中央商務區

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中央商務區，最初起源於20世紀20年代的美國，意為商業會聚之地。20世紀五六十年代，在發達國家，城市中心區製造業開始外遷，而同時商務辦公活動卻不斷向城市中心區聚集，要求一些大城市在舊有的商業中心的基礎上重新規劃和建設具有一定規模的現代商務中心區。紐約的曼哈頓、巴黎的拉德芳斯、東京的新宿、香港的中環都是國際上發展得相當成熟的商務中心區。

中央商務區是一個城市現代化的象徵與標誌，是城市的功能核心，是城市經濟、科技、文化的密集區，一般位於城市的黃金地帶。集中了大量的金融、商貿、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施。具有最完善的交通、通信等現代化的基礎設施和良好環境，有大量的公司、金融機構、企業財團在這裏開展各種商務活動。例如，悉尼設有悉尼商業中心區，香港的商業中心區位於中環和尖沙咀。美加等地稱商業中心區為“Downtown”（城市商業區；鬧區），因為過去的住宅區都在山上，而商店街都在山下。而日本和韓國稱中心商務區為“都心”或“繁華街”。

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CBD大多設於一個國家或地區的主要核心地區，區內有各種一流的建築和完善的公共設施，例如甲級商業大廈、大型購物中心、政府及公共機構、康樂文娛設施等。此外，區內的交通可達度極高，公路幹線、鐵路、港口、機場均設於區域周邊的便利位置，市民在各區間往來極為方便。CBD佔地面積一般在3至5平方公里，有的甚至更大，其總建築面積少則五六百萬平方米，多則上千萬平方米，CBD既是一個城市的功能核心，也是現代化大都市的一個重要標誌，其中心地價往往遠遠高於CBD周邊地區。 ^[3] 

CBD高度集中了城市的經濟、科技和文化力量，同時具備金融、貿易、服務、展覽、諮詢等多種功能。CBD特定的職能要求區內的建築必須高密度、現代化。因此，CBD中彙集了眾多氣勢恢宏、錯落有致的超高層建築並且擁有非常便捷的交通和現代化的信息交換系統，以及大量的辦公、餐飲、服務和住宿設施。一般來講，寫字間要佔到總建築面積的50%，商業、餐飲業及商住建築約佔40%，其他服務設施以及必要的配套設施約佔10%。

我國對CBD的規劃建設最早始於上世紀九十年代。我國的城市經濟發展和城市建設都上了一個新台階，得到了迅猛的發展。CBD的建設也被國內許多在各自經濟區域內有一定影響力的大城市提上議事日程。到2009年為止，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、南京、南昌、瀋陽、杭州、西安、哈爾濱、武漢、蘇州、無錫、青島、寧波、鄭州、銀川、石家莊、紹興、珠海、長沙等城市都已明確提出了自己CBD的建設規劃，並加快實施。

在CBD的建設上，國內一般採取了兩種途徑，一種是對城市原來的商業街區加以改造和擴建，如瀋陽的瀋河區等；另一種途徑就是擇地新建，如上海的陸家嘴、武漢的王家墩、成都的大源、南昌的紅谷灘、鄭州的鄭東新區。兩種方式各有千秋，至於到底選擇哪種，則主要根據當地建設過程中的投入產出比加以確定。深圳的福田CBD、廣州的天河CBD、北京的朝陽CBD、上海的陸家嘴CBD已經規模很大了。

CBD是市場經濟條件下城市發展過程中的必然產物，一方面它是一個國際大都會必不可少的標誌，另一方面，眾多城市能夠大規模地興建CBD。我國城市的現代化、國際化進程正逐漸加快，城市經濟實力得到了一個質的提高，城市建設和經濟發展後勁十足。

中央商務區(6張)

CBD是指集中大量金融、商業、貿易、信息及中介服務機構，擁有大量商務辦公、酒店、公寓、會展、文化娛樂等配套設施，具備完善的市政交通與通訊條件，便於現代商務活動的場所。

商務中心區具有以下顯著的特徵： ^[4] 

英國著名城市規劃學者彼得·霍爾認為，以面對面地交流和專業化為特徵的現代服務業正在經歷一個“集中式的分散”的複雜過程，高端生產性服務業在一個廣闊的城市區域尺度上擴散，但是同時又在區域內的特殊節點上重新積聚。因此區域公交網的重要樞紐地區，即人流、信息和服務高度集中的區域，也是服務業發展最有潛力的地區。數十年來歐洲很多大城市發展的結果是，依託公交樞紐集聚形成了三級“區域CBD”。

2016年1月22日，由中國社會科學院城市發展與環境研究所、中國商務區聯盟和社會科學文獻出版社共同主辦的《商務中心區藍皮書：中國商務中心區發展報告No.2（2015）》發佈會在北京舉行。

藍皮書指出，我國CBD由於所處區域、發展階段和發育程度不盡相同，整體上呈現多層級、分梯次的發展態勢，全國CBD可劃分為6個等級，分別是世界級CBD、洲際級CBD、國家級CBD、大區級CBD、地區級CBD以及項目級CBD，由此構成了全國範圍內的CBD網絡體系。 ^[6] 

世界級CBD的經濟輻射範圍覆蓋全球，提供全球範圍的商務服務，參與全球資源配置，跨國公司、總部企業、國際組織、國際性人才高度集聚，金融市場交易規模居世界前列。我國只有香港中環CBD屬於世界級CBD。2014年，香港居全球國際金融中心第5位，香港中環CBD的經濟職能對整個中國、東南亞乃至全球都有着極大的影響力，穩居世界級CBD之列。

洲際級CBD的經濟輻射範圍一般覆蓋多個國家和地區。藍皮書指出，中國尚未有能納入洲際級的CBD。

國家級CBD的經濟輻射範圍覆蓋全國，提供全國範圍的商務服務，藉助區域內的全國性監管機構和企業總部等，通過上下游產業鏈和企業網絡帶動全國經濟發展。藍皮書指出，中國有三個CBD處於這一層級，分別是上海陸家嘴CBD、北京CBD和廣州天河CBD。這三大國家級CBD發展勢頭良好，發展能級和區域影響力不斷提升，正在逐漸向洲際級CBD演進。

地區級CBD的經濟輻射範圍覆蓋所在城市及周邊區域，具有一定的區域影響力。位於這一層級的CBD有上海虹橋CBD、珠海十字門CBD、南京河西CBD、杭州錢江新城CBD、杭州武林CBD、大連人民路CBD、瀋陽金融商貿CBD和天津濱海新區CBD等。

項目級CBD一般仍處於發展起步階段，具有較好的區位條件和較高的規劃建設水平，通常作為政府促進地區發展的重大項目或重要抓手，由政企合作推進建設。位於這一層級的CBD有西安長安路CBD、銀川閲海灣CBD和廣西南寧金湖CBD等。 ^[2] 

CBD是1923年美國社會學家伯吉斯提出的概念。現代意義上的商務中心區是指城市中集中大量金融、商業、貿易、信息及中介服務機構，擁有大量商務辦公、酒店、公寓等配套設施，具備完善的市政交 通與通訊條件。便於現代商務活動的場所。

國外CBD建設已經比較成熟。紐約曼哈頓CBD、巴黎拉德方斯區、加拿大多倫多、日本新宿副都心、德國法蘭克福、澳大利亞悉尼、倫敦、新加坡等大都市已經在上世紀後半葉基本形成。

國內CBD經歷了建設起步和發展建設階段，達到一個調整提高階段。1992年以後，隨着改革開放的深入，CBD的相關研究也取得了一定的進展。在實踐上，國內的多個大城市以政府為主導提出CBD規劃構想。 2003年，40多個城市包括一些縣級市提出要建自己的CBD；到2009年，全國已經70多個城市提出興建自己的CBD。有CBD已經成了城市化中的一個新時尚。但隨着CBD熱的興起，一些值得關注的問題也相繼產生。

政府的鼎力支持：中央商務區作為城市功能發展的必然，沒有政府的強力支持是不可能的。中外中央商務區的發展歷史都證明了這一點。政府的支持主要在三個方面：

一是牽頭或主導進行中央商務區的規劃，單純的市場力量是無法完成這一任務的；

二是進行大量基礎設施建設和引進政府項目入駐，這需要大量的政府資金投入；

三是給予中央商務區特殊的鼓勵政策。

我們通常討論的一些國外中央商務區都是具有世界影響力的，它們得到的支持往往不僅來自當地的政府，還來自本國的中央政府，有的還是中央政府的直接支持，如新加坡就採取了一系列的國家支持政策。在國內，中央商務區因其在國家經濟中的地位不同受到政府支持的力度也有所不同。上海和北京的中央商區發展就直接或間接地得到中央政府的支持，被賦予一些特殊政策。其它二線城市打造的中央商務區往往只能以當地政府為主導進行，一些地方的中央商務區發展甚至受到國家宏觀政策的限制，其力度和影響力可想而知。

國內外專家一致認為，發展總部經濟和現代服務業是地方政府打造中央商務區的主因。一個地區的經濟發展程度、產業結構和生產要素集聚以及市場化程度直接決定了中央商務區發展的成敗。政府可以花巨資建設一箇中央商務區，但這只是一個有形的外殼，它更需要一個與該中央商務區定位相當的經濟基礎和市場規模，這是中央商務區的內核，是中央商務區成敗的關鍵。國內外不乏因定位失當，沒有相應經濟支撐而失敗的案例。世界著名的中央商務區的發展歷程告訴我們，只有當地經濟強盛的中央商務區才能發展得很好，如紐約、巴黎、香港和東京等無不是世界上經濟最發達的區域。沒有強有力的地方經濟支撐，要打造一箇中央商務區是不可能的。因為打造一箇中央商務區的首要因素是充足的資金，世界上的貧困地區尚無一箇中央商務區的成功案例　

對於中央商務區來説，如何聚集人氣和商氣將直接決定它的成敗。根據城市自身的經濟容量來綜合運用土地和進行適當的功能區塊劃分是中央商務區成功的又一重要因素。上個世紀海外的一些大都市為了保護生活環境和提高城市形象都對城市進行了功能劃分。然而，新近的研究表明，過於明顯的功能區分將容易導致交通擁堵和降低生活效率。所以，綜合運用土地資源，科學劃分中央商務區的功能區域有助於提升商業效率。

中央商務區（cbd）圖片(6張)

交通水平高低，直接制約和影響着CBD在高度集聚狀態下的有效工作。因此，大規模的CBD開發，尤其是CBD新區開發建設，往往需要以大規模的交通系統建設為先導。一個成功的中央商務區必須在其發展 的初始階段就處理好交通網絡的設計和規劃。紐約曼哈頓在擴展過程中，為擁擠的市中心區分擔壓力，規劃機構加強了交通運輸網的建設，如把地鐵和其它鐵路交通的出入口與新建辦公機構相連接，同時把人行道和商店設置在地下，並與地鐵出入口直接相連。

國內外的發展經驗表明，中央商務區的道路系統應該密集，且不宜過寬，規劃時應充分考慮不同道路系統連接，如公路和地鐵的換乘等。公共空間與步行系統的聯通將有助於聚集該地塊的商氣。在總結其他地區發展經驗的基礎上，對中央商務區的交通也給予了充分的關注。交通組織以分等級和到達式交通設計理念為原則，儘量減少主要道路交叉口數量，弱化過境交通流量。

中央商務區是一個城市的功能核心，是現代化大都市的一個重要標誌，其地價可謂“寸土寸金”，區內高度集中了城市的經濟、科技和文化力量，同時具備金融、貿易、服務、展覽、諮詢等多種服務。

中央商務區彙集了眾多超高建築並擁有便捷的交通和現代化的信息交換系統，以及大量的辦公、餐飲、服務和住宿設施。一般來講，寫字樓要佔到總面積的50%，商業餐飲面積佔20%，住宅公寓面積佔20%，其他服務設施以及必要配套設施約佔10%。

中央商務區建設和房地產企業具有較強的相關性，因此近幾年國內具有較大實力的房地產商紛紛進入中央商務區建設行業。《中國中央商務區建設行業市場前瞻與投資規劃分析報告》數據顯示，雖然2011年受國家房地產調控政策影響，國內房地產行業慘淡經營，但是中央商務區投資仍然火熱。以深圳中央商務區、廣州中央商務區、成都中央商務區、杭州中央商務區為例，2011年上半年分別為各自城市寫字樓價格上漲最為顯著的區域，漲幅分別達到27%、31%、7%、16%。受當前中央商務區建設利好以及國內宏觀政策調控綜合影響，國內大批具有實力的房地產開發商將會將部分資金抽離住宅樓開發轉而投資中央商務區建設，中央商務區建設行業競爭將趨於激烈。

從國內中央商務區建設的主要城市經濟發展狀況看，中央商務區確實逐漸成為區域經濟發展的引擎，帶動着區域整體實力地提升。但是不容忽視的是由於我國中央商務區建設開發及運營剛處於起步階段，地方政府以及開發企業和運營商的經驗不足，容易出現過度追求税收、缺乏對園區系統科學的專業規劃、產業發展重心出現偏移、土地利用效率偏低、配套不平衡、帶動作用不明顯等諸多問題。