中國城鎮公共住房政策研究

本書採用定量分析與定性分析相結合，運用抽樣調查與統計分析方法、數理建模方法研究了公共住房激勵規制、住房保障需求、住房保障補貼標準及效率等問題。課題組實地調查了三個典型城市（深圳、武漢、黃石）保障住房實施案例，採集大量一手資料數據並加以分析，使理論研究建立在科學的基礎上，使研究成果符合中國的實際和具有可操作性。 在實證研究的基礎上，以經濟學和公共政策理論為指導，對我國住房保障體系改革問題進行了學理研究。 本課題研究成果對構建有中國特色的住房保障體系，完善住房保障制度，完善和發展住房保障理論有較強的參考價值；對國家相關決策部門制定住房保障政策有重要的參考價值。

鄧宏乾，男，1964年生，湖北省松滋市人。華中師範大學經濟學院院長，華中師範大學城市與不動產經濟研究中心主任。1982—1989年就讀於華中師範大學，獲學士和碩士學位，2007年獲博士學位。主要從事城市經濟、房地產經濟的教學科研工作。主持兩項國家社會科學基金項目“中國城市主體財源問題研究”與“中國房地產税制研究”、國務院經濟普查辦公室項目“房地產投資規模、結構及效益研究”以及多項省部級科研項目；出版《房地產金融》、《住宅小區物業管理》、《中國房地產税制研究》等著作或教材6部；發表學術論文四十多篇。現兼任住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會專家、湖北省政府諮詢委員、湖北省政府特邀土地監察員、湖北省工程建設專家委員會成員、房地產與建築經濟組組長、湖北省房地產經濟學會副會長等職。 ^[1] 

前言

第一章 中國現行住房保障政策演變、發展及主要問題

一 中國住房保障政策的演變

（一）經濟適用住房政策的演變

（二）廉租住房政策的演變

（三）公共租賃住房政策

（四）棚户區改造政策

（五）集資合作建房

（六）限價房政策

二 中國保障住房建設情況

三 住房保障制度存在的主要問題

（一）保障住房供給層次多，重產權式保障、輕租賃式保障

（二）現有的保障住房供給體系是一種問題導向的“補丁式”制度設計

（三）現行的保障住房供給層次劃分標準不科學，造成保障住房分配極不公平

（四）保障性住房運作機制不完善

（五）保障住房投資佔住宅投資的比重低

（六）現有的住房保障方式是相互割裂的

（七）現有的保障住房供給分類供應體系加大了住房保障管理的難度

（八）現有的保障住房供給分類供應體系加劇了保障對象的社會隔離

第二章 政府選擇性支持公共住房中的激勵規制模型——以經濟適用住房供給為例

一 文獻回顧與評述

（一）規制與激勵規制

（二）經濟適用住房的政府規制

二 經濟適用住房制度與政府規制

（一）經濟適用住房制度與制度補貼

（二）經濟適用住房制度與規制方式

三 經濟適用住房供給的政府規制模型

（一）最優規制模型

（二）經濟適用住房供給規制的信息成本

四 規制俘獲與政府規制成本

五 主要結論與政策建議

第三章 住房保障需求及影響因素——以武漢市為例

一 武漢市住房保障需求現狀

（一）住房困難家庭的基本情況

（二）住房困難家庭的住房保障需求

（三）結論

二 武漢市的住房保障層次

（一）住房救助需求

（二）住房基本保障需求

（三）住房政策幫助對象需求

三 保障住房需求韻影響因素：以公租房為例

（一）研究假設

（二）實證研究

（三）模型迴歸結果與分析

第四章 典型城市住房保障發展與改革探索——深圳市、武漢市、黃石市案例

一 深圳市住房保障制度改革實踐與創新-

（一）深圳市住房保障制度改革歷程

（二）深圳市住房保障的成效

（三）深圳市住房保障改革創新的主要舉措和經驗

二 武漢市住房保障制度改革實踐與創新

（一）武漢市住房保障的發展情況

（二）洪山模式創新：城中村改造與公租房建設融合

三 黃石模式：改革創新與經驗

（一）黃石模式的主要做法

（二）黃石模式的啓示

（三）以公共租賃住房為重點的新型住房保障制度的難點及政策改進

第五章 公共租賃住房問題

一 公共租賃住房建設問題

（一）公租房的空間佈局問題

（二）公租房的建設標準問題

二 公租房的土地供給問題

（一）公租房土地供給方式改革的必要性

（二）公租房土地出讓方式的改革

（三）集體建設用地用於公租房建設問題

三 公共租賃住房房源籌集模式

（一）新建公共租賃住房

（二）政府投資購買

（三）政府籌集社會性公共租賃住房

四 公租房的補貼標準與保障邊界

（一）補貼模式評價與選擇

（二）補貼比例與保障邊界的確定

（三）結論與建議

五 公共租賃房建設融資政策

（一）發行企業中長期債券

（二）項目融資

（三）利用信託資金、社保基金、保險資金，為公共租賃住房建設融資

（四）房地產投資信託基金融資

（五）整合原有的保障住房建設資金，設立住房保障基金創新間接融資工具

六 公共租賃住房准入及退出政策

（一）分配對象及准入標準

（二）退出政策

第六章 中國保障住房產權安排及產權政策——基於資產建設理論視角

一 資產建設理論簡介

二 保障住房資產：住房保障福利的放大器

（一）住房資產建設的福利產生

（二）住房資產建設的福利放大

三 中國保障住房資產建設問題

（一）中國保障住房資產建設的必要性

（二）中國的產權式住房保障與保障住房資產建設

四 資產建設視角下的保障住房產權安排

（一）“RO公共住房”設計應遵循的基本原則

（二）“RO公共住房”的設計方案

第七章 完善中國住房保障體系的政策建議

一 住房保障體系的基本原則、基本目標與定位

（一）住房保障體系的基本原則

（二）住房保障體系的基本目標與定位

二 創新供應機制，實施住房保障供應體系並軌改革

（一）保障住房並軌改革的目標

（二）保障住房供給體系並軌改革的內容

（三）保障住房並軌改革的實施

三 健全住房保障的土地供應、財政保障政策

四 創新保障性住房建設投融資機制

五 創新住房保障後期管理機制，建立住房保障可持續發展機制

（一）設立保障住房經營租賃機構，負責保障住房的後期營運管理

（二）創新物業管理模式，促進保障性住房物業管理的良性循環

六 健全住房保障法規，將住房保障納入法制軌道

附錄 住房保障與房地產市場滿意度調查報告

參考文獻

後記 ^[1]