【試點城市】四城試點2年
《意見》指出,此次試點選擇在北京、上海、廣州、武漢四個城市實行。保監會有關部門負責人介紹,老年人住房反向抵押養老保險業務在我國尚屬新生事物。保險公司開展此項業務,將面臨較為突出的利率風險、房價波動風險、長壽風險、現金流風險等業務風險,同時也將受到房地產政策、税收政策以及法律環境的影響。
保監會對此非常慎重,設立了2年的試點期,希望通過試點的方式,逐步積累經驗。基於上述原因,保監會決定僅在個別城市開展試點工作。其中北京、上海、廣州作為一線城市,經濟較為發達,保險市場相對較為成熟,老齡人口數量較多,房地產市場容量較大;武漢和北京均已有保險公司投資興建養老社區,可在老年人住房反向抵押養老保險和養老社區的結合上開展一些嘗試和探索。
【保險公司】開業至少5年
保監會指出,支持符合資格要求、參與意願較強、具備一定專業能力和技術水平的保險公司參與試點工作。申請試點資格的保險公司應開業滿5年,註冊資本不少於20億元;滿足保險公司償付能力管理規定,申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%;具備開展反向抵押養老保險所必須的專業技術、管理能力和各類專業人員等。
【自願參與】有30天猶豫期
據悉,“以房養老”業務是建立在自願基礎之上的,凡是符合《意見》相關規定的老年人均可根據個人意願和養老需求自主決定是否投保。
根據保監會的規定,投保人羣應為60週歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。同時,按照保險公司是否參與分享房產增值收益分為參與型產品、非參與型產品。
這份指導意見從老年人角度進行規定,例如“產品條款簡單易懂,業務流程規範可行,使投保老人便於理解和接受”,“客户的猶豫期不得短於30個自然日,如不願意繼續持有該合同,可選擇在猶豫期內解除合同”等。
由於該項業務較為複雜,保監會建議老年人應當在充分了解該項業務特點的基礎上再選擇是否購買,並在購買過程中特別關注確認銷售人員資格,並確認房產價值由具備國家一級資質的房地產估價機構進行評估。此外,建議老年人由家屬或律師陪同簽署保險合同
南京:倒按揭南京模式:南京湯山“温泉留園”,此前已在國內首個公開推出倒按揭性質的“以房換養”舉措。該園規定擁有本市60平方米以上產權房、年屆六旬以上的孤殘老人,自願將其房產抵押,經公證後入住老年公寓,終身免交一切費用,而房屋產權將在老人逝世後歸養老院所有。
上海:上海的“以房自助養老”初定做法是:65歲以上的老年人,可以將自己的產權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易,交易完成後,老人可一次性收取房款,房屋將由公積金管理中心再返租給老人,租期由雙方約定,租金與市場價等同,老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心,其他費用均由公積金管理中心交付。
香港:內地熱議以房養老,通過將自有房屋抵押貸款,用作支付退休金。類似措施香港政府在2011年即推出安老按揭(又稱“逆按揭”)計劃,允許年齡在55歲以上的香港居民,將個人名義持有的樓齡在50年以下的住宅物業向銀行提出按揭。
計劃推出至今,香港按揭證券公司共接獲459宗申請,借款人平均年齡為69歲,每月領取的年金平均為13700元(港元)。
2018年8月16日消息,在“以房養老”試點四年後,近日銀保監會發布的《關於擴大老年人住房反向抵押養老保險開展範圍的通知》指出,從2018年8月起,把老年人住房反向抵押養老保險推廣至全國範圍。在國內的四年試點以來,僅有幸福人壽一家保險公司開展了以房養老業務。數據顯示,截至2018年7月底,幸福人壽累計承保139單(99户),簽約意向客户201單(141户),其中北京、上海、廣州三地的保單數佔總數的80%。
中信銀行:2011年10月9日,中信銀行率先公佈實施“以房養老”(養老按揭)方案。

以房養老各方觀點

早在2004年,浙大學者柴效武就提出“60歲前人養房,60歲後房養人”觀點,當時社會反響較大,隨着老齡化社會的到來,“以房養老”觀點越來越被社會民眾所接受。
2010年初,廣州市人民政府提出“以房養老”模式,發佈《關於大力推進廣州保險業綜合改革試驗的意見》,《意見》稱廣州將推動建立延税型養老保險制度,探索發展住房反向抵押養老保險。一時間引起社會熱議,年輕人比老年人更認同“以房養老”,而丁克一族更表示歡迎。
最近情況統計:
2014年7月1日起,中國保監會在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養老保險試點,2015年4月份,第一款“保險版”以房養老產品推出。然而截至2015年9月 [1]  ,僅有十餘户居民願意成為“吃螃蟹”的人。
以房養老為何叫好不叫座?“保險版”“銀行版”以房養老業務遇冷背後凸顯怎樣的養老困局?
不同產品同為遇冷,反映出人們對制度設計、操作標準方面的顧慮。
——上漲收益怎麼算“誰説了算”。“房子被拿走,保險公司或銀行就會佔據話語主動權。而一線城市房子漲價潛力較大,將來老人在分享房屋上漲收益時很容易‘被縮水’。”一些諮詢者擔憂。
——相關機構業務不銜接。,這項涉及保險、銀行、房產評估第三方機構的業務並未實現“無縫對接”。記者採訪瞭解到,許多房產評估、中介機構並未涉足這項業務,“沒有統一標準,容易產生糾紛。”
——70年產權門檻。如果70年產權到期後,抵押房屋要有償續期,那麼續期費用將是一個巨大的未知風險。如果再發生國有土地使用權依法提前收回,根據“房隨地走”的原則,那麼雙方當事人都會受到很大損失。
——養老設施與服務缺乏。民政部的數據顯示,我國城鄉養老機構養老牀位365萬張,平均每50個老人不到一張牀。養老從業人員更是不足百萬。賣掉房子“前不着村後不着店”人們不願意“冒險”。
“可先從失獨和丁克家庭做起。”中房集團理事長孟曉蘇説。
專家指出,從失獨和丁克家庭做起的定位確立之後,就要逐步解決以房養老產品面臨的制度設計問題。一些發達國家以房養老業務的推廣是基於其完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構,以及完善的個人信用。在這些方面,國內還有一定差距。
然而,深層次來看,以房養老從備受關注再到遇冷,其背後折射出的是社會養老保障體系主幹出現缺失。
雖然57歲的年紀尚未進入老年,但對失獨母親孫慧芬來説,養老是切實的難題。“我們希望政府提供更方便多樣的養老服務,並給予失獨家庭更多精神關懷,金錢倒不是最重要的。”
“我國養老保障有‘三個支柱’,分別建立的基本養老保險制度、企業年金職業年金制度,以及個人自願購買的商業養老保險。”華中師範大學經濟與工商管理學院院長鄧宏乾説,“以房養老作為養老服務的一項有益補充,並不能完全替代養老機構、養老保險等主流選擇”。 [5] 

以房養老防範陷阱

2023年,中國銀保監會消費者權益保護局發佈2023年第1期風險提示,提醒廣大老年消費者提高風險防範意識,謹防“以房養老”陷阱。
不法分子打着“以房養老”旗號,誘騙老年人抵押房產購買所謂“理財產品”並承諾給付高額利息。實際上是以老年人房產辦理抵押借款,獲取資金後被不法分子挪作他用甚至揮霍。一旦資金鍊斷裂,老年人不僅無法收回本金、獲得收益,還將面臨房產被強制拍賣的風險。 [6] 
參考資料